Na co warto zwrócić uwagę wynajmując mieszkanie?

Umowa najmu mieszkania nie wydaje się bardzo skomplikowana. Zasadniczo wystarczy określić przedmiot najmu, czyli lokal, oraz wysokość czynszu. Warto jednak zwrócić uwagę na kilka dodatkowych elementów.

Forma umowy

Aby uniknąć nieporozumień, warto sporządzić umowę najmu na piśmie. W dokumencie możemy jasno określić wszystkie interesujące nas kwestie, aby móc wrócić do tych ustaleń w razie jakichkolwiek wątpliwości. Trzeba też pamiętać, że umowa zawarta na dłużej niż rok zawsze powinna być zawarta na piśmie, w przeciwnym wypadku uznaje się ją za zawartą na czas nieoznaczony, co może mieć negatywne konsekwencje dla obu stron. W przypadku umowy najmu okazjonalnego, czyli umowy najmu lokalu służącego do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych, zawartej na czas oznaczony, nie dłuższy niż 10 lat, brak formy pisemnej powoduje, że umowa jest w ogóle nieważna.

Lokatorzy

W umowie najmu warto określić, kto oprócz głównego najemcy będzie zamieszkiwał w lokalu (np. dzieci, partner). Jest to istotne z dwóch względów. Po pierwsze liczba osób przebywających w lokalu może mieć wpływ na wysokość niektórych opłat (np. za wywóz śmieci). Po drugie wynajmujący w ten sposób wie, kto, oprócz głównego najemcy, odpowiada za zapłatę czynszu – stale zamieszkujące z najemcą osoby pełnoletnie solidarnie odpowiadają za opłaty związane z mieszkaniem.

Czas trwania najmu i wypowiedzenia

Strony umowy najmu powinny określić, przez jaki czas lokal będzie wynajmowany. Może być to konkretny okres, np. 1 rok. W takim przypadku do upływu tego terminu żadna ze stron nie może wypowiedzieć umowy. Jeżeli czas trwania umowy nie zostanie oznaczony, każda ze stron może wypowiedzieć najem w terminach określonych w umowie lub w przepisach. W praktyce często spotykamy się z sytuacją, gdy pomimo upływu terminu oznaczonego w umowie najemca nadal korzysta z lokalu, a wynajmujący to akceptuje. W takim przypadku uznaje się, że najem został przedłużony na czas nieoznaczony.

Czynsz i opłaty

W umowie należy wskazać wysokość czynszu najmu oraz termin i sposób jego płatności (np. na rachunek bankowy lub do rąk własnych właściciela mieszkania). Jeżeli najem ma trwać przez dłuższy czas, warto też określić, kiedy i w jakim zakresie wynajmujący ma prawo podnieść czynsz. Wynajmujący i najemca muszą także porozumieć się, kto będzie regulował opłaty związane z mieszkaniem, takie jak prąd, gaz czy telewizja kablowa.

Kaucja

Wynajmujący ma prawo domagać się od najemcy uiszczenia kaucji zabezpieczającej pokrycie należności z tytułu najmu, przysługujących wynajmującemu w dniu opróżnienia lokalu. W zależności od rodzaju najmu kaucja może wynieść równowartość sześciomiesięcznego lub nawet rocznego czynszu za dany lokal, obliczonego według stawki czynszu obowiązującej w dniu zawarcia umowy najmu.

Większe i mniejsze naprawy

W umowie warto precyzyjnie określić, kto – wynajmujący czy najemca – odpowiada za naprawy w lokalu. W braku takiej regulacji zastosowanie znajdą ogólne przepisy, zgodnie z którymi do wynajmującego należą naprawa i wymiana wewnętrznych instalacji: wodociągowej, gazowej i ciepłej wody – bez armatury i wyposażenia, a także naprawa i wymiana wewnętrznej instalacji kanalizacyjnej, centralnego ogrzewania wraz z grzejnikami, instalacji elektrycznej, anteny zbiorczej – z wyjątkiem osprzętu. Z kolei najemca samodzielnie powinien dokonywać bieżących napraw m.in. podłóg, posadzek, wykładzin podłogowych oraz ściennych okładzin ceramicznych, szklanych i innych; okien i drzwi; wbudowanych mebli, łącznie z ich wymianą; trzonów kuchennych, kuchni i grzejników wody przepływowej (gazowych, elektrycznych i węglowych), podgrzewaczy wody, wanien, brodzików, mis klozetowych, zlewozmywaków i umywalek wraz z syfonami, baterii i zaworów czerpalnych oraz innych urządzeń sanitarnych, w które lokal jest wyposażony, łącznie z ich wymianą; osprzętu i zabezpieczeń instalacji elektrycznej; pieców. Jeżeli strony nie uregulują tego inaczej w umowie, najemca powinien zadbać też samodzielnie o malowanie lub tapetowanie oraz naprawę uszkodzeń tynków ścian i sufitów oraz malowanie drzwi i okien, wbudowanych mebli, urządzeń kuchennych, sanitarnych i grzewczych.

Zabezpieczenie interesów wynajmującego

Ze względu na czasochłonną procedurę ewentualnej eksmisji, właściciel mieszkania często chce mieć pewność, że po zakończeniu umowy najemca faktycznie opuści lokal. Umowa najmu okazjonalnego przewiduje możliwość zabezpieczenia interesów wynajmującego w ten sposób, że do umowy dołącza się oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego, w którym najemca poddał się egzekucji i zobowiązał się do opróżnienia i wydania lokalu używanego na podstawie umowy najmu okazjonalnego lokalu we wskazanym terminie. Ponadto najemca powinien wskazać inny lokal, w którym będzie mógł zamieszkać w przypadku wykonania egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu, oraz przedstawić zgodę właściciela tego lokalu na ewentualne zamieszkanie najemcy w jego nieruchomości. Dysponując takimi dokumentami, wynajmujący, który ma podstawy do usunięcia najemcy z lokalu, może od razu wszcząć postępowanie egzekucyjne, z pominięciem czasochłonnego postępowania sądowego. W przypadku wspomnianej umowy najmu okazjonalnego, fakt jej zawarcia właściciel lokalu powinien zgłosić do urzędu skarbowego, w terminie 14 dni od rozpoczęcia najmu.

Protokół zdawczo-odbiorczy

Obu stronom powinno zależeć na tym, by po zawarciu umowy najmu, przy przekazywaniu kluczy, został sporządzony protokół zdawczo-odbiorczy. Wynajmujący i najemca powinni opisać w nim stan lokalu z dnia przekazania, tak by przy końcowym rozliczeniu nie było wątpliwości, czy jakąś rzecz uszkodził najemca, czy też była ona zniszczona wcześniej.

Podsumowanie

Chociaż dla ważności umowy najmu wystarczy kilka krótkich postanowień, w interesie obu stron leży rozbudowanie jej. Szczegółowe uregulowanie wszystkich problematycznych kwestii pozwoli na szybkie rozstrzygnięcie ewentualnych sporów.

Dodaj komentarz

Twój adres email nie zostanie opublikowany. Pola, których wypełnienie jest wymagane, są oznaczone symbolem *