Czy kredyty we frankach zablokowały rynek mieszkań?

Najnowsze dane Komisji Nadzoru Finansowego wskazują, że pod koniec 2019 r. nasi rodacy wciąż spłacali 438 000 kredytów mieszkaniowych z waloryzacją do franka szwajcarskiego. Liczba takich „hipotek” w ujęciu rocznym spadła o kolejne 19 000. Tym niemniej, grupa gospodarstw domowych obciążonych „frankowym” długiem nadal jest bardzo duża. Warto również pamiętać o tysiącach mieszkań, których nie można sprzedać z uwagi na wskaźnik LtV większy od 100% (LtV = (wartość kredytu/wartość nieruchomości) x 100%). Czy obecne podwyżki wskaźnika LtV mogą mieć podażowy wpływ na rynek mieszkaniowy? 

Wcześniejsza spłata kredytu hipotecznego – czy się opłaca? Polecamy artykuł przygotowany przez naszego Eksperta.

Co piątego lokum z kredytem w CHF nie można sprzedać

W ramach niedawnego raportu o sytuacji banków, Komisja Nadzoru Finansowego zaprezentowała ogólne dane, dotyczące poziomu LtV kredytów mieszkaniowych. Statystyki sugerują, że sytuacja mocno nie zmieniła się w ciągu roku (od końca 2018 r. do końca 2019 r.). Poniższa tabela przedstawia bardziej szczegółowe informacje, pochodzące z grudnia 2018 r. Zestawienie bazujące na obliczeniach KNF mówi nam, że pod koniec 2018 r. co piąta nieruchomość obciążona „frankowym” kredytem miała wskaźnik LtV większy niż 100%.

W przypadku wszystkich kredytów mieszkaniowych, analogiczny wynik wynosił tylko 6%. Jeżeli chodzi o aktualny udział kredytów powiązanych z niesprzedawalnym mieszkaniem, prawdopodobnie jest on odrobinę większy. Warto pamiętać, że ceny mieszkań - znacząco wyższe niż pod koniec 2018 roku - po części skompensowały spory wzrost notowań franka szwajcarskiego i euro.

Na około 130 000 mieszkań i domów ciąży zbyt duży dług

Przy uwzględnieniu wcześniejszych założeń, można szacunkowo przyjąć, że nieruchomości (ze względu na wysokie LtV) nie może sprzedać około 130 000 właścicieli mieszkań i domów. Zdecydowanie największą część tej grupy (około 100 000) stanowią rodziny oraz single z zadłużeniem rozliczanym we franku szwajcarskim. Znacznie mniej jest „eurowych” i „złotówkowych” kredytów o wskaźniku LtV przekraczającym 100% - 110%.   

Jeżeli wyobrazimy sobie 130 000 lokali i domów wyłączonych z obrotu rynkowego, taka liczba na pewno zrobi duże wrażenie. Warto jednak pamiętać, że właściciele wspomnianych nieruchomości niekoniecznie chcieliby je sprzedać właśnie w tym momencie lub w najbliższej przyszłości. Nie można zatem przyjąć, że z powodu wysokiego wskaźnika LtV podaż mieszkań i domów gotowych do sprzedaży spadła aż o 130 000 sztuk. 

Wpływ wysokiego LtV na rynek jest mniejszy niż myślimy

W ramach dalszej analizy, warto odwołać się do ogólnych danych na temat sprzedaży mieszkań i domów w Polsce. Mówią one, że w 2018 r. właściciela zmieniło około 200 000 lokali mieszkalnych i 50 000 domów. Po wykorzystaniu dodatkowych informacji z Eurostatu i GUS-u można obliczyć, że transakcje sprzedaży w 2018 r. dotyczyły jedynie 0,6% wszystkich domów i 3,1% lokali mieszkalnych. Nawet jeśli założymy, że przez cały 2018 r. mogłoby sprzedać się 4,0% mieszkań i domów ze wskaźnikiem LtV większym niż 100%, szacowany ubytek rynkowej podaży wyniesie około 5000 nieruchomości mieszkaniowych. To bardzo niewiele w stosunku do łącznej liczby mieszkań i domów sprzedanych od stycznia do grudnia 2018 r. (ok. 250 000 sztuk).

Przeczytaj także: Koronawirus a rynek kredytów hipotecznych 

Powyższe obliczenia nie uwzględniają faktu, że zarówno nieruchomości obciążone dużymi kredytami (LtV > 100%), jak i sprzedawane domy oraz mieszkania koncentrują się w okolicach metropolii. Niemniej jednak wpływ kredytów frankowych na rynek mieszkaniowy bywa znacząco przeceniany.