Mieszkaniowy rynek wtórny drożeje

Ceny mieszkań na wielu lokalnych rynkach osiągnęły historycznie wysokie poziomy, przekraczając nawet stawki z czasów hossy z lat 2007-2008. Drożejący rynek pierwotny coraz częściej skłania klientów do poszukiwania tańszej alternatywy. Tą jest rynek wtórny, który jednak w wyniku tego sam coraz szybciej drożeje.

Na rynku nieruchomości mieszkaniowych generalnie nie widać wyhamowania świetnej koniunktury. Wysoki popyt przekłada się na wzrost cen, choć – jak podkreślono w ostatnim raporcie NBP z czerwca 2019 (Informacja o cenach mieszkań i sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w I kwartale 2019 r. ) – szybciej rosną ceny ofertowe niż transakcyjne, pogłębia się różnica między nimi, co świadczy o tym, że klienci przestają akceptować tak wywindowane stawki.

Nie możesz pozwolić sobie na zakup mieszkania za gotówkę? Sprawdź, jakie warunki trzeba spełnić aby dostać kredyt hipoteczny

Generalnie w I kw. 2019 r. nieruchomości mieszkaniowe drożały. Jak podkreślono w raporcie NBP:

W I kwartale 2019 r. rynek nieruchomości mieszkaniowych wciąż znajdował się w fazie wysokiej aktywności, a obserwowany wzrost cen przyspieszył. Popyt mieszkaniowy mierzony liczbą sprzedanych kontraktów na budowę mieszkań na największych rynkach pierwotnych (w tym szacowany popyt inwestycyjny), utrzymał się na poziomie poprzedniego kwartału. Wzrost cen mieszkań w znacznej mierze wiązał się ze wzrostem kosztów budowy, które były konsekwencją wysokiego popytu budowlanego w całej gospodarce. Popyt mieszkaniowy w części przeniósł się na rynek wtórny (niższe ceny mieszkań niż na rynku pierwotnym), wywołując tam szybszy wzrost cen. 

Eksperci NBP zaznaczają w podsumowaniu raportu, że na rynku wtórnym dużych miast dominowała sprzedaż mieszkań tańszych, stąd niższa dynamika wzrostów cen, niż na rynku pierwotnym. Mimo to wzrosty są wyraźnie widoczne. Dość wspomnieć, że ceny mieszkań używanych w Warszawie były aż o 13,3 proc. wyższe niż w analogicznym okresie roku wcześniejszego. Taka tendencja dotyczy całego kraju. Z danych banku centralnego wynika, że stawki w 6 największych miastach wzrosły w ciągu roku o ponad 12,5 proc.

Rynek wtórny drożeje więc dynamicznie, mimo wszystko jednak będąc wyraźnie tańszym od mieszkań nowych. To z kolei oznacza, że popyt na rynku pierwotnym jest ciągle bardzo silny. Mimo przekierowania dużej części klientów na mieszkania używane, budownictwo deweloperskie ciągle drożeje.

Ile za mieszkanie nowe, ile za używane?

Jak już wspomnieliśmy – w wiodących miastach ceny mieszkań, albo już się zbliżają, albo przekroczyły wcześniejsze maksima, zazwyczaj przypadające na lata 2007 – 2008, czyli czas pierwszej górki cenowej. W Warszawie  aktualnie za 1 mkw. mieszkania na rynku pierwotnym płaci się 8762 zł. To najwięcej od początku pomiaru, którego dokonuje bank centralny. W szczycie hossy na stołecznym rynku  – w II kw. 2008 ceny w Warszawie osiągnęły swoje maksimum wynosząc ponad 8600 zł/mkw., czyli niżej niż obecnie.

Podobnie ma się rzecz na rynku pierwotnym we Wrocławiu i Gdańsku. W stolicy Dolnego Śląska, ceny transakcyjne wynoszą aktualnie 7000 zł i są na tym samym poziomie, co w szczycie wcześniejszej górki, w I kw. 2007. Warto zaznaczyć, że w ciągu roku mieszkania nowe we Wrocławiu podrożały o 500 zł/mkw.

Zobacz oferty mieszkań na sprzedaż we Wrocławiu

Jeśli chodzi o Gdańsk – tu stawki za mieszkania od deweloperów są już wyraźnie wyższe, niż w szczycie wcześniejszej górki. Aktualnie metr kwadratowy na rynku pierwotnym w Gdańsku kosztuje wg NBP niecałe 8300 zł i jest droższy o 500 zł, w porównaniu do cen z II kw. 2008, które były najwyższe w okresie wcześniejszej hossy. Dodajmy, że w Gdańsku tylko w ciągu ostatniego roku mieszkania podrożały aż o 1000 zł na metrze kwadratowym! Wg NBP jeszcze w pierwszym kwartale 2018 średnie stawki wynosiły tam 7255 zł/mkw.

Sprawdź oferty mieszkań na sprzedaż w Gdańsku

Nieco inaczej przedstawia się sytuacja w Krakowie, gdzie ceny transakcyjne wynoszą niecałe 7400 zł. Tu – w odróżnieniu od wcześniejszych przykładów – do maksimów cenowych jeszcze trochę brakuje. Najwyższe ceny mieszkań nowych – ponad 8000 zł/mkw. - zanotowano w Krakowie w III kw. 2007 roku. A co ze stawkami na rynku wtórnym? Otóż we wszystkich przytoczonych miastach mieszkania używane są wyraźnie tańsze.

1. W Warszawie metr kwadratowy używanego mieszkania kosztuje 8400 zł, czyli o ponad 350 zł mniej niż na rynku pierwotnym. Jak już wspomnieliśmy – rok do roku rynek wtórny w stolicy zdrożał aż o ponad 13 proc.
2. W Gdańsku za 1 mkw. używanego mieszkania płaci się średnio 7300 zł, czyli o 1000 zł mniej niż na rynku pierwotnym.
3. W Krakowie metr kwadratowy używanego mieszkania to wydatek 6626 zł, o blisko 800 zł mniej niż na rynku pierwotnym. Ceny rok do roku wzrosły o 14 proc.
   
   Interesuje Cię mieszkanie w stolicy małopolski? Zobacz: mieszkanie na sprzedaż Kraków
   
   
4. We Wrocławiu na rynku wtórnym za mieszkanie płaci się 6267 zł od metra kwadratowego, a więc również o blisko 800 zł mniej od średnich cen mieszkań nowych. Mieszkania rok do roku podrożały tam o blisko 5 proc.

Rynek wtórny – zalety i wady

Obserwując różnice cen ciężko się dziwić, że w obliczu coraz mocniej wygórowanych stawek na rynku pierwotnym, coraz więcej kupujących decyduje się na mieszkanie używane. Z danych NBP wynika np. że w Gdańsku, czy Wrocławiu przy zakupie 50 metrów z rynku wtórnego można zaoszczędzić około 40 tysięcy złotych, a przecież na tym nie koniec.

Mieszkania nowe sprzedaje się u nas najczęściej w tzw. standardzie deweloperskim, czyli – najkrócej rzecz ujmując – z betonową wylewką na podłodze, drzwiami, oknami, parapetami, instalacjami i ścianami przygotowanymi do malowania. Resztę trzeba zrobić samodzielnie (albo dopłacić deweloperowi). Koszty wykończenia mieszkania to kolejne kilkadziesiąt tysięcy złotych. Wydatki, przy przeciętnym standardzie, szacuje się na około 700 – 800 zł/mkw.

Tak więc – do ceny mieszkania nowego doliczamy koszty wykończenia. Na rynku wtórnym, jeśli nieruchomość reprezentuje względnie dobry stan, wykończenie natychmiast nie jest koniecznością. Do mieszkania można się wprowadzić i remontować wtedy, jeśli uznamy to za stosowne i kiedy uznamy to za stosowne. Jeśli mieszkanie jest w ogólnie dobrym standardzie, możemy z remontem poczekać nawet i lata.

Przeczytaj nasz artykuł na temat kosztu remontu mieszkania

Taki stan rzeczy to sytuacja nie do przecenienia, a jednak wielu klientów wybiera mieszkania nowe i te są też znacznie droższe. Dlaczego tak się dzieje? Na pewno ogromne znaczenie ma efekt nowości – poczucie, że ma się do czynienia z produktem niezużytym. W grę wchodzą też naprawy gwarancyjne itp., choć przecież i na rynku wtórnym funkcjonuje rękojmia. Wielu kupujących może jednak myśleć, że łatwiej dojdą swoich praw od dewelopera. Z pewnością w wielu przypadkach mieszkania nowe są nowocześniejsze i mają lepszy standard wykończenia – zwłaszcza części wspólnych.

Sprawdź, jak wygląda zakup mieszkania od dewelopera

Nie zawsze jednak to, co nowe jest na „plus” w porównaniu do mieszkań używanych – nawet tych sprzed kilkudziesięciu lat. Dziś często na osiedlach deweloperskich dominuje ciasnota, przy której blokowiska z wielkiej płyty wydają się wprost ideałem, jeśli chodzi o dostępną przestrzeń, zieleń, parki w okolicy, place zabaw itp. Nie bez znaczenia jest też fakt, że w blokach z PRL co do zasady każdy mieszkaniec ma swoją piwnicę. Nie trzeba robić zapisów, losować, no i dodatkowo płacić kilkanaście, czy kilkadziesiąt tysięcy. Z drugiej strony na rynku pierwotnym wiele rozwiązań jest nowocześniejszych. Winda i parking podziemny to już standard. Do tego dochodzi często ochrona, monitoring, dodatkowe pomieszczenia wspólne dla mieszkańców itp.

O zaletach i wadach rynku pierwotnego i wtórnego z pewnością można by długo debatować. Jedno w obecnej sytuacji jest pewne – przy dalszym wzroście cen mieszkań nowych, i te stare będą drożały. Można nawet zaryzykować stwierdzenie, że dynamika wzrostu cen na rynku wtórnym będzie w najbliższym czasie większa niż na – już wywindowanym cenowo – rynku pierwotnym.