Sytuacja na rynku najmu faktycznie jest zła?

Rok temu praktycznie żaden właściciel mieszkania na wynajem nie spodziewał się tak dużych kłopotów. Rok 2020 miał być kolejnym okresem rosnących czynszów i wysokiego popytu na wynajem lokali (również najem krótkoterminowy). Epidemia koronawirusa brutalnie zweryfikowała te wszystkie oczekiwania. Potwierdzają to nie tylko medialne relacje o wynajmujących, którzy znaleźli się w sporym kłopocie. „Twarde” dane również mówią o kiepskiej koniunkturze na rynku wynajmu, która skutkuje spadkiem czynszów.

Eksperci portalu GetHome.pl postanowili sprawdzić, jak duża jest ta czynszowa korekta. Przy okazji warto również odnieść się do niedawnych sygnałów o dalszej stabilizacji stóp procentowych Narodowego Banku Polskiego.

Trzeci kwartał przyniósł spadki w 5 metropoliach

Jeżeli chodzi o kondycję rynku najmu, to najprostszym jej miernikiem wydają się zmiany stawek czynszowych. Dane firmy Mzuri, która obsługuje wynajem około 5500 mieszkań wskazują, że dopiero III kw. 2020 r. przyniósł spadki średnich stawek czynszowych w największych miastach. Mówimy o rocznych zmianach wynoszących:

• Warszawa wynajem - spadek o 8% względem III kw. 2019 r.
• wynajem mieszkań Kraków - spadek o 10% względem III kw. 2019 r.
• mieszkania Łódź wynajem - spadek o 2% względem III kw. 2019 r.
• wynajem mieszkania Wrocław - spadek o 7% względem III kw. 2019 r.
• wynajem Poznań - brak zmian (0%) względem III kw. 2019 r.
• wynajem mieszkań w Gdańsku - spadek o 1% względem III kw. 2019 r.

Na razie trudno powiązać powyższe wyniki na przykład z popularnością najmu krótkoterminowego. Warto bowiem zwrócić uwagę, że zupełnie inną skalę czynszowych spadków odnotowano w Krakowie i Gdańsku, czyli dwóch miastach, gdzie wynajem lokali przez turystów na krótki termin jest bardzo popularny. Udział studentów (często przechodzących na zdalny tryb nauczania) także nie miał jednoznacznego wpływu na wyniki. Świadczy o tym czynszowa stabilizacja w Poznaniu, czyli polskiej metropolii, która cechuje się największą liczbą studentów w przeliczeniu 1000 osób.

Nowe dane Mzuri z listopada 2020 r. sugerują, że sytuacja cenowa na rynku najmu nieco się ustabilizowała pomimo drugiej fali pandemii. Świadczy o tym fakt, że rzadkie były miesięczne spadki średnich stawek czynszowych (za listopad 2020 r. względem października 2020 r.). Niepokoić może natomiast wzrost odsetka pustostanów z 20 grudnia 2020 r. (wynik: 7,4%) w stosunku do wartości notowanych pod koniec grudnia 2019 r. (4,1%) oraz na koniec listopada 2020 r. (5,2%).

Styczniowe dane niestety mogą być jeszcze gorsze, ponieważ relatywnie dużo umów najmu jest zawieranych na okres do końca roku. Wiele wskazuje również na to, że odsetek aneksowanych (przedłużonych) umów najmu pod koniec grudnia 2020 r. wyniesie około 50%. Rok wcześniej analogiczny wynik w lokalach obsługiwanych przez Mzuri oscylował na poziomie 69% (umowy aneksowane/umowy wygasające).

Stabilizacja stóp procentowych wpłynie na najem

Eksperci gethome.pl w kontekście najmu zwracają uwagę na jeszcze jedną kwestię. Mowa o niedawnych sygnałach sugerujących, że stopy procentowe NBP pozostaną na obecnym poziomie co najmniej do końca 2021 roku (podobnie jak powiązana z nimi stawka WIBOR). Taka informacja może zniechęcić wiele osób do sprzedaży posiadanego mieszkania. Mowa o właścicielach pustostanu, którzy stwierdzą, że lepiej będzie poczekać do poprawy sytuacji epidemicznej w II kw. - III kw. 2021 r. niż sprzedać lokum i realnie tracić np. 2%-3% rocznie na lokacie.

Można również oczekiwać, że kolejny rok z ujemną rentownością przeciętnej lokaty (po uwzględnieniu inflacji) będzie pozytywnie wpływał na decyzje inwestorów o zakupie nieruchomości. Ten czynnik skompensuje przynajmniej częściowo wpływ ograniczonego popytu konsumentów na rynku pierwotnym i wtórnym. Najnowsze dane cenowe NBP z III kw. 2020 r. potwierdzają, że na razie nie ma mowy o gwałtownych ruchach średnich stawek transakcyjnych za 1 mkw. lokali (zarówno na rynku pierwotnym, jak i wtórnym).

Ograniczona skala nominalnych spadków cen lokali nie powinna sprzyjać sprzedaży posiadanych mieszkań na wynajem pod wpływem emocji. Warto również pamiętać o jeszcze jednym aspekcie stabilizacji stóp procentowych NBP na bardzo niskim poziomie. Mianowicie, ta sytuacja nieco złagodzi problemy inwestorów, którzy wzięli kredyt na mieszkanie pod wynajem.