Co warto sprawdzić przed zakupem działki budowlanej?

Zakup działki, podobnie zresztą jak kupno każdej nieruchomości, jest poważnym krokiem, dlatego też powinno go poprzedzić szczegółowe sprawdzenie gruntu. Na czym polega taki audyt działki i na co zwrócić szczególną uwagę w jego trakcie?

Co warto sprawdzić przed kupnem działki?

Do najważniejszych kwestii, które wymagają weryfikacji przed podjęciem ostatecznej decyzji o zakupie działki, należy sprawdzenie zapisów miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (MPZP). Dzięki temu potwierdzimy między innymi czy działka jest budowlana (gdyby okazało się, że mamy do czynienia z gruntem rolnym lub leśnym oznacza to, że trzeba będzie liczyć się z koniecznością przekwalifikowania działki, na przykład jej odrolnienia). W miejscowym planie znajdziemy również bardzo ważne dla przyszłej zabudowy uregulowania, w tym te dotyczące dopuszczalnej maksymalnej jej intensywności, jej wysokości, linii, rodzaju (zabudowa szeregowa, jednorodzinna etc.), a nawet kształtu dachu.

Dowiemy się z niego również czy grunt nie znajduje się w strefie ochronnej lub strefie ochrony konserwatorskiej, co mogłoby wpłynąć na utrudnienie zabudowania działki bądź nawet wręcz je uniemożliwić. Co warto podkreślić, szczegółowość zapisów planu nie jest identyczna dla każdego obszaru, więc może zdarzyć się, że potencjalny nabywca gruntu będzie miał większą lub mniejszą swobodę w przyszłym kształtowaniu zabudowy.

Z miejscowym planem zapoznamy się w Internecie, na stronach urzędów gmin, zazwyczaj w biuletynach informacji publicznej. Dużym ułatwieniem będzie znajomość numeru stosownej uchwały, ale część urzędów udostępnia również możliwość wyszukania planu po lokalizacji działki. Wypis z MPZP wraz z wyrysem z mapy ewidencyjnej gruntu uzyskać można także w sposób tradycyjny, składając wniosek w odpowiednim dla położenia działki urzędzie gminy. Dokument powinien zostać wydany w terminie od 7 dni do miesiąca od daty złożenia wniosku.

Warto pamiętać o tym, że nie wszystkie obszary objęte są zapisami MPZP i jeżeli dla wybranej działki plan nie został sporządzony, oznacza to konieczność uzyskania dla niej decyzji o warunkach zabudowy, w której znajdziemy podobne informacje jak w miejscowym planie. Jeżeli sprzedający nie posiada takowej decyzji, potencjalny nabywca może złożyć wniosek o jej wydanie, przy czym wiąże się to z koniecznością poniesienia wyższej opłaty skarbowej, na co dobrze jest być przygotowanym.

Audyt działki budowlanej

Oprócz weryfikacji zapisów miejscowego planu konieczne jest też zapoznanie się z księgą wieczystą gruntu, zawierającą bardzo ważne dla nabywcy informacje, w tym te dotyczące dokładnego położenia działki, jej własności, a także wszelkich obciążeń (także hipoteki - w dziale IV księgi), służebności oraz roszczeń, w tym takich z umów zawartych w formie notarialnej. Potwierdzić tu także można zgodność danych z informacjami z ewidencji gruntów (na przykład oznaczenie działki).

Bardzo ważna jest też weryfikacja dostępu do drogi publicznej - jest on konieczny dla możliwości zabudowania działki. Jeżeli brak jest takiego dostępu, wówczas należy go zapewnić, na przykład poprzez służebność.

Duże znaczenie, zarówno na etapie zakupu (cena gruntu), jak i już po nabyciu działki, będzie miało uzbrojenie gruntu. Działki nieuzbrojone są tańsze od tych w pełni uzbrojonych (podłączonych do sieci elektrycznej, gazowej, wodociągowej i kanalizacyjnej), ale ich zakup wiąże się z koniecznością przeprowadzenia uzbrojenia, co może być procesem czasochłonnym, a także kosztownym, dlatego warto jest dobrze przemyśleć tę kwestię, zwłaszcza, jeżeli zależy nam na czasie.

Dzięki zleceniu audytu działki kancelarii prawnej, specjalizującej w prawie nieruchomości, możemy liczyć na kompleksowe i ekspresowe sprawdzenie najważniejszych dla kupującego kwestii, którego rezultaty ujęte zostaną w formę raportu, podsumowującego uzyskane w trakcie audytu informacje wraz z rekomendacjami dalszych działań. Dowiemy się z niego wszystkiego także na temat topografii działki, jej geometrii, pozwoleń na budowę w najbliższej okolicy, form ochrony przyrody w sąsiedztwie, lokalnej jakości powietrza oraz potencjalnych zagrożeń i uciążliwości (takich na przykład zagrożenie powodzią).

Kupno działki budowlanej - formalności

Jeżeli po weryfikacji wszystkich wyżej wspomnianych kwestii uznamy, że działka spełnia nasze oczekiwania, wówczas następnym krokiem będzie przystąpienie do umowy ze sprzedającym. Dla zagwarantowania ustalonej ze zbywcą ceny i dodatkowych warunków umownych warto jest najpierw podpisać umowę przedwstępną (w formie aktu notarialnego lub w zwykłej formie pisemnej), a dopiero później, po sprawdzeniu i uporządkowaniu wszystkich kwestii formalnych, umowę przyrzeczoną. Ta ostatnia obowiązkowo zawarta zostać musi w formie notarialnej, co oznacza konieczność uwzględnienia w budżecie dodatkowych opłat z tym związanych.

Do sprzedającego należy przygotowanie wszystkich wymaganych dokumentów, dotyczących zbywanej działki, w tym:

• wypisu z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego,
• wypisu z rejestru gruntów,
• aktualnego wypisu z księgi wieczystej,
• zaświadczenia o niezaleganiu z podatkiem od nieruchomości,
• zaświadczenia dotyczącego objęcia działki (lub nie) obszarem rewitalizacji,
• zaświadczenia potwierdzającego, że zbywana działka nie jest lasem.