Komu szkodzi gruntowy problem?

Powołanie specjalnego parlamentarnego zespołu do spraw uregulowania statusu gruntów pod budynkami spółdzielczymi zwróciło uwagę na jeden z największych problemów krajowej „mieszkaniówki”. Mowa o wątpliwościach prawnych, które dotyczą działek pod wieloma budynkami spółdzielczymi. 

Nie tylko problem stolicy 

Ostrożne szacunki wskazują, że niejasnym stanem prawnym cechują się grunty, na których krajowe spółdzielnie wybudowały ponad 100 000 mieszkań.W samej Warszawie wspomniany problem dotyczy około 100 spółdzielni mieszkaniowych oraz ich członków, a także 400 ha działek. Krajowe media informują, że niewyjaśniony stan prawny gruntów pod blokami jest kłopotem dla osób, które chcą wykupić spółdzielcze własnościowe mieszkanie, założyć księgę wieczystą dla spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu albo sprzedać takie prawo bez księgi osobie potrzebującej kredytu hipotecznego. Warto wiedzieć, że prawne kontrowersje związane z działką pod blokiem mają znaczenie w jeszcze innych sytuacjach. 

Lokatorskiego mieszkania nie można będzie wykupić

Wpływ nieuregulowanego stanu prawnego gruntów na posiadaczy spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu to temat, który jest dość często poruszany. Jeżeli natomiast chodzi o utrudnienia dla osób posiadających spółdzielcze lokatorskie prawo do mieszkania, to aspekt związany z niejasną sytuacją gruntów pod blokiem jest rzadziej omawiany.

W związku z powyższym, warto nadmienić, że problemy prawne dotyczące gruntu pod blokiem uniemożliwiają wykupienie mieszkania lokatorskiego na własność. Konkretniej rzecz ujmując, chodzi o przekształcenie spółdzielczego lokatorskiego prawa do mieszkania w prawo odrębnej własności lokalu. Takiej własności nie można uzyskać, ponieważ wiąże się ona z udziałem w gruncie, co do statusu którego istnieją poważne wątpliwości.

Problemy z wkładem mieszkaniowym 

Spółdzielcy zwracają uwagę na jeszcze jeden istotny problem, który w związku z gruntowym bałaganem obecnie dotyczy posiadaczy spółdzielczego lokatorskiego prawa do mieszkania. Mowa o sytuacji osób, które chciałyby się pozbyć wspomnianego prawa i otrzymać zwaloryzowany wkład mieszkaniowy. Warto przypomnieć, że wniesienie takiego wkładu stanowiło i wciąż stanowi wymóg dla osób ubiegających się o ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do mieszkania.

Ustawa z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (Dz. U. 2001 Nr 4 poz. 27) wskazuje, że wygaśnięcie spółdzielczego lokatorskiego prawa będzie skutkowało wypłatą wartości rynkowej mieszkania, którą następnie spółdzielnia pomniejsza o swoje zobowiązania związane z budową, nominalną kwotę umorzenia państwowego kredytu lub dotacji, koszty wyceny oraz ewentualne zaległości dotyczące opłat eksploatacyjnych. Taki korzystny dla byłego spółdzielcy wariant rozliczeń jest możliwy w razie wystawienia mieszkania spółdzielczego na przetarg po wygaśnięciu lokatorskiego prawa do niego. Problem polega na tym, że spółdzielnie ze względu na wątpliwości prawne nie chcą organizować przetargu dotyczącego sprzedaży lokalu w bloku stojącym na działce o wątpliwym statusie prawnym.

W razie opisywanych trudności, możliwy jest tylko alternatywny wariant rozliczenia związanego z wygaśnięciem spółdzielczego lokatorskiego prawa do mieszkania. Takie rozliczenie obejmuje wkład mieszkaniowy zwaloryzowany według wartości rynkowej lokalu, który powinien zostać pomniejszony o koszty wyceny oraz ewentualne zaległości dotyczące opłaty eksploatacyjnej. Warto podkreślić, że drugi wariant rozliczenia wkładu można zastosować tylko wtedy, gdy znalazła się już inna osoba zainteresowana lokatorskim prawem. Niestety, dość często okazuje się, że na takiego chętnego trzeba nieco poczekać, co opóźnia rozliczenia i zwrot pieniędzy. Wynika to z faktu, że w obecnych warunkach spółdzielcze lokatorskie prawo do mieszkania wielu osobom nie wydaje się szczególnie atrakcyjne.