Wycofanie nieruchomości z działalności

Część przedsiębiorców posiada nieruchomość wpisaną do ewidencji środków trwałych - są to na przykład lokale zakupione z myślą o urządzeniu w nich siedziby firmy czy biura. Dzięki wpisaniu do ewidencji przedsiębiorca może zaliczać do kosztów zarówno odpisy amortyzacyjne jak i inne wydatki związane z nieruchomością.

Zdarza się jednak, że przedsiębiorca chce wycofać z pozarolniczej działalności gospodarczej składnik majątku, jakim jest nieruchomość i przenieść ją do majątku osobistego. Jakie to rodzi konsekwencje podatkowe?

Przeniesienie nieruchomości a podatek dochodowy (PIT)

Dobra wiadomość dla przedsiębiorcy jest taka, że samo przekazanie środka trwałego w postaci nieruchomości na cele prywatne organ podatkowy nie uznaje za przychód z działalności. To oznacza, że podatnik nie będzie obarczony koniecznością zapłaty podatku dochodowego od osób fizycznych.

Po przekazaniu mieszkania czy innych towarów na cele osobiste podatnika, właścicielem nadal jest podatnik - nie nastąpiło bowiem odpłatne zbycie nieruchomości. Jest to możliwe dlatego, że majątek osoby prowadzącej jednoosobową działalność (w tym przypadku własność nieruchomości) nie jest wyodrębniany z majątku osobistego.

Przekazanie nieodpłatnie przez podatnika towarów, nieruchomości czy innego środka trwałego na cele osobiste nie będzie więc stanowić przychodu z działalności gospodarczej. Problem zaczyna się w momencie, gdy podatnik zdecyduje się na sprzedaż nieruchomości, którą wycofał wcześniej z działalności.

Kwota uzyskana z transakcji może być wtedy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości - i podlegać opodatkowaniu. Dzieje się tak, gdy czynność wycofania nieruchomości nastąpi przed upływem 6 lat od pierwszego dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym odbyło się wycofanie nieruchomości z ewidencji środków trwałych firmy.

Jakie są jednak skutki podatkowe, jeśli chodzi o podatek VAT? Istotne okazuje się prawo do odliczenia VAT w momencie nabycia nieruchomości.

Wycofanie nieruchomości z działalności a podatek VAT

O ile przedsiębiorca może najczęściej wycofać z działalności gospodarczej wybrane składniki majątkowe bez obawy o to, że będzie to operacja opodatkowana podatkiem dochodowym, o tyle musi mieć świadomość, że wycofanie środka trwałego z majątku będzie mieć konsekwencje podatkowe na gruncie ustawy o VAT.

Przedsiębiorca zapłaci podatek VAT od wycofania np. nieruchomości z majątku firmowego w sytuacji, gdy w chwili jej nabycia przysługiwało mu prawo do odliczenia (pełnego lub częściowego) podatku. W takiej sytuacji podstawą opodatkowania jest wartość rynkowa nieruchomości z chwili przekazania jej do majątku prywatnego podatnika.

Lepsze wiadomości są dla tych przedsiębiorców, którym - gdy nastąpił zakup nieruchomości - nie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego z tytułu nabycia nieruchomości. Nieodpłatne przekazanie majątku będzie wtedy czynnością nieopodatkowaną.

Uwaga: przedsiębiorca musi mieć świadomość, że niekiedy konieczna będzie korekta VAT odliczonego przy nabyciu nieruchomości. Stanie się tak, jeśli prowadzący firmę wycofa ten składnik majątku (lub prawo do wieczystego użytkowania gruntów) przed upływem 10 lat od nabycia. Upływ terminu należy liczyć od roku, w którym środki trwałe zostały oddane do użytkowania w firmie.

Wycofanie nieruchomości z majątku spółki cywilnej i jawnej

Może dojść nie tylko do wycofania środka trwałego z działalności gospodarczej do majątku prywatnego, ale również - do wycofania nieruchomości ze spółki. Jeśli wspólnik spółki cywilnej chce dokonać wycofania nieruchomości na cele osobiste, to musi liczyć się z tym, że - podobnie jak w przypadku przekazania nieruchomości z majątku firmy na cele prywatne przez osobę prowadzącą jednoosobową działalności - niekiedy może to mieć konsekwencje w postaci konieczności zapłaty podatku VAT.

Na szczęście zasady w przypadku wycofania nieruchomości z majątku spółki jawnej lub cywilnej są analogiczne jak dla płatnika, który prowadzi działalność gospodarczą. Jeśli przy nabyciu przedmiotowej nieruchomości wspólnik nie miał prawa do odliczenia podatku naliczonego VAT, a następnie nastąpi nieodpłatne przekazanie nieruchomości na cele osobiste przedsiębiorcy, to przekazanie nie podlega opodatkowaniu VAT.

Jednocześnie należy pamiętać, że opodatkowaniu podatkiem VAT podlega nieodpłatne zbycie nieruchomości i praw przez wspólnika, jeśli:

• nieodpłatnego przekazania dokonał podatnik VAT,
• przekazane przez płatnika towary należą do jego przedsiębiorstwa,
• przedmiotem nieodpłatnego przekazania jest towar, w stosunku do którego podatnikowi przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tego towaru lub jego części składowych

i wszystkie wymienione warunki zostały spełnione łącznie.

Wycofanie nieruchomości z działalności - podsumowanie

W większości przypadków, jeśli składniki majątku zostały wycofane z działalności lub ze spółki i podatnik przekazał je na cele prywatne, to nie będzie to opodatkowane podatkiem od towarów i usług czy podatkiem dochodowym.

Najważniejszym wyjątkiem jest sytuacja, gdy przy nabyciu nieruchomości podatnikowi przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT. Wtedy wycofanie mieszkania będzie rodziło konieczność zapłaty podatku VAT.