Jak czytać miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego?

Planujesz inwestycję budowlaną lub zakup działki? Jedną z najważniejszych rzeczy, które należy zrobić przed przejściem do formalności, jest sprawdzenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (MPZP). Warto zatem wiedzieć, gdzie go znaleźć i jak interpretować jego zapisy.

Co warto wiedzieć o MPZP?

MPZP, czyli miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, to dokument planistyczny składający się z części tekstowej (uchwały) oraz części graficznej z mapą obszaru, który jest objęty jej ustaleniami. Jego głównym przeznaczeniem jest określenie warunków zagospodarowania terenu oraz funkcji, jaką ma pełnić. Na mapie tereny o określonych funkcjach oznaczone są kolorami oraz symbolami literowymi. Znajdują się na niej także inne znaki oznaczające np. wymagane elementy zagospodarowania danego terenu lub np. warunki zabudowy. Część opisowa jest uzupełnieniem części graficznej i w dokładny sposób opisuje, co jest wymagane, dopuszczane i zabronione na danym terenie.

Zapisy MPZP najczęściej są dość ogólne. Zawierają informacje o przeznaczeniu terenu oraz podstawowe wymagania co do zabudowy (gęstość zabudowy, maksymalna wysokość budynków, minimalna powierzchnia biologicznie czynna itp.). Może się jednak zdarzyć, że w dokumencie będą zawarte bardzo szczegółowe wymagania co do zabudowy. Mogą one dotyczyć np. kształtu czy nachylenia dachu, koloru elewacji czy innych szczegółów, które trzeba brać pod uwagę przy zagospodarowaniu działki leżącej na wskazanym terenie.

W jakich sytuacjach sprawdzić, czy MPZP został uchwalony?

Trzeba jednak wiedzieć, że w Polsce istnieje mnóstwo terenów, dla których nie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Zawsze trzeba jednak sprawdzić, czy został on uchwalony (lub czy jest w przygotowaniu). Dotyczy to zakupu dowolnej nieruchomości, a w szczególności działek gruntowych. Może się bowiem okazać, że parcela, na której oczyma wyobraźni już widzisz swój wymarzony dom, nie daje się do zagospodarowania w wybrany przez Ciebie sposób. Należy więc w pierwszej kolejności sprawdzić, czy na danym terenie jest dozwolona budowa obiektu, jaki Cię interesuje. Następnie warto również sprawdzić dokładne warunki zabudowy – w tym maksymalną kubaturę czy wysokość budynku oraz inne szczególne ustalenia, które mogą obowiązywać dla danego terenu.

Gdzie szukać informacji o MPZP?

MPZP są powszechnie dostępne i każdy może zapoznać się z ich zapisami. Jak uzyskać miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego dla danego terenu? Można go znaleźć w urzędzie miasta i gminy, często także online – na ich stronach internetowych. Coraz częściej dostępne są interaktywne mapy, na których można sprawdzić, czy dany teren jest objęty MPZP. W przeciwnym razie trzeba posłużyć się spisem uchwalonych planów.

W urzędzie miasta lub gminy uzyskasz też wyrys i wypis z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego potrzebne między innymi przy ubieganiu się o pozwolenie na budowę.

Jak czytać MPZP? Poradnik krok po kroku

Musisz jeszcze wiedzieć, jak interpretować zapisy MPZP. Na pierwszy rzut oka mogą one być bowiem nieco zawiłe. Poniżej znajdziesz poradnik krok po kroku.

1.    Znajdź miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, który obejmuje Twoją działkę. Spójrz na część graficzną planu i zlokalizuj parcelę na rysunku. Zwróć uwagę na oznaczenie terenu, na jakim jest położona. Zwykle rozpoczyna się ono od liczby porządkowej (1, 2, 3, 4 itp.), a następnie znajduje się oznaczenie literowe.

2.    Co oznaczają poszczególne symbole i kolory? Kolor brązowy jest zwyczajowo stosowany dla zabudowy mieszkaniowej. Tereny jasnobrązowe oznaczane literami MN oznaczają zabudowę mieszkaniową o niskiej intensywności (jednorodzinną), a ciemnobrązowe oznaczone jako MW zabudowę mieszkaniową o wysokiej intensywności (wielorodzinną). Czerwony kolor i litera U to terenu usługowe. Czasami stosowane są też dwuliterowe oznaczenia określające dokładny rodzaj usług (np. UO – usługi oświaty, US – usługi sportu i rekreacji itp.). Na fioletowo (oznaczenia literą P lub symbolem AG, czasami z dodatkowymi oznaczeniami literowymi) zaznacza się tereny przemysłowe, a na zielono (litera Z, której mogą towarzyszyć również inne oznaczenia) tereny zielone. Na żółto z literą R oznaczane są tereny rolnicze. Na niebiesko są oznaczane cieki i zbiorniki wodne, a na biało i szaro tereny dróg. Czasami teren może mieć podwójne przeznaczenie – wówczas najczęściej jest oznaczany dwukolorowym kreskowaniem. Na rysunku zawsze znajduje się czytelna legenda, która pozwala natychmiast sprawdzić, co dokładnie oznacza dany kolor i symbol.

3.    Warto zwrócić szczególną uwagę na linie zabudowy. Mogą być oznaczane jako obowiązująca linia zabudowy (cienka czarna linia z charakterystycznymi trójkącikami również w kolorze czarnym) lub nieprzekraczalna linia zabudowy (również cienka linia z trójkątami, ale pustymi w środku). Co oznaczają? Obowiązująca linia zabudowy wyznacza przebieg elewacji budynku. Oznacza to, że budynek postawiony na danym terenie musi mieć elewację przebiegającą dokładnie zgodnie z tą linią. Nieprzekraczalna linia zabudowy określa natomiast maksymalne wysunięcie elewacji. Budynek może być w całości lub częściowo „cofnięty” względem niej, ale nie może w żadnym fragmencie jej przekraczać.

Uchwała MPZP

Po zapoznaniu się z rysunkiem należy przejść do uchwały, ponieważ tam znajduje się więcej szczegółów. Na początku dokumentu umieszcza się rozmaite definicje, a następnie ustalenia dla całego terenu objętego planem. Kolejno opisane są wszystkie wyznaczone tereny. Warto odnaleźć ten, na którym znajduje się Twoja działka (np. 12 MN, 3 MWU itp.) i dokładnie przeczytać wszystkie punkty. Zazwyczaj znajdziesz tam szczegółową listę wymagań i dopuszczeń na danym terenie, w tym dopuszczalne funkcje oraz ograniczenia dotyczące kubatury czy wysokości budynków.

Na co zwrócić uwagę, przeglądając dokument?

To jednak nie koniec! W następnej kolejności warto się przyjrzeć terenom sąsiadującym z Twoją działką. Być może tuż obok dopuszczona jest budowa zakładu przemysłowego albo dużego kompleksu handlowego, które mogą generować zanieczyszczenie i korki oraz zaburzać spokój? Być może okolica, która teraz jest zielona i spokojna, jest przeznaczona pod zabudowę wielorodzinną i za parę lat zaczną w niej powstawać liczne bloki? A może nieopodal Twojej przyszłej parceli zaplanowano szkołę lub duży park, które przydadzą się, gdy założysz rodzinę? To bardzo cenne informacje dla kogoś, kto planuje zakup działki! Zawsze warto też zajrzeć do uchwały i sprawdzić, jak wysokie budynki mogą powstać w otoczeniu Twojej działki.

Podsumowanie

Miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego to nie czarna magia – każdy może nauczyć się je czytać i rozumieć. Wystarczy kilka chwil spędzonych z dokumentem, a wszystko stanie się jasne. W tekście uchwały znajdziesz bowiem wszystkie niezbędne definicje, a rysunek uzupełniony jest o legendę. Ponadto tekst jest napisany raczej prostym, zrozumiałym językiem, a wszystkie zapisy są bardzo konkretne. Z całą pewnością nie warto pomijać kroku związanego ze sprawdzeniem MPZP, szczególnie jeśli kupujesz pustą działkę!