Zalanie mieszkania lub domu: odpowiedzialność, ubezpieczenie, osuszanie

Zalane mieszkanie to ogromny problem – w dodatku nie zdarza się wcale tak rzadko, jak mogłoby się wydawać. Zazwyczaj osuszenie takiego lokalu i doprowadzenie go do stanu sprzed zalania wiąże się ze sporymi kosztami. Jak zabezpieczyć się przed ponoszeniem wysokich wydatków w razie zalania?

Z tego artykułu dowiesz się:

• kto ponosi koszty, gdy miało miejsce zalanie mieszkania przez sąsiada,
• jaką rolę odgrywa ubezpieczenie mieszkania od zalania,
• w jakich sytuacjach można otrzymać odszkodowanie za zalanie mieszkania.

Zabezpieczenie nieruchomości - dlaczego jest ważne?

Jak pokazują statystyki prowadzone przez Towarzystwa Ubezpieczeniowe, szkody związane z zalaniem i podtopieniem domu nalezą do jednych najczęściej zgłaszanych przez właścicieli nieruchomości. Powodem może być wadliwa instalacja lub lokalizacja i ukształtowanie terenu. Lokalne podtopienia lub powódź to dla mieszkańców wielu okolic wciąż realne zagrożenie utraty dorobku życia, lub konieczności wykonania kosztownych prac remontowych.

W tym kontekście kluczowe jest właściwe zabezpieczenie nieruchomości poprzez odpowiednie ubezpieczenie oraz wprowadzenie szeregu rozwiązań minimalizujących ryzyko zalania budynku. Jak sprawdzić, czy działka jest na terenie zalewowym i jak zabezpieczyć dom lub mieszkanie przed zalaniem?

Jak zabezpieczyć działkę przed zalaniem?

Zakup działki to pierwszy krok do realizacji marzenia o własnym domu. Ze względu na dużą atrakcyjność przyrodniczą i walory krajobrazowe dużą popularnością cieszą się działki położone nad rzeką, jeziorem lub strumykiem. Taka lokalizacja niesie jednak ze sobą poważne ryzyko zalania lub powodzi. Dotyczy to także obszarów o wysokim poziomie wód gruntowych, na których długo zalega woda po opadach, powodując tzw. powódź opadową.

Budowa na terenie zalewowym jest więc dużym wyzwaniem, które należy potraktować poważnie już na etapie przygotowania gruntu pod inwestycję. Jak zabezpieczyć działkę przed zalaniem? Wśród często stosowanych sposób znajduje się podniesienie terenu przed budową domu, odprowadzenie wód opadowych na działkę sąsiada oraz budowa domu na podwyższeniu.

Jak sprawdzić, czy działka jest na terenie zalewowym?

Jak sprawdzić, czy teren jest zalewowy? Punktem wyjścia powinna być analiza miejscowego planu zagospodarowania przestrzeni lub warunków zabudowy. W dokumentach znajdziesz m.in. informacje na temat rodzaju gruntu, odległości od rzeki lub jeziora oraz ryzyka wystąpienia powodzi.

Ten ostatni zapis jest konsekwencją wejścia w życie ustawy Prawa Wodnego oraz powołania w 2018 roku instytucji Państwowego Gospodarstwa Wodnego - Wody Polskie, które zajmuje się opiniowaniem miejscowych planów zagospodarowania przestrzeni pod kątem szczególnego zagrożenia powodziowego. Instytucja wydaje także zgodę na budowę i jej zakres w przypadku, gdy gmina nie posiada planu zagospodarowania przestrzennego.

Jak jeszcze sprawdzić tereny zalewowe i możliwość bezpiecznej budowy domu? Dobrym pomysłem jest wykonanie badania geotechnicznego gruntu, które pomoże Ci określić rodzaj gruntu oraz poziom wód gruntowych na terenie działki. Cena takiej usługi waha się od 1000 do 2000 zł w zależności od lokalizacji. Jest to jednak znacznie mniej niż koszt odwodnienia domu lub osuszania zalanych fundamentów. Warto także porozmawiać z sąsiadami i zapytać o ich doświadczenia w budowie domu, ewentualne problemy z osadzaniem gruntu lub stojącą na działce wodą.

Podniesienie terenu działki - przepisy

Skuteczną ochroną przed powodzią jest podniesienie terenu działki. Przepisy jasno precyzują, w jakich przypadkach jest to możliwe, a w jakich jest samowolą budowlaną. Informację na temat możliwości podniesienia terenu znajdziesz w części opisowej projektu zagospodarowania działki, który zgodnie z rozporządzeniem Ministra Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej z dnia 25 kwietnia 2012 r. w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego (§8, ust. 2, ppkt.3) (Dz.U. 2012, poz. 462) powinien określać: "[...]projektowane zagospodarowanie działki lub terenu, w tym […] ukształtowanie terenu i zieleni w zakresie niezbędnym do uzupełnienia części rysunkowej projektu zagospodarowania działki lub terenu."

Oznacza to, że projekt nieruchomości zaadaptowany dla konkretnej działki przez architekta zawiera informacje na temat poziomu terenu działki budowlanej. Dokument jest podstawą do wydania pozwolenia na budowę. Po uzyskaniu pozwolenia każda czynność zakładająca nieprzewidziana w projekcie ingerencję w teren wymaga uzyskania decyzji o zmianie pozwolenia na budowę.

W przeciwnym razie jest samowolą budowlaną, co precyzuje art. 36a ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane (Dz.U. 1994, Nr 89, poz. 414): Istotne odstąpienie od zatwierdzonego projektu zagospodarowania działki lub terenu oraz projektu architektoniczno-budowlanego lub innych warunków decyzji o pozwoleniu na budowę jest dopuszczalne jedynie po uzyskaniu decyzji o zmianie pozwolenia na budowę wydanej przez organ administracji architektoniczno-budowlanej.

Podniesienie terenu działki - koszt

Ile kosztuje podniesienie terenu działki? Koszt zawsze jest indywidualną wypadkową zakresu koniecznych robót, ilości ziemi potrzebnej do podwyższenia, ceny najmu sprzętu oraz kosztów pracy fachowców. Dla obliczenia orientacyjnego kosztu można przyjąć, że za jedną wywrotkę ziemi płaci się od około 150 zł wzwyż.

Do ceny podniesienia terenu działki należy również dodać koszt transportu liczony od tony oraz ilości kilometrów. Całkowity koszt może wynosić od kilku do kilkunastu tysięcy złotych.

Odprowadzenie wód opadowych na działkę sąsiada

Innym sposobem na ochronę przed zalaniem jest odprowadzenie wód opadowych na działkę sąsiada. Dotyczy to głównie działek, między którymi znajduje się spadek terenu. Takie rozwiązanie jest możliwe od stycznia 2018 roku jedynie na drodze pisemnej ugody i w sytuacji, gdy wprowadzone zmiany nie wpłyną szkodliwie na jego nieruchomość oraz gospodarkę wodną terenu.

Warto podkreślić, że możliwość odprowadzania wód systemem drenażowym na działkę sąsiada dotyczy tylko wód opadowych i roztopowych. Ugoda nie może natomiast dotyczyć ścieków.

Jak zabezpieczyć dom przed zalaniem?

Odpowiednie ukształtowanie lub drenaż terenu to nie wszystkie sposoby na zabezpieczenie przed zalaniem. Jako profilaktyczna ochrona przed powodzią sprawdzą się także drzwi przeciwpowodziowe oraz budowa domu na podwyższeniu. Jak zabezpieczyć dom przed powodzią i podtopieniem?

Tereny zalewowe w Polsce

Tereny zalewowe to grunty położone w miejscach, w których istnieje ryzyko wystąpienia powodzi. Aby ograniczyć budowę na działkach objętych ryzykiem podtopienia, w 2017 roku wprowadzono ustawę Prawo Wodne, która reguluje kwestię budownictwa na terenach zalewowych w Polsce.

Decyzję o uznaniu obszaru za zalewowy wydaje organ administracyjny Wody Polskie, który opiniuje również miejscowe plany zagospodarowania przestrzeni. Decydując się na zakup działki położnej nad wodą lub rzeką, trzeba liczyć się z sytuacją, że uzyskanie pozwolenia na budowę może być utrudnione. Równocześnie wydanie zgody nie daje pewności, że powódź lub zalanie Ci nie zagraża.

Dom na podwyższeniu - zalety rozwiązania

Jeżeli teren, na którym planujesz budowę domu, ma tendencję do lekkich podtopień po intensywnych opadach deszczu, możesz zdecydować się na podnoszenie budynku i wysoki parter. Położona wyżej podłoga zapewni Ci lepszą ochronę przed zalaniem oraz korzystnie wpłynie na izolację domu przed wilgocią z pochodzącą z gruntu.

Zaletą takie rozwiązania jest także piwnica i podziemny garaż, które odciążą przestrzeń Twojego domu i podjazdu. Decydując się na budowę kondygnacji podziemnej, pamiętaj jednak o konieczności bardzo dobrej izolacji ścian piwnicy. Montaż niezbędnych materiałów z pewnością zwiększy koszty inwestycji, ale zapewni Ci odpowiednią ochronę nawet w przypadku podmokłego terenu.

Drzwi przeciwpowodziowe - czy warto?

Zapora przeciwpowodziowa do drzwi to rozwiązanie, które sprawdzi się w przypadku nieruchomości zlokalizowanych w pobliżu rzek, jezior oraz na gruntach, narażonych na podtopienie po intensywnych opadach. Odpowiednie zabezpieczenie okien i drzwi wytrzyma nawet dłuższy napór wody i powstrzyma ją przed przedostaniem się do wnętrza.

Zapory stosuje się do wszystkich drzwi wejściowych oraz okien zlokalizowanych na powierzchni parteru. W przypadku domu z piwnicą możesz także zastosować osłony na okna piwniczne. Mocne i szczelne panele ochronią Cię przed wodą oraz potencjalnym włamaniem.

Zalane fundamenty - co zrobić?

W przypadku zalań gruntowych fundamenty są elementem konstrukcyjnym, który jest najbardziej narażony na degradację i powstanie groźnych ubytków. Jest to tym bardziej niebezpieczne, że jako najniższa część konstrukcyjna zapewniają stabilność wyższym kondygnacjom.

Z tego powodu w przypadku gruntów narażonych na długotrwałe zaleganie wód opadowych lub budynków posadowionych poniżej gruntu warto postawić na wykonanie ciężkiej hydroizolacji fundamentów z wykorzystaniem materiałów budowlanych o właściwościach przeciwwodnych i przeciwwilgociowych.

Jeśli jednak fundamenty zostaną zalane, musisz jak najszybciej je wysuszyć. Do tego celu często konieczne jest ich częściowe odsłonięcie, naprawa zniszczonych elementów i nieszczelności, a następnie nałożenie nowej izolacji pionowej z wykorzystaniem materiałów o właściwościach hydroizolacyjnych. Jest to zadanie wymagające fachowej wiedzy, której najlepiej zlecić specjalistom.

Jak zabezpieczyć mieszkanie przed zalaniem?

Zalanie domu lub mieszkania może mieć nie tylko zewnętrzny charakter. Kanalizacja, pralka czy nieszczelna studzienka lub odpływ również potrafią narobić kłopotu, szczególnie gdy zalanie dotyczy mieszkania, a co za tym idzie również Twoich sąsiadów.

Co zrobić przed wyjazdem na urlop? Praktyczne porady

Będąc na miejscu, możesz szybko reagować na symptomy awarii. Jednak, gdy przebywasz na urlopie, zalany sufit powieszany może nabierać wilgoci całymi dniami. Najlepiej więc wprowadzić kilka sprytnych rozwiązań oraz zwyczajów, które pomogą Ci uniknąć przykrej niespodzianki po powrocie do domu.

Aby mieć pewność, że nie zalejesz swojego mieszkania lub nie spowodujesz usterki u sąsiadów, zakręć zawór z wodą doprowadzaną do mieszkania. Jeśli nie chcesz całkowicie zamykać wody, możesz zakręcić zawór od pralki czy zmywarki, dzięki czemu wyeliminujesz awarie, których przyczyną będą nieodpowiednio dokręcone wężyki lub nieszczelność spowodowana codzienną eksploatacją.

Innym sposobem jest instalacja czujnika, który poinformuje Cię o usterce podczas Twojej nieobecności. Czujnik zalania możesz umieścić w kuchni pod zlewem lub w łazience pod szafką umywalkową, lub sedesem. Popularnym miejscem jest także zabudowa wanny oraz miejsce pod pralką.

W przypadku awarii zostanie uruchomiony alarm, który powiadomi Cię o usterce i pozwoli podjąć odpowiednie działania. Warto pamiętać także o ubezpieczeniu mieszkania od zalania. W ten sposób nawet w przypadku poważnej awarii dostaniesz odszkodowanie potrzebne do wykonania niezbędnej naprawy lub remontu.

Ubezpieczenie mieszkania od zalania

„Zalałem mieszkanie sąsiada, nie mam ubezpieczenia. Co robić?” – takie wypowiedzi można bez trudu znaleźć w internecie, gdzie zdesperowani właściciele mieszkań szukają podpowiedzi i wskazówek. Ubezpieczenie mieszkania działa bowiem w dwie strony. Z jednej chroni właściciela nieruchomości w sytuacji, gdy jego mieszkanie zostanie zalane, z drugiej – ubezpieczyciel pokrywa koszty w momencie, gdy ubezpieczony zaleje swojego sąsiada. Tym samym to ubezpieczyciel płaci za osuszanie mieszkania po zalaniu czy jego ewentualne odmalowanie.

Gdzie zgłosić zalanie mieszkania przez sąsiada?

Niezależnie od tego, czy miało miejsce zalanie mieszkania przez sąsiada z góry, czy też to właściciel nieruchomości spowodował zalanie u swojego sąsiada z dołu, konieczne jest zgłoszenie się do ubezpieczyciela (o ile oczywiście właściciel nieruchomości był ubezpieczony). Można to zrobić telefonicznie. Towarzystwo ubezpieczeniowe przyśle rzeczoznawcę, który potwierdzi i oceni szkodę, a także sporządzi protokół zalania mieszkania. Protokół ten należy przesłać (wraz z odpowiednim oświadczeniem) do ubezpieczyciela.

Oświadczenie zalania mieszkania (wzór można bez przeszkód znaleźć w internecie) powinno zawierać dokładny opis szkody zalania mieszkania. Dobrze też, jeśli zgłoszenie zalania mieszkania zawiera fotografie szkody. Istotne jest również, by zgłosić szkodę w terminie wskazanym w umowie ubezpieczeniowej.

Zgłoszenie zalania do ubezpieczyciela to jednak nie wszystko – trzeba też pamiętać o powiadomieniu o zalaniu zarządcy budynku. Należy to zrobić najpóźniej dwa dni po wystąpieniu zdarzenia.

Odpowiedzialność spółdzielni za zalanie mieszkania

Warto też mieć świadomość, że nie zawsze to właściciel nieruchomości lub sąsiad będą odpowiedzialni za zalany dom. Niekiedy wina leży po stronie administratora budynku. Dzieje się tak m.in. w sytuacji, gdy administrator nie przeprowadził koniecznego przeglądu hydraulicznego, a w pionie pękła rura. Tym samym wina za szkodę jest ustalana każdorazowo.

Kiedy ubezpieczyciel nie ponosi odpowiedzialności za zalanie mieszkania?

Należy też zaznaczyć, że wprawdzie co do zasady ubezpieczyciel wypłaca odszkodowanie za zalanie mieszkania, jednak w niektórych przypadkach jest on zwolniony od odpowiedzialności. Najczęściej towarzystwo ubezpieczeniowe nie odpowiada za szkodę zalania, jeśli doszło do niej w wyniku intensywnych opadów i niewłaściwego stanu dachu, rynien czy okien, a także w sytuacji, gdy powodem zalania było użycie niewłaściwych materiałów budowlanych.

Jak zabezpieczyć nieruchomość przed zalaniem: podsumowanie

Zalania i podtopienia należą do najczęstszych i najbardziej dotkliwych szkód, które dotykają właścicieli nieruchomości. Utracony dobytek, rozległe zniszczenia i konieczność gruntownego remontu to tylko niektóre z konsekwencji powodzi lub zalania mieszkania.

O tym, że z wodą nie ma żartów, warto pamiętać już na etapie zakupu nieruchomości, sprawdzając teren działki na miejscowym planie zagospodarowania przestrzeni oraz czytając opinię Wód Polskich. Możesz także zlecić wykonanie analizy geotechnicznej gruntu, aby zabezpieczyć się przed ryzykiem powodzi opadowej.

Jeśli jednak zdecydowałeś się na budowę albo zakup mieszkania lub domu na terenie zalewowym, pamiętaj, że możesz wprowadzić kilka rozwiązań, które podniosą bezpieczeństwo Twojej nieruchomości.

Jest to m.in. podniesienie terenu, podwyższenie domu, odprowadzenie wód opadowych na działkę mieszkania i instalacja drzwi przeciwpowodziowych. Pamiętaj także, aby wyjeżdżając na urlop zakręcać wodę oraz zainstalować w mieszkaniu czujnik zalania, który poinformuje Cię, gdy wystąpi awaria.