Księga wieczysta - co powinieneś wiedzieć?

Księga wieczysta to pierwsze źródło informacji, z którego powinniśmy skorzystać planując zakup nieruchomości. Warto wiedzieć, czym jest księga wieczysta, jakie informacje możemy w niej znaleźć i co powinno nas szczególnie zaniepokoić.

Czym jest księga wieczysta?

Księga wieczysta jest szczególnego rodzaju rejestrem, rejestrem zaufania publicznego dotyczącym nieruchomości, prowadzonym przez Państwo (w Polsce sądy). Art.1 ustawy o księgach wieczystych i hipotece stanowi, że księgi wieczyste prowadzi się w celu ustalenia stanu prawnego nieruchomości. Księgi wieczyste mają za zadanie zapewnienie bezpieczeństwa obrotu nieruchomościami.

W tym celu wprowadzono tzw. rękojmię wiary publicznej ksiąg wieczystych. Jest ona opisana w art.5 cyt. ustawy i wprowadza ogólną regułę (z pewnymi wyjątkami) zgodnie z którą, gdy wystąpi niezgodność pomiędzy stanem prawnym ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym, to treść księgi wieczystej rozstrzyga na korzyść tego, kto przez czynność prawną z osobą uprawnioną według treści księgi nabył własność lub inne prawo, nawet gdyby to prawo zbywającemu rzeczywiście nie przysługiwało.

Konsekwencją wprowadzenia ksiąg wieczystych było sformalizowanie obrotu nieruchomościami, czyli wprowadzenie szczególnej formy dla zawieranych umów dotyczących nieruchomości. Wprowadzono wymóg formy aktu notarialnego, w mniej licznych wypadkach formy pisemnej z podpisem notarialnie poświadczonym.

Działy księgi wieczystej

Księga wieczysta składa się z czterech głównych działów:

• Dział I-0 to oznaczenie geodezyjne nieruchomości, I-Sp to spis praw jakie przysługują tej nieruchomości wobec nieruchomości sąsiednich;
• Dział II dotyczy prawa własności;
• Dział III - prawa, roszczenia i ograniczenia, obejmuje wszelkie obciążenia dotyczące tej konkretnej nieruchomości, tzw. prawa obciążające nieruchomość ale także prawa osobiste obciążające właściciela (współwłaściciela) nieruchomości;
• Dział IV dotyczy hipotek obciążających tą konkretną nieruchomość.

Przeglądanie księgi wieczystej

Art. 2 ustawy o księgach wieczystych i hipotece wprowadza regułę jawności ksiąg wieczystych (ale nie dokumentów znajdujących się przy księdze wieczystej). Księgi wieczyste są jawne dla każdego i nie można zasłaniać się nieznajomością wpisów w księdze wieczystej.

Księgi wieczyste można przeglądać bezpłatnie na stronie ministerstwa sprawiedliwości (ekw.ms.gov.pl) bądź w czytelni w sądzie. Nie można sprawdzić księgi wieczystej nie znając jej numeru, sąd nie udziela takich informacji.

Zakup mieszkania bez założonej KW

W Polsce istnieje obowiązek zakładania księgi wieczystej dla każdej nieruchomości, co oznacza, że przy pierwszej czynności (umowie) strony oraz notariusz mają obowiązek złożenia wniosku do sądu o założenie księgi wieczystej. Dotyczy to także lokalu stanowiącego odrębną nieruchomość (nie dotyczy spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu).

Co więcej, według polskiego prawa odrębna własność lokalu powstaje dopiero z chwilą założenia dla niego księgi wieczystej (wpis konstytutywny). Nie można więc nabyć prawa odrębnej własności lokalu bez założonej księgi wieczystej dla tegoż lokalu, nie dotyczy to wypadku:

1. umowy z deweloperem, w której jednocześnie jest wydzielany odrębny lokal i przenoszona jego własność na nabywcę, gdyż na skutek tej czynności zostanie wydzielony odrębny lokal i przeniesiona jego własność oraz założona księga wieczysta dla tegoż lokalu,
2. sądowego lub umownego zniesienia współwłasności, wtedy też lokal nie ma jeszcze założonej księgi wieczystej a strony dokonują podziału nieruchomości i wydzielenia z niej lokali, jednakże również mają obowiązek złożenia wniosku do sądu o założenie ksiąg wieczystych dla lokali powstałych w wyniku podziału.

Istnieją przypadki i jest dopuszczalne zbycie tzw. ekspektatywy prawa odrębnej własności lokalu czyli sprzedaż mieszkania bez założonej księgi wieczystej, na przykład w następującej sytuacji: deweloper ustanawia odrębną własność lokalu i zbywa ją na rzecz nabywcy, złożono wniosek do sądu wieczystoksięgowego o założenie księgi wieczystej dla tegoż lokalu, jednakże na wpis trzeba czekać jakiś czas (kilka miesięcy), nabywca lokalu nie może (nie chce) czekać i zbywa swoje prawo (ekspektatywę) kolejnemu nabywcy. Potocznie można powiedzieć zbycie/nabycie lokalu bez założonej księgi wieczystej.

Niepokojące wzmianki

Każda wzmianka sądowa tzw. DzKw (sygnatura sądowa) powinna wzbudzić czujność nabywcy i powinna zostać opisana i wyjaśniona przy umowie. Bezwzględnie jednak wzmianki sądowe DzKw umieszczone w działach II, III, IV muszą zostać sprawdzone w sądzie i zweryfikowane, albowiem każda wzmianka sądowa wyłącza rękojmię wiary publicznej ksiąg wieczystych i może rodzić poważne konsekwencje prawne dla nabywcy.

Dotyczy to również wpisów w dziale III i IV, wpisy te w większości powodują wyłączenie rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych. Nie oznacza to wszakże, że takiej nieruchomości z takimi wpisami i wzmiankami nie można nabyć. Oczywiście, że można, czynność prawna (umowa) nie jest bowiem nieważna. Natomiast nabywca nie może powoływać się na art. 5 ustawy o księgach wieczystych i hipotece, tj. na rękojmię wiary publicznej ksiąg wieczystych.

Wzmianki po podpisaniu aktu notarialnego

Aktualnie, dzięki księdze wieczystej w systemie informatycznym nabywca ma pewność (jeżeli notariusz dokładnie sprawdził księgę przed podpisaniem umowy a następnie dopełnił wszelkich formalności, tj. umieścił w księdze wieczystej wzmiankę Rep natychmiast = kilkanaście sekund po podpisaniu umowy), że nie pojawią się żadne niespodziewane wpisy, a zbywca jest właścicielem nieruchomości w/g treści księgi wieczystej.

Oczywiście, wnioski do księgi wieczystej mogą wpłynąć już po podpisaniu umowy sprzedaży i umieszczeniu wzmianki przez notariusza Rep, i mogą one dotyczyć poprzedniego właściciela (zbywcy), ale one już nie będą obciążały nowego właściciela i z dużym prawdopodobieństwem zostaną przez sąd oddalone, po wpisie prawa własności na rzecz nowego właściciela (nabywcy).