Czy mieszkania są droższe niż 10 lat temu?

Krajowe media dość często przypominają nam, że ceny mieszkań w największych miastach zbliżyły się już do rekordów sprzed 11 -12 lat, albo nawet je przekroczyły. Takie historyczne porównanie z pewnością jest sugestywne i wzbudza spore zainteresowanie. Przy okazji zestawiania cen mieszkań z 2008 oraz 2018 r. warto jednak brać pod uwagę zmiany, które miały miejsce w całej gospodarce. Przykładem jest chociażby wzrost ogólnego poziomu cen, który wedle danych GUS-u wyniósł łącznie około 21% (od III kw. 2008 r. do III kw. 2018 r.). Eksperci portalu GetHome.pl postanowili sprawdzić, jak bardzo inflacja wpływa na wyniki dotyczące zmian cen mieszkań od czasu poprzedniego boomu hipotecznego.

Sprawdź również: warsawbuild.pl - portal z ciekawymi informacjami o rynku nieruchomości

Uwzględnienie inflacji zmienia punkt widzenia

Do analizy dziesięcioletnich zmian cen mieszkań warto wykorzystać dane Narodowego Banku Polskiego. Statystyki prezentowane przez tę instytucję dotyczą zarówno rynku pierwotnego jak i rynku wtórnego (używane mieszkania). Poniższa tabela, bazująca na informacjach podawanych przez NBP, prezentuje zmiany średniej transakcyjnej ceny 1 mkw. mieszkań z miast wojewódzkich. Zestawienie przygotowane przez ekspertów portalu GetHome.pl uwzględnia zmiany pomiędzy III kw. 2008 r. oraz III kw. 2018 r. Warto zwrócić uwagę, że oprócz zmian nominalnych (bez wliczenia inflacji), analitycy GetHome.pl podali również realne wzrosty lub spadki cen metrażu uwzględniające wpływ inflacji.

Po wykonaniu samodzielnych kalkulacji okazuje się, że wliczenie łącznej (skumulowanej) inflacji na poziomie około 21% zupełnie zmienia punkt widzenia na obecne ceny polskich mieszkań. Najlepszym przykładem może być dynamicznie rozwijający się Rzeszów, w którym przez 10 lat (III kw. 2008 r. - III kw. 2018 r.) nominalne ceny nowych mieszkań wzrosły o prawie 35%. Jeżeli tę zmianę skorygujemy o inflację, to okaże się, że realna stopa wzrostów wyniesie równe 11%. To największa realna zmiana w grupie wszystkich analizowanych miast. Trzeba podkreślić, że wliczenie inflacji dodatkowo pogłębiło nominalne spadki cen metrażu odnotowane w niektórych miastach.

Dobry przykład stanowi Kraków, dla którego dziesięcioletni spadek średniej ceny 1 mkw. nowych lokali wyniósł odpowiednio: 11,5% (ujęcie nominalne bez inflacji) oraz 27,1% (ujęcie realne z wliczeniem inflacji).  

Warto wziąć pod uwagę również wzrost wynagrodzeń

Wyniki prezentowane w powyższej tabeli informują nas o tym, jak zmieniły się ceny mieszkań z perspektywy osoby, której dochody co roku były kompensowane (waloryzowane) o inflację. Warto jednak zdawać sobie sprawę, że wynagrodzenia niektórych polskich pracowników rosły szybciej od zmian cen obliczanych przez GUS dla całej gospodarki.

Jako potwierdzenie może posłużyć przeciętne miesięczne wynagrodzenie brutto w sektorze przedsiębiorstw, które pomiędzy 2009 r. oraz 2017 r. nominalnie wzrosło o 37%. Po uwzględnieniu inflacji, analogiczna zmiana płacowa wyniosła około 21%. Dla porównania, średnia cena 1 mkw. lokali mieszkalnych z całej Polski, którą podaje Główny Urząd Statystyczny, pomiędzy 2009 r. i 2017 r. nominalnie wzrosła o 31%. Ten wzrost średniej ceny 1 mkw. polskiego mieszkania po wliczeniu inflacji zmaleje do mniej więcej 16%.

Z jednej strony mamy zatem wzrost kosztów zakupu przeciętnego lokum wynoszący realnie 16%, a z drugiej podwyżkę statystycznego poziomu wynagrodzeń o nieco większej skali (+21%). Takie uproszczone porównanie pokazuje, że ceny polskich mieszkań nie wzrosły aż tak bardzo (również względem zarobków), jak mogą sugerować niektóre analizy.