Deweloperski Fundusz Gwarancyjny: od kiedy funkcjonuje i jakie są stawki?

Deweloperski Fundusz Gwarancyjny powstał z myślą o osobach, które planują zakup nowego mieszkania. W jaki sposób wspiera on nabywców mieszkań z rynku pierwotnego? Do czego zobowiązuje deweloperów?

Z tego artykułu dowiesz się:

• czym jest Deweloperski Fundusz Gwarancyjny,
• w jakim stopniu chroni kupujących mieszkanie od dewelopera,
• jakie obciążenia w związku z Funduszem ponoszą deweloperzy.

Deweloperski Fundusz Gwarancyjny – definicja

Pierwotna ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego została przyjęta w 2011 roku i zaczęła obowiązywać od stycznia 2012. Głównym założeniem ust. z dnia 16 września 2011 r. było unormowanie obrotu nieruchomościami oraz zapewnienie ochrony kupującym M. Przypadki niedokończonych inwestycji deweloperskich sprawiły, że rozpoczęły się prace nad nowym projektem. Mowa o Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym, który powstał z inicjatywy Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów.

Podobnie jak wiele sprawnie działających instytucji, Deweloperski Fundusz Gwarancyjny zabezpiecza przed częściową lub całkowitą utratą wpłaconych środków. Przykładem jest Turystyczny Fundusz Gwarancyjny, który funkcjonuje na polskim rynku od wielu lat i zapewnia bezpieczeństwo klientom biur podróży. Środki, jakimi dysponuje DFG, pochodzą z różnych źródeł. Zaliczyć do nich można składki odprowadzane przez deweloperów, pochodzące z masy upadłościowej bądź odsetek zgromadzonych na rachunku bankowym.

Jesteś zainteresowany zakupem własnego M za pośrednictwem środków pochodzących z kredytu hipotecznego? Jednym z etapów ubiegania się o pożyczkę jest udowodnienie wiarygodności finansowej. Potwierdzenie stanowi promesa. Więcej na jej temat przeczytasz w artykule opracowanym przez naszego eksperta. 

Deweloperski Fundusz Gwarancyjny - od kiedy obowiązuje?

Ustawa z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego i DFG została opublikowana w Dz.U. poz. 1177 pod koniec czerwca 2021 roku. Ustawodawca założył, że Fundusz zacznie obowiązywać po upływie tzw. okresu vacatio legis, czyli 12 miesięcy od ogłoszenia ustawy. Ostatecznie Fundusz został powołany 31 lipca 2022 r. 

Nowa ustawa deweloperska wymusza na deweloperach konieczność przygotowania tzw. prospektu informacyjnego. W części indywidualnej dokumentu muszą się znaleźć informacje, takie jak: cena za metr kwadratowy, powierzchnia mieszkania, liczba kondygnacji, usytuowanie budynku czy standard wykończenia lokalu mieszkalnego. Prospekt dotyczący realizowanej inwestycji powinien zawierać wzmianki na temat:

• dotychczasowego doświadczenia inwestora,
• planowanego rozpoczęcia i zakończenia prac budowlanych,
• harmonogramu budowy,
• terminu przeniesienia własności na kupującego.

Podstawowe założenia projektu - co warto wiedzieć?

Ustawa z dnia 20 maja 2021 roku zobowiązuje deweloperów do zapewnienia następujących środków ochrony wpłat dokonywanych przez nabywców nieruchomości: otwartego lub zamkniętego mieszkaniowego rachunku powierniczego. W pierwszym przypadku kolejne transze mają trafiać na konto firmy deweloperskiej dopiero po zakończeniu pewnego etapu prac budowlanych.

Deweloperski Fundusz Gwarancyjny - stawki

Zgodnie z nowymi przepisami, deweloper zobligowany jest do odprowadzania od każdej wpłaty składki na DFG. W przypadku mieszkaniowego rachunku powierniczego otwartego składka wynosi 0,45 proc.; z kolei dla mieszkaniowego rachunku powierniczego zamkniętego – 0,1 proc. Warto jednocześnie przypomnieć, że składki na Deweloperski Fundusz Gwarancyjny mają zabezpieczać wszystkie wpłaty kupujących.

W przypadku zamkniętego rachunku powierniczego firma deweloperska może uzyskać przelew z całą kwotą za nowo wybudowane mieszkanie dopiero po przeniesieniu własności na nabywcę. Bank zweryfikuje także, czy deweloper nie zalega z zobowiązaniami publicznoprawnymi i składkami na DFG w odpowiedniej wysokości. Spośród najważniejszych regulacji wprowadzonych w nowej ustawie warto też wymienić unormowanie zasad tzw. umowy rezerwacyjnej, która powinna być podpisana przed zawarciem tej właściwej.

Źródłem środków na Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym nie są tylko składki.

Co ciekawe, poza składkami odprowadzanymi przez deweloperów na DFG źródłem środków są m.in. również pieniądze pochodzące z:

• masy upadłościowej,
• odsetki środków pieniężnych zgromadzonych na rachunku bankowym,
• przychody z lokat środków Funduszu,
• roszczenia.  

Ochrona nabywców nieruchomości - w jakim zakresie?

Deweloperski Fundusz Gwarancyjny w znacznym stopniu zabezpiecza przed konsekwencjami, jakimi skutkuje upadłość dewelopera i banku. Deweloperski Fundusz Gwarancyjny chroni nabywców przed utratą środków wpłaconych na zakup mieszkania lub domu z rynku pierwotnego. Podstawowym założeniem DFG jest zwiększenie bezpieczeństwa obrotu nieruchomościami i zapewnienie efektywnej ochrony w relacjach z deweloperami. Deweloperski Fundusz Gwarancyjny zabezpiecza kupujących mieszkania już na etapie „dziury w ziemi”, czyli od momentu rozpoczęcia prac budowlanych.

Kiedy można otrzymać środki z Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego?

Kupujący mieszkanie od dewelopera mogą uzyskać środki z Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego w trzech sytuacjach.

Pierwsza z nich dotyczy upadłości dewelopera, przy czym w ustawie sprecyzowano okoliczności związane z upadłością lub restrukturyzacją firmy deweloperskiej. Jednocześnie należy zaznaczyć, że wbrew pozorom do upadłości dewelopera dochodzi naprawdę rzadko – z danych Polskiego Związku Firm Deweloperskich wynika, że w latach 2012-2019 liczba upadłości wśród firm deweloperskich, które prowadziły rachunki powiernicze, wyniosła siedem.

Oprócz tego nabywcy mieszkań mogą otrzymać środki z Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego również w sytuacji, gdy upadłość ogłosi bank – a środki z Bankowego Funduszu Gwarancyjnego okażą się niewystarczające. 

Ustawodawca założył również, że uzyskanie środków z Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego jest możliwe także w sytuacji, gdy klient odstąpił od umowy deweloperskiej – ale jedynie w ściśle określonych przypadkach. Chodzi o sytuacje, gdy deweloper, w terminie określonym w umowie deweloperskiej, nie przeniósł na nabywcę własności lokalu – a kupujący z tego powodu zdecydował się na odstąpienie od umowy. Oprócz tego ustawodawca dopuszcza, że nabywca może uzyskać środki z DFG również w sytuacji, gdy odstąpił od umowy z powodu braku zgody wierzyciela zabezpieczonego hipoteką na przeniesienie własności lokalu bez obciążeń oraz w momencie, gdy deweloper nie usunął wady istotnej, uznanej w protokole odbioru nieruchomości lub potwierdzonej przez rzeczoznawcę budowlanego.

Deweloperski Fundusz Gwarancyjny: podsumowanie

Deweloperski Fundusz Gwarancyjny został stworzony z myślą o zwiększeniu dotychczasowej ochrony osób decydujących się na zakup mieszkania od dewelopera. Dzięki temu w ściśle określonych okolicznościach nabywca może uzyskać „zwrot” środków z Funduszu, które pochodzą m.in. z wpłat dokonywanych przez wszystkich deweloperów w wysokości określonej w rozporządzeniu.