Rachunek powierniczy - jak kupić mieszkanie bez ryzyka?

Przed wprowadzeniem w życie ustawy deweloperskiej, która znacząco poprawiła bezpieczeństwo kupna mieszkania na rynku pierwotnym, deweloperzy nie mieli obowiązku prowadzenia rachunków powierniczych, co wiązało się ze sporym ryzykiem niedostatecznego zabezpieczenia pieniędzy nabywcy nieruchomości.

Czym jest rachunek powierniczy?- rachunek jest zabezpieczeniem finansowym, specjalnym kontem, na który nabywca wpłaca pieniądze. W przypadku bankructwa dewelopera, czy innych niepożądanych sytuacji, pieniądze zostaną zwrócone klientowi. Na samym początku całego procesu kupna nieruchomości od dewelopera, dowiedz się, czy prowadzi on rachunek powierniczy, oraz dokładnie, jaki jego rodzaj, gdyż to od niego będzie zależało, na jakim etapie prowadzenia inwestycji, bank będzie wpłacał pieniądze na konto dewelopera.

Rodzaje rachunków powierniczych

Jakie wyróżniamy rodzaje rachunków powierniczych? Możemy spotkać się z czterema formami rachunku:

• zamknięty rachunek powierniczy,
• otwarty rachunek powierniczy + gwarancja ubezpieczeniowa,
• otwarty rachunek powierniczy + gwarancja bankowa,
• otwarty rachunek powierniczy bez dodatkowych gwarancji.

Otwarte rachunki powiernicze wraz z gwarancjami bankowymi lub ubezpieczeniowymi, stanowią dodatkowe zabezpieczenie dla nabywcy w momencie niewywiązania się z umowy przez dewelopera lub odstąpienia przez nabywcę od umowy deweloperskiej z winy dewelopera.

Jednakże najczęściej pojawiającymi się i podstawowymi rodzajami rachunku powierniczego są: rachunek otwarty oraz zamknięty. Deweloper, korzystając z otwartego rachunku powierniczego zgodnie z ustawą deweloperską, otrzymuje pieniądze od banku po zakończeniu każdego etapu budowy nieruchomości.

Otwarty rachunek jest ściśle powiązany z harmonogramem przedsięwzięcia deweloperskiego. To, co jeszcze jest istotne, to wielkość wypłacanych transzy pieniężnych przez bank, które nie mogą być mniejsze niż 10% i nie większe niż 25% kosztu nieruchomości.

W przypadku zamkniętego rachunku powierniczego bank wypłaca pieniądze nabywcy dopiero po zakończeniu wszystkich prac budowlanych oraz po przeniesieniu na nabywcę własności nieruchomości.

Z punktu widzenia nabywcy, zamknięty rachunek powierniczy jest opcją bezpieczniejszą, gdyż deweloper ma dostęp do jego pieniędzy dopiero po zakończeniu wszystkich prac na inwestycji, ale nie jest to do końca preferowane rozwiązanie przez dewelopera, gdyż musi on finansować budowę z własnych środków, co często będzie skutkowało dużo wyższą ceną kupna mieszkania.

Ustawa deweloperska a rachunek powierniczy

Zgodnie z ustawą z dnia 16 września 2011 roku:  „O ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego” - zwaną ustawą deweloperską, deweloper musi zapewnić nabywcy co najmniej jeden z ww. środków ochrony nabywców (otwarty lub zamknięty rachunek). Deweloper zawiera umowę na prowadzenie rachunku, nabywca wpłaca pieniądze do banku, a bank jako prowadzący rachunek ewidencjonuje wpłaty i wypłaty.

Bank może również wypowiedzieć umowę z deweloperem, który musi niezwłocznie założyć nowy rachunek powierniczy w innym banku, a wszystkie środki, które znajdowały się na ówczesnym koncie, zostaną przekazane na rachunek w innym banku.

Ustawa reguluje również moment wypłacania pieniędzy przez bank na rachunek dewelopera w zależności od rodzaju rachunku. W ustawie deweloperskiej znajdziemy również bardziej szczegółowe informacje dotyczące gwarancji bankowej i gwarancji ubezpieczeniowej, które mogą pojawić się w przypadku otwartego rachunku.

Jeżeli jesteśmy zaciekawieni tematem rachunków powierniczych lub planujemy kupno nieruchomości od dewelopera, to zachęcamy do przeczytania  ustawy deweloperskiej i zapoznania się z wszystkimi informacjami dotyczącymi ochrony praw nabywcy.