5 najważniejszych rzeczy w umowie deweloperskiej

Kupno mieszkania od dewelopera oznacza konieczność podpisania umowy deweloperskiej. Z perspektywy całego procesu nabycia lokalu na rynku pierwotnym jest to najważniejszy dokument podpisywany przez nabywcę i dewelopera, ponieważ reguluje wszystkie podstawowe zobowiązania stron. Dlatego też w artykule przedstawiamy pięć najważniejszych kwestii, na które należy zwrócić uwagę, aby bezpiecznie kupić mieszkanie od dewelopera.

Zabezpieczenie środków - otwarty czy zamknięty rachunek powierniczy?

20 maja 2021 r. przyjęto przez Sejm ustawę o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz o Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym. Wprowadzona ustawa pozwala deweloperom wybrać pomiędzy wpłatą środków na specjalne bankowe rachunki powiernicze. Zastosowano jednak dodatkową formę ochrony dla nabywcy w przypadku wyboru otwartego rachunku powierniczego.

Nowa ustawa wprowadziła w życie Deweloperski Fundusz Gwarancyjny (DFG). Stanowi on zabezpieczenie dla kupujących nieruchomości na rynku pierwotnym. W razie problemów finansowych dewelopera, Fundusz zapewnia zwrot wpłaconych środków. Deweloper  zakłada rachunek jeszcze przed rozpoczęciem sprzedaży mieszkań. W przypadku otwartego rachunku powierniczego deweloper może korzystać ze zgromadzonych na nim środków zgodnie z harmonogramem przedsięwzięcia deweloperskiego. Natomiast w przypadku zamkniętego rachunku powierniczego wypłata zdeponowanych środków następuje jednorazowo, dopiero po przeniesieniu na nabywcę lokum prawa własności

Klient zwracający się do dewelopera z zamiarem kupna mieszkania nie może wynegocjować zmiany rodzaju rachunku. Rachunek został wybrany wcześniej i kupujący ma małe szanse na przekonanie dewelopera do wybrania lepszej formy zabezpieczenia środków.

Nowa ustawa zobowiązuje deweloperów do wpłacania na rachunek Funduszu składki, niezależnie od rodzaju rachunku powierniczego, za każdą wpłatę dokonaną przez nabywcę. Wysokość stawek procentowych będzie określona w rozporządzeniu ministra ds. budownictwa. Istotną różnicą jest jednak wysokość składki, która wynosi odpowiednio:

• 1% – w przypadku otwartego mieszkaniowego rachunku powierniczego
• 0,1% – w przypadku zamkniętego mieszkaniowego rachunku powierniczego

Powstanie DFG ma zagwarantować, że nabywcy będą mieli możliwość otrzymania rekompensaty bezpośrednio z Funduszu, w przypadku gdy nie będą w stanie uzyskać pełnej rekompensaty z rachunku powierniczego dewelopera.

Termin odbioru technicznego

Weryfikacja stanu technicznego to jeden z najważniejszych elementów procesu kupna lokalu od dewelopera. Chociaż gwarancja przeprowadzenia odbioru i zobowiązania do naprawy usterek na koszt dewelopera wynika z ustawy deweloperskiej, umowy deweloperskie dosyć oszczędnie regulują kwestie odbioru. Przede wszystkim warto zweryfikować czy umowa deweloperska precyzuje termin odbioru technicznego mieszkania i kary za jego przekroczenie.

Niestety, termin odbioru jest najczęściej podany mało precyzyjnie np.: "po uzyskaniu pozwolenia na użytkowanie" albo "po zakończeniu prac budowlanych". Nawet jeśli termin jest ustalony, to deweloper zwykle nie ponosi żadnych konsekwencji za opóźnienia w przedstawieniu lokalu do odbioru. Najrozsądniej sprecyzować w umowie datę i zapisać karę umowną od dewelopera na wypadek opóźnienia. Takie rozwiązanie pozwoli łatwiej zaplanować rozpoczęcie prac remontowych (najczęściej w dniu odbioru technicznego nabywca otrzymuje klucze do lokalu) i wprowadzenie się do lokalu.

 

Harmonogram płatności

Umowa deweloperska zawsze precyzuje harmonogram płatności rat. Przede wszystkim należy odróżnić harmonogram płatności od harmonogramu prac budowlanych. Ten pierwszy precyzuje wpłaty nabywcy na bankowy rachunek powierniczy. Ten drugi określa wypłaty z rachunku powierniczego na konto dewelopera po zakończeniu danego etapu budowy. Oba harmonogramy najczęściej nie są ze sobą powiązane. Zgodnie z prawem, deweloper musi podzielić inwestycję na co najmniej 4 etapy, a koszt każdego z nich nie może być wyższy niż 25 proc. ani niższy niż 10 proc. kosztów całej inwestycji.

Harmonogram płatności bardzo często zobowiązuje nabywcę do zapłaty całości środków za lokal jeszcze przed odbiorem technicznym. Oznacza to, że pieniądze zostaną wypłacone deweloperowi jeszcze przed podpisaniem umowy końcowej oraz przed naprawą usterek odbiorowych. Taka sytuacja rodzi pewne niebezpieczeństwa: deweloper może przeciągać naprawę wad mieszkania oraz opóźniać podpisanie umowy końcowej. W końcu przecież ma już całą kwotę na swoim koncie.

Dlatego też najlepszym rozwiązaniem jest wynegocjowanie takiego harmonogramu, zgodnie z którym ostatnią ratę (np. 10-20 proc. ceny lokalu) nabywca będzie mógł zapłacić po podpisaniu umowy przenoszącej własność albo przynajmniej jakiś czas po odbiorze technicznym. Dzięki temu kupujący ma zawsze możliwość "zagrożenia" deweloperowi, że ostatnia rata nie zostanie uiszczona do momentu naprawy usterek przez dewelopera albo przeniesienia własności. W praktyce takie rozwiązanie istotnie przyspiesza ostatnie etapy kupna lokalu.

Metraż

Podstawą jest sprecyzowanie powierzchni lokalu w umowie deweloperskiej. Najlepiej określić nie tylko metraż mieszkania, ale również wskazać wymiar każdego pomieszczenia i oraz pamiętać o metrażu przynależności (może oprócz miejsca postojowego, bo jego minimalne wymiary wskazują przepisy prawa).

W kwestii metrażu należy zwrócić uwagę na fakt, że na etapie umowy deweloperskiej zawsze podawana jest powierzchnia wynikająca z projektu lokalu. W praktyce ostateczny metraż zwykle różni się o 2-5 proc. od tego, który był "zakładany" przez projektanta. Prezes UOKiK zaleca, aby w umowie deweloperskiej znalazła się odpowiednia klauzula stanowiąca o różnicach w metrażu. Taka klauzula mówi, że w przypadku, gdy ostateczny metraż będzie większy albo mniejszy o nie więcej niż 2 proc. powierzchni mieszkania nabywca zapłaci lub deweloper zwróci różnicę.

Jeśli natomiast metraż okaże się większy albo mniejszy o więcej niż 2 proc. deweloper, albo nabywca będą mogli zaakceptować nową cenę, albo skorzystać z prawa do bezkosztowego odstąpienia od umowy deweloperskiej. Klauzula mówiąca o prawie do odstąpienia w przypadku różnic w metrażu często jest pomijana przez deweloperów. Dlatego też warto, aby nabywca pamiętał o możliwości jej dodania.

 

Odstąpienie od umowy deweloperskiej

Prawo do odstąpienia od umowy deweloperskiej może polegać na umownym prawie do odstąpienia oraz ustawowym prawie do odstąpienia. To ostatnie jest zagwarantowane przez ustawę deweloperską i zawsze umożliwia nabywcy odstąpić od umowy np. jeśli deweloper spóźni się z przeniesieniem prawa własności albo też okaże się, że informacje podane w prospekcie informacyjnym nie zgadzają się z rzeczywistością.

Umowne prawo do odstąpienia różni się tym od ustawowego, że jest ujęte w umowie deweloperskiej tylko za zgodą stron. Najczęściej oznacza możliwość odstąpienia od umowy w określonym terminie za zapłatą odstępnego. Warto przewidzieć w umowie deweloperskiej prawo do odstąpienia, bo standardowa umowa deweloperska nie przewiduje prawa do odstąpienia. W przypadku kredytowania inwestycji koniecznie należy zapisać w umowie prawo do odstąpienia w przypadku nieuzyskania kredytu hipotecznego w banku.

W podpisaniu bezpiecznej umowy deweloperskiej, a także w odbiorze mieszkania pomogą specjaliści z Pewny Lokal.