Dzierżawa nieruchomości: kompendium wiedzy

Czym różni się umowa dzierżawy nieruchomości od najmu? Jak tę sprawę rozpatrują zapisy Kodeksu cywilnego? Dzierżawa i najem bywają często mylone ze sobą - do tego stopnia, że strony zawierające umowę nawet nie zdają sobie sprawy z tego, że w rzeczywistości podpisały umowę najmu, a nie dzierżawy. Tymczasem różnica jest istotna. 

Z tego artykułu dowiesz się m.in:

• na czym polega dzierżawa nieruchomości,
• czym dzierżawa różni się od najmu,
• co powinna zawierać umowa dzierżawy nieruchomości.

Dzierżawa nieruchomości - na czym polega?

Zgodnie z kodeksem cywilnym, dzierżawa to umowa, w której wydzierżawiający zobowiązuje się oddać dzierżawcy rzecz do używania i pobierania pożytków. Z kolei  dzierżawca zobowiązuje się płacić wydzierżawiającemu czynsz.

Tym samym dzierżawa to po prostu umowa dotycząca korzystania z cudzej rzeczy i pobierania pożytków przez czas oznaczony lub nieoznaczony. Przedmiotem dzierżawy może być nieruchomość. To, co różni umowę najmu i umowę dzierżawy, to fakt, że dzierżawa pozwala pobierać z niej pożytki naturalne lub pożytki cywilne. W przypadku umowy najmu jest to niemożliwe.

Zgodnie z przepisami prawa, pożytki naturalne to płody i inne odłączone od niej części składowe, o ile według zasad prawidłowej gospodarki stanowią normalny dochód z rzeczy. Za pożytki naturalne można zatem uznać np. owoce, warzywa, czy drewno z wycinki nieruchomości leśnej. Z kolei pożytki cywilne to dochody, które przynosi dzierżawienie rzeczy na podstawie stosunku prawnego. Należy przy tym zaznaczyć, że pożytkiem nie jest zysk z działalności gospodarczej prowadzonej na terenie nieruchomości - pożytki muszą wynikać z samej dzierżawionej rzeczy.

Dzierżawa mieszkania i domu

Należy zdawać sobie sprawę z faktu, że to, czy w danym wypadku obowiązuje najem czy dzierżawa nieruchomości, nie wynika z nazwy umowy. Z punktu widzenia prawa istotne są ustalenia poczynione przez strony. Kluczowe w tym przypadku jest, by przedmiot dzierżawy z natury (lub przeznaczenia) przynosił pożytki, a dzierżawca mógł je pobierać. Jeśli takich pożytków nie ma lub dzierżawca nie jest uprawniony do ich pobierania, a jednocześnie musi uiszczać czynsz za korzystanie z nieruchomości, to strony łączy w rzeczywistości umowa najmu.

Dzierżawa mieszkania i domu ma zatem sens wyłącznie w określonych sytuacjach, m.in. gdy dzierżawca prowadzi w mieszkaniu działalność gospodarczą. Dodatkowo nie chodzi wyłącznie o to, by przedsiębiorca osiągał przychody z prowadzonej przez siebie działalności (czyli np. sprzedaży usług), ponieważ przychody nie są tożsame z pożytkami. Pożytki osiągane są np. w sytuacji, gdy dzierżawca poddzierżawi innym osobom część dzierżawionego mieszkania lub domu, a następnie będzie pobierał z tego tytułu czynsz.

Dzierżawa lokalu użytkowego

Wydzierżawienie nieruchomości częściej ma miejsce w przypadku lokalu użytkowego. Podobnie jednak, jak w przypadku dzierżawy mieszkania lub domu, dzierżawca lokalu użytkowego powinien poddzierżawić część lub całość powierzchni, by móc pobierać pożytki.

Uwzględniając charakter dzierżawy, umowa dzierżawy gruntu, w tym m.in. dzierżawy nieruchomości rolnych, domyślnie będzie przynosić pożytki naturalne. W sektorze rolniczym dzierżawa gruntów rolnych cieszy się dużą popularnością.

Dzierżawa: kto płaci podatek od nieruchomości?

Zasadniczo obowiązek opłaty podatku od nieruchomości ciąży na właścicielu danego lokalu. Artykuł 3 ust. 1 ustawy o podatkach i opłatach lokalnych określa jasno, że podatnikami podatku od nieruchomości są osoby fizyczne, osoby prawne, jednostki organizacyjne w tym spółki nieposiadające osobowości prawnej, będące:

• właścicielami nieruchomości lub obiektów budowlanych, z zastrzeżeniem ust.3;
• posiadaczami samoistnymi nieruchomości lub obiektów budowlanych.

Umowa dzierżawy nie przenosi na dzierżawcę niezależnego posiadania nieruchomości, a zyskuje on jedynie charakter posiadacza zależnego. Jak widać, ten rodzaj własności nie został wymieniony w ustawie i nie jest upoważniony do opłacania podatku od nieruchomości. Pomimo tego, że faktycznie nieruchomość jest eksploatowana przez dzierżawcę, nie jest on zobligowany do płacenia podatków zamiast osoby, której własność stanowi dana nieruchomość. 

Jednak czasem zdarza się, że na koncie właściciela narastają zaległości z tego tytułu, więc pojawia się wątpliwość, czy podatkiem można wówczas obciążyć osobę, która dzierżawi dany lokal? Tutaj z pomocą przychodzi treść art. 114a Ordynacji podatkowej, która mówi, że: "dzierżawca lub użytkownik nieruchomości odpowiada całym swoim majątkiem solidarnie z podatnikiem będącym właścicielem, użytkownikiem wieczystym lub posiadaczem samoistnym nieruchomości za zaległości podatkowe z tytułu zobowiązań podatkowych wynikających z opodatkowania nieruchomości, powstałych podczas trwania dzierżawy lub użytkowania". 
Przytoczony wyżej przepis stosuje się wówczas, gdy między dzierżawcą lub użytkownikiem a podatnikiem istnieją powiązania o charakterze rodzinnym, kapitałowym lub majątkowym w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, lub też wynikające ze stosunku pracy. 

Zatem wygląda na to, że dzierżawca może ponosić solidarną odpowiedzialność za niezapłacony podatek od nieruchomości, w czasie trwania umowy dzierżawy.

Umowa dzierżawy w aspekcie prawnym

Umowa dzierżawy uprawnia do używania danej rzeczy i pobierania z niej pożytków. W przeciwieństwie np. do umowy użyczenia jest odpłatna, co oznacza, że dzierżawca płaci czynsz dzierżawny, a wysokość czynszu jest ustalona między stronami. Umowa dzierżawy może być zawarta na czas oznaczony lub nieoznaczony.

Jeśli chodzi o samą umowę, to warto wiedzieć, że najczęściej ma ona charakter pisemny, choć do zawarcia umowy dzierżawy może też dojść ustnie. Należy jednak mieć świadomość, że brak formy pisemnej przy umowie na okres dłuższy niż rok, jest traktowany równoznacznie z zawarciem umowy na czas nieokreślony.

Co powinna zawierać umowa dzierżawy nieruchomości?

W umowie dzierżawy nieruchomości konieczne jest oznaczenie dzierżawcy i wydzierżawiającego, a także wskazanie, co stanowi przedmiot dzierżawy. Oprócz tego w przypadku stosunku dzierżawy należy określić też wysokość czynszu, do jakiego dnia miesiąca czynsz jest płatny, jak i również okres trwania umowy. Jeśli umowa jest zawierana w formie pisemnej, w dokumencie powinna znaleźć się także data i podpisy stron.

Najczęściej obie strony umieszczają w umowie również postanowienia umowne, które dotyczą tego, która strona pokrywa koszty związane z bieżącą eksploatacją przedmiotu dzierżawy, czyli np. opłat za media itd. Mowa również o sytuacjach, gdy dzierżawca dzierżawi grunty rolne i budynek gospodarczy, który wymaga remontu - jeśli postanowienia umowne zostaną dołączone do umowy, strony z góry wiedzą, kto poniesie koszty remontu.

Często w umowie zapisane jest również zobowiązanie dzierżawcy do używania przedmiotu umowy zgodnie z jego przeznaczeniem oraz brakiem dokonywania w nim zmian bez zgody wydzierżawiającego. Niekiedy wydzierżawiający wymaga również, by dzierżawca ubezpieczył przedmiot umowy (czyli w tym przypadku nieruchomość) na własny koszt. Ponadto na koniec umowy, dzierżawca jest zobowiązany do wydania przedmiotu dzierżawy w stanie niepogorszonym.

Zdarza się też, że w umowie znajduje się zakaz poddzierżawiania przedmiotu dzierżawy, zakaz obciążania go prawami osób trzecich oraz przekazaniu przedmiotu dzierżawy bez zgody wydzierżawiającego osobie trzeciej do bezpłatnego używania.

Dzierżawca powinien wykonywać swoje prawo zgodnie z umową, jeśli między stronami zostały uzgodnione szczegółowe warunki wykonywania umowy dzierżawy.

Wzór umowy dzierżawy nieruchomości - kliknij w banner poniżej i POBIERZ bezpłatny WZÓR UMOWY

Wypowiedzenie umowy dzierżawy

Istotną kwestią jest również to, w jaki sposób może być wypowiedziana umowa dzierżawy. Zgodnie z prawem, gdy dzierżawca dopuszcza się zwłoki z zapłatą czynszu za okres co najmniej dwóch pełnych okresów płatności, wydzierżawiający może wypowiedzieć umowę dzierżawy bez zachowania terminu wypowiedzenia. Należy jednak podkreślić, że w takiej sytuacji wydzierżawiający musi uprzedzić o tym dzierżawcę i udzielić mu dodatkowego, trzymiesięcznego terminu na zapłatę zaległego czynszu.

Dzierżawa a najem: czym się różnią?

Najem a dzierżawa to zagadnienie, które może budzić liczne wątpliwości. Przy umowie dzierżawy wydzierżawiający zobowiązuje się oddać przedmiot umowy do użytku, podobnie jest w przypadku umowy najmu. Obie umowy są również odpłatne.

Różnica między dzierżawą a najmem dotyczy głównie wspomnianych wcześniej pożytków, zwłaszcza że prowadzenie działalności gospodarczej w dzierżawionej nieruchomości i osiąganie z niej zysków nie jest automatycznie tożsame z osiąganiem pożytków. Z tego względu przedmiotem umowy dzierżawy mogą być rzeczy, nieruchomości czy np. zespół zorganizowanych składników materialnych i niematerialnych, takich jak gospodarstwo rolne, o ile możliwe jest czerpanie z niego pożytków.

 

Umowa dzierżawy pozwala dzierżawcy użytkować przedmiot umowy (na zasadach w niej określonych) oraz czerpać z niego pożytki. Wiele osób zawierających umowę dzierżawy nie zdaje sobie nawet sprawy z tego, że w rzeczywistości zawiera umowę najmu nieruchomości.

Dzierżawa nieruchomości: podsumowanie

Rozróżnienie między dzierżawą a najmem ma znaczący wpływ na praktyczne aspekty korzystania z nieruchomości. Kluczowa różnica, pozwalająca dzierżawcy nie tylko na użytkowanie, ale i czerpanie pożytków, otwiera przed nim szereg możliwości wykorzystania nieruchomości. Zrozumienie i odpowiednie stosowanie tych umów pozwala na efektywne zabezpieczenie interesów zarówno wydzierżawiającego, jak i dzierżawcy. Wiedza ta jest fundamentem do budowania trwałych i korzystnych relacji między stronami.