Jakie opłaty wchodzą w skład czynszu?

Czynszem potocznie określane są comiesięczne opłaty administracyjne, uiszczane na rzecz zarządcy lub spółdzielni czy wspólnoty mieszkaniowej. Każda oferta wynajmu nieruchomości zawiera dwa rodzaje opłat - określoną kwotę dla właściciela mieszkania oraz czynsz. O ile pierwsza nie budzi zastrzeżeń, o tyle druga - przysparza wielu wątpliwości. Co wchodzi w skład czynszu? Sprawdzamy. 

Wyróżniamy dwie podstawowe składowe czynszu: 

• opłaty niezależne od zarządcy - wynikające z kosztów eksploatacyjnych nieruchomości,
• opłaty zależne od zarządcy - koszty administracyjne nieruchomości. 

Opłaty niezależne od zarządcy

Opłaty niezależne od zarządcy wynikają ze świadczeń, na jakie spółdzielnie mieszkaniowe, wspólnoty oraz prywatni właściciele nieruchomości nie mają wpływu. Są to koszty eksploatacyjne, które nakładane są przez zewnętrzne jednostki. Ich stawki ustala m.in. Rada Miasta lub Gminy, z kolei płatność uiszczana jest przedsiębiorstwom odpowiedzialnym za dostawę danej usługi np. Miejskim Przedsiębiorstwom Wodociągów i Kanalizacji. Z kolei dokładna wysokość opłat będzie zależała od naszego zużycia danego medium. Czym są te opłaty eksploatacyjne?

Opłata za zużycie wody i kanalizację

Kto ustala cenę za wodę i kanalizację? Te stawki ustalane są na poziomie lokalnym przez gminy, przez - co w poszczególnych regionach kraju - właściciele nieruchomości mogą zapłacić różne rachunki za tę samą ilość zużytej wody. Państwowe Gospodarstwo Wodne Wody Polskie pełni rolę regulatora tych cen. W zakresie płatności za ścieki przyjmuje się zasadę, że tyle nieczystości zostało oddanych do sieci, ile wody wykorzystało dane gospodarstwo domowe. Do pomiaru dokładnej wartości zużycia służy wodomierz.

Opłata za ogrzewanie

Choć płatności w zakresie ogrzewania dokonujemy względem dostawcy, to sposób ich rozliczenia wybiera administracja lokalu. Koszty ogrzewania dzielone są na 2 części: stałe oraz zmienne. Stały koszt określany jest na podstawie powierzchni użytkowej lokalu, a zmienny w zależności od realnego zużycia energii cieplnej. W Polsce podstawą do rozliczeń kosztów ciepła dostarczonego do bloków jest ustawa Prawo Energetyczne.

Opłata za energię elektryczną do części wspólnych danego budynku

Oprócz zużytej energii bezpośrednio w swoich mieszkaniach, musimy pamiętać również o koszcie za prąd w częściach wspólnych budynku. Mowa tu o oświetleniu klatek schodowych, parkingów podziemnych, holi, piwnic, a także o wszelkiej energii elektrycznej, która zużywana jest w częściach wspólnych całego budynku. Metoda rozliczenia wybierana jest przez spółdzielnię. Jednak najczęściej koszt ogólny dzieli się poprzez wielkość udziału poszczególnych powierzchni lokali w danym budynku.

Opłata za wywóz śmieci

Koszt wywozu śmieci to coraz głośniejszy temat ze względu na duże podwyżki. W Polsce wysokość cen za wywóz śmieci ustalana jest bezpośrednio w umowach między spółdzielnią mieszkaniową, a przedsiębiorstwem, które odpowiada za odbiór odpadów. Jednak dużą rolę pełni tutaj gmina, która ustala maksymalne stawki, jakie administracja może wskazać lokatorom. Oznacza to, że koszt wywozu śmieci - ustalony w umowie z przedsiębiorstwami - nie może być wyższy od stawki wskazanej przez władze lokalne.

Podatek od nieruchomości

Jest to podatek pobierany i ustalany przez gminę. Warto pamiętać o tym, że dokładną wysokość ograniczają stawki maksymalne wskaźnika cen, które co roku ustala się na podstawie komunikatu Prezesa Głównego Urzędu Statystycznego. Ogłasza się je w Dzienniku Urzędowym Rzeczypospolitej Polskiej „Monitor Polski” w połowie lipca każdego roku. Podatek od nieruchomości opłaca się 4 razy w roku, lub raz, jeśli cała kwota nie przekracza 100 zł. Podatek regulują przepisy Ustawy o podatkach i opłatach lokalnych z 12 stycznia 1991 r.

Opłaty zależne od zarządcy 

Wśród opłat zależnych od zarządcy znajdują się kwoty przeznaczone na utrzymanie budynku, pensje pracowników, ubezpieczenie posesji, obsługę prawną, usługi sprzątania, remonty oraz naprawę usterek. Niekiedy zdarza się również, że do opłat zależnych włączany jest odpis na fundusz remontowy, choć nie jest to regułą. Finalna wysokość czynszu jest kwestią indywidualną, zależną od wynegocjowanych ustaleń wynajmującego z właścicielem nieruchomości. Na kwotę składa się przede wszystkim lokalizacja (im bardziej prestiżowa, tym opłata będzie większa), powierzchnia oraz stan techniczny lokalu. 

Czynsz dla wspólnoty lub spółdzielni mieszkaniowej 

Czynsz dla spółdzielni mieszkaniowej lub wspólnoty to rodzaj czynszu, który skupia w sobie opłaty przeznaczane na:

Utrzymanie części wspólnych

Opłata za utrzymanie części wspólnej wynika z kosztów, jakie musi ponieść wspólnota lub spółdzielnia w zakresie dbania o przestrzeń wspólną należącą do wszystkich mieszkańców. Co tworzy przestrzeń wspólną w spółdzielniach? Zazwyczaj są to: klatki schodowe, windy, korytarze przeznaczone do wspólnego korzystania, ale także ściany nośne budynku, elewacja, stropy oraz dach. Duże znaczenie mają tu równie indywidualne początkowe ustalenia, ponieważ w niektórych przypadkach część wspólną tworzą także piwnice, a w innych przypadkach piwnice stanowią własność prywatną mieszkańców. Kto ustala wielkość opłaty za części wspólne?
 
Wielkość opłaty za utrzymanie części wspólnych ustalono w Ustawie o własności lokali (art. 3 oraz art. 12). Zgodnie z treścią tej Ustawy udział właściciela lokalu w nieruchomości wspólnej określany jest poprzez ułamek odpowiadający stosunkowi powierzchni lokalu do powierzchni wszystkich lokali w danym budynku lub na obszarze, który podlega spółdzielni.

Opłaty administracyjne

Opłaty administracyjne obejmują koszty utrzymania pracowników spółdzielni lub wspólnoty oraz wszelkie opłaty związane z podatkami. W przypadku pracowników są to zarówno koszty wynagrodzenia dla zarządu wspólnoty, jak i dla pracowników, którzy odpowiadają między innymi za nadzór, ochronę czy sprzątanie. Tu również włączamy takie opłaty, jak wyżej wspomniane: opłaty za wywóz śmieci, podatek od nieruchomości, koszty księgowości oraz koszty zarządu spółdzielni mieszkaniowej.

Fundusz remontowy

Fundusz remontowy to środki zbierane przez spółdzielnie mieszkaniowe i wspólnoty, które przeznaczone są na remonty części wspólnych w swoich nieruchomościach. Taki fundusz powinien być przeznaczony wyłącznie na ten cel i musi zostać rozliczony z poniesionych wydatków. W celu stworzenia funduszu spółdzielnie i wspólnoty ustalają tak zwany plan gospodarczy i uwzględniają w nim spis koniecznych w najbliższym czasie remontów oraz napraw. Warto podkreślić, że fundusz remontowy nie jest obowiązkowy i uregulowany przepisami. Oznacza to, że jego funkcjonowanie zależy od dokładnych zapisów w tym zakresie w podjętej uchwale spółdzielni. Na co wydawany jest fundusz remontowy? Pieniądze z tego funduszu mogą pokrywać:

• remont dachu, komina lub jego elementów,
• malowanie klatki schodowej
• termomodernizację budynku
• odwilgocenie lub osuszenie fundamentów
• wymianę instalacji elektrycznej, gazowie, kanalizacji i wiele innych prac remontowych, które dotczą części wspólnych.

Warto podkreślić, że zakres opłat wchodzących w skład czynszu dla wspólnoty lub spółdzielni mieszkaniowej, będzie zależny od konkretnej organizacji.

Jak oszczędzać na opłatach za czynsz?

W ostatnich latach w Polsce odnotowuje się regularny wzrost czynszów. Tym samym, coraz częściej pojawiają się pytania, o to czy istnieje możliwość oszczędzania na opłatach za czynsz. Posiadanie pełnej wiedzy w zakresie tego, co wchodzi w jego skład to podstawa, jeśli chcemy realnie myśleć o tym, jak zmniejszyć wydatki na czynsz. Z powyższej analizy opłat zależnych i niezależnych od zarządcy można łatwo wywnioskować, że nie każdy rodzaj opłaty będzie w pełni możliwy do jego ograniczenia. Z drugiej strony, zrozumienie tego jak funkcjonuje wspólnota oraz spółdzielnia mieszkaniowa może pomóc nam zwiększyć nasz realny wpływ na ustalaną wysokość poszczególnych opłat przez zarządcę. Ponadto, istnieje wiele metod, które szczególnie w zakresie kosztów eksploatacyjnych pozwolą nam obniżyć wydatki czynszowe.

Bądź aktywnym członkiem wspólnoty lub spółdzielni mieszkaniowej

Wspólnoty oraz spółdzielnie mieszkaniowe tworzą przede wszystkim mieszkańcy, którzy mają prawo do aktywnego działania w ich strukturach. Bycie aktywnym członkiem wspólnoty lub spółdzielni mieszkaniowej posiada wiele zalet. Jedną z największych jest prawo wyborcze. Spółdzielca może zarówno sam kandydować do rady nadzorczej spółdzielni, jak i wybierać członków tej rady. Co więcej, będąc aktywnym członkiem wspólnoty, mamy pełną wiedzę w zakresie przeprowadzanych i planowanych działań wspólnoty, a co najważniejsze możemy wywierać nacisk w zakresie opłat ustalanych przez zarządcę. Szukanie alternatywnych rozwiązań, zwracanie uwagi na niepotrzebne inwestycje czy kontrolowanie planowanych działań pozwoli nam nie tylko sprawić, że niektóre opłaty w skali roku mogą ulec obniżce, ale również możemy lepiej zaplanować swój budżet i dokładniej oszacować nasze przyszłe wydatki.

Oszczędzaj wodę - płać mniej

Opłaty za wodę stale rosną, a dalsze prognozy w tym zakresie nie zapowiadają żadnych pozytywnych zmian. Co więcej, wiele gmin zdecydowało się uzależnić cenę wywozu śmieci od ilości zużywanej wody przez gospodarstwa domowe. Ma być to bardziej efektywny pomiar obciążenia budżetu wywozu śmieci, niż stosowana metoda jej wyliczenia względem powierzchni posiadanej nieruchomości. Do tego dochodzi aspekt ekologiczny i rosnąca świadomość ludzi w zakresie negatywnych skutków marnotrawienia podstawowego dobra jakim jest woda. To wszystko sprawia, że poszukiwane są wszelkie sposoby na jej oszczędzanie, również w gospodarstwach domowych.

Wodę możemy oszczędzać poprzez rozsądne jej użytkowanie, a także poprzez zamontowanie odpowiednich urządzeń. Podstawowym urządzeniem jest z pewnością wodomierz, który pozwoli nam dokładnie monitorować ilość zużywanej wody i wyliczyć jej średni koszt miesięczny. W ten sposób, możemy szybko zauważyć czy nasze próby oszczędności faktycznie przekładają się na zmniejszone koszty. Kolejnym krokiem jest sprawdzenie domowego systemu rur, kranów czy spłuczki pod względem ewentualnych usterek, które mogą doprowadzać do zawyżania rachunku za wodę. Warto również rozważyć zakup urządzeń codziennego użytku z ekologicznymi trybami, jak pralki czy zmywarki.  Stanowią one doskonałe alternatywy wspierające tryb oszczędzania wody oraz energii.