Dzierżawa nieruchomości - kompendium wiedzy

Dzierżawa i najem bywają często mylone ze sobą - do tego stopnia, że strony zawierające umowę nawet nie zdają sobie sprawy z tego, że w rzeczywistości podpisały umowę najmu, a nie dzierżawy. Tymczasem różnica jest istotna.

Dzierżawa nieruchomości - na czym polega?

Zgodnie z kodeksem cywilnym, dzierżawa to umowa, w której wydzierżawiający zobowiązuje się oddać dzierżawcy rzecz do używania i pobierania pożytków. Z kolei dzierżawca zobowiązuje się płacić umówiony czynsz.

Tym samym dzierżawa to po prostu umowa dotycząca korzystania z cudzej rzeczy i pobierania pożytków przez czas oznaczony lub nieoznaczony. Przedmiotem dzierżawy może być nieruchomość. To, co jednak różni umowę najmu i umowę dzierżawy, to fakt, że dzierżawa pozwala pobierać z niej pożytki naturalne lub pożytki cywilne. W przypadku umowy najmu jest to niemożliwe.

Zgodnie z przepisami prawa, pożytki naturalne rzeczy to płody i inne odłączone od niej części składowe, o ile według zasad prawidłowej gospodarki stanowią normalny dochód z rzeczy. Za pożytki naturalne można zatem uznać np. owoce, warzywa, czy drewno z wycinki nieruchomości leśnej. Z kolei pożytki cywilne to dochody, które przynosi dzierżawienie rzeczy na podstawie stosunku prawnego. Należy przy tym zaznaczyć, że pożytkiem nie jest zysk z działalności gospodarczej prowadzonej na terenie nieruchomości - pożytki muszą wynikać z samej dzierżawionej rzeczy.

Dzierżawa mieszkania i domu

Należy zdawać sobie sprawę z faktu, że to, czy w danym wypadku obowiązuje najem czy dzierżawa nieruchomości, nie wynika z nazwy umowy. Z punktu widzenia prawa istotne są ustalenia poczynione przez strony. Kluczowe w tym przypadku jest, by przedmiot dzierżawy z natury (lub przeznaczenia) przynosił pożytki, a dzierżawca mógł je pobierać. Jeśli takich pożytków nie ma lub dzierżawca nie jest uprawniony do ich pobierania, a jednocześnie musi uiszczać czynsz za korzystanie z nieruchomości, to strony łączy w rzeczywistości umowa najmu.

Dzierżawa mieszkania i domu ma zatem sens wyłącznie w określonych sytuacjach, m.in. gdy dzierżawca prowadzi w mieszkaniu działalność gospodarczą. Dodatkowo nie chodzi wyłącznie o to, by przedsiębiorca osiągał przychody z prowadzonej przez siebie działalności (czyli np. sprzedaży usług), ponieważ przychody nie są tożsame z pożytkami. Pożytki osiągane są np. w sytuacji, gdy dzierżawca poddzierżawi innym osobom część dzierżawionego mieszkania lub domu, a następnie będzie pobierał z tego tytułu czynsz.

Dzierżawa lokalu użytkowego

Wydzierżawienie nieruchomości częściej ma miejsce w przypadku lokalu użytkowego. Podobnie jednak jak w przypadku dzierżawy mieszkania lub domu dzierżawca lokalu użytkowego powinien poddzierżawić część lub całość powierzchni, by móc pobierać pożytki.

Uwzględniając charakter dzierżawy, umowa dzierżawy gruntu, w tym m.in. dzierżawy nieruchomości rolnych, domyślnie będzie przynosić pożytki naturalne. W sektorze rolniczym dzierżawa gruntów rolnych cieszy się dużą popularnością.

Umowa dzierżawy w aspekcie prawnym

Umowa dzierżawy uprawnia do używania danej rzeczy i pobierania z niej pożytków. W przeciwieństwie np. do umowy użyczenia, jest odpłatna, co oznacza, że dzierżawca płaci czynsz dzierżawny, a wysokość czynszu jest ustalona między stronami.

Jeśli chodzi o samą umowę, to warto wiedzieć, że najczęściej ma ona charakter pisemny, choć do zawarcia umowy dzierżawy może też dojść ustnie. Należy jednak mieć świadomość, że brak formy pisemnej przy umowie na okres dłuższy niż rok jest traktowany równoznacznie z zawarciem umowy na czas nieokreślony.

Co powinna zawierać umowa dzierżawy?

Konieczne jest oznaczenie dzierżawcy i wydzierżawiającego, a także wskazanie, co stanowi przedmiot dzierżawy. Oprócz tego w przypadku stosunku dzierżawy należy określić też wysokość czynszu, do jakiego dnia miesiąca czynsz jest płatny, jak i również okres trwania umowy. Jeśli umowa jest zawierana w formie pisemnej, w dokumencie powinna znaleźć się także data i podpisy stron.

Najczęściej obie strony umieszczają w umowie również postanowienia umowne, które dotyczą tego, która strona pokrywa koszty związane z bieżącą eksploatacją przedmiotu dzierżawy, czyli np. opłat za media itd. Mowa również o sytuacjach, gdy dzierżawca dzierżawi grunty rolne i budynek gospodarczy, który wymaga remontu - jeśli postanowienia umowne zostaną dołączone do umowy, strony z góry wiedzą, kto poniesie nakłady na remont.

Często w umowie zapisane jest również zobowiązanie dzierżawcy do używania przedmiotu umowy zgodnie z jego przeznaczeniem oraz brakiem dokonywania w nim zmian bez zgody wydzierżawiającego. Niekiedy wydzierżawiający wymaga również, by dzierżawca ubezpieczył przedmiot umowy (czyli w tym przypadku nieruchomość) na własny koszt.

Zdarza się też, że w umowie znajduje się zakaz poddzierżawiania przedmiotu dzierżawy, zakaz obciążania go prawami osób trzecich oraz przekazaniu przedmiotu dzierżawy osobie trzeciej do bezpłatnego używania bez zgody wydzierżawiającego.

Dzierżawca powinien wykonywać swoje prawo zgodnie z umową, jeśli między stronami zostały uzgodnione szczegółowe warunki wykonywania umowy dzierżawy.

Do pobrania: Wzór umowy dzierżawy nieruchomości

Wypowiedzenie umowy dzierżawy

Istotną kwestią jest również to, w jaki sposób może być wypowiedziana umowa dzierżawy. Zgodnie z prawem, gdy dzierżawca dopuszcza się zwłoki z zapłatą czynszu za okres co najmniej dwóch pełnych okresów płatności, wydzierżawiający może wypowiedzieć umowę dzierżawy bez zachowania terminu wypowiedzenia. Należy jednak podkreślić, że w takiej sytuacji wydzierżawiający musi uprzedzić o tym dzierżawcę i udzielić mu dodatkowego, trzymiesięcznego terminu na zapłatę zaległego czynszu.

Dzierżawa a najem - różnice

Najem a dzierżawa to zagadnienie, które może budzić liczne wątpliwości. Przy umowie dzierżawy wydzierżawiający zobowiązuje się oddać przedmiot umowy do użytku; podobnie jest w przypadku umowy najmu. Obie umowy są również odpłatne.

Różnica dotyczy zatem głównie wspomnianych wcześniej pożytków, zwłaszcza, że prowadzenie działalności gospodarczej w dzierżawionej nieruchomości i osiąganie z niej zysków nie jest automatycznie tożsame z osiąganiem pożytków. Z tego względu przedmiotem umowy dzierżawy mogą być rzeczy, nieruchomości czy np. zespół zorganizowanych składników materialnych i niematerialnych, takich jak gospodarstwo rolne, o ile możliwe jest czerpanie z niego pożytków.

Umowa dzierżawy pozwala dzierżawcy użytkować przedmiot umowy (na zasadach w niej określonych) oraz czerpać z niego pożytki. Wiele osób zawierających umowę dzierżawy nie zdaje sobie nawet sprawy z tego, że w rzeczywistości zawiera umowę najmu nieruchomości. To, jaki rodzaj umowy zostanie zawarty, wynika bowiem z istoty ustaleń umowy, a nie jej tytułu.