Odrolnienie działki: jak przekształcić działkę rolną w budowlaną, jak odrolnić działkę, ile kosztuje i ile trwa?

Zakup i przekształcenie działki rolnej na budowlaną to rozwiązanie, na które decyduje się coraz więcej osób, planujących budowę nieruchomości mieszkalnej. Wszystko dlatego, że działki rolne są na ogół znacznie tańsze i oferują atrakcyjne położenie. Zanim jednak zdecydujesz się na ten krok, warto dowiedzieć się więcej na temat niezbędnych formalności oraz kosztów związanych z przekształceniem działki. 

Z tego artykułu dowiesz się m.in.:

• jak przekształcić działkę rolną na budowlaną,
• jakie wymagania musi spełniać działka,
• ile kosztuje odrolnienie działki w 2024 roku.

Działka budowlana a rolna

Grunty rolne są kategoryzowane w rejestrze gruntów jako użytki rolne. Kluczowym kryterium tej klasyfikacji jest prowadzenie działalności rolnej na danej powierzchni, choć nie zawsze wynika to z cech fizycznych czy agronomicznych terenu. Czasami to lokalne plany zagospodarowania przestrzennego określają dane obszary jako grunty rolne, nawet jeżeli nie prowadzi się na nich żadnych upraw lub teren ten nie jest do tego przystosowany. Z kolei grunty budowlane to działki przeznaczone pod zabudowę.

Nie zawsze więc możliwe jest ocenienie na tzw. ''oko'', czy dana działka ma charakter rolny, czy budowlany. Aby to sprawdzić, warto udać się do urzędu gminy i poprosić o miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Ten dokument zawiera ważne informacje na temat działki i możliwości jej zabudowy. 

Na czym polega przekształcenie działki rolnej na budowlaną?

Przekształcenie działki rolnej na budowlaną polega na jej odrolnieniu oraz formalnym uznaniu za obszar odpowiedni do budowy budynku mieszkalnego. Proces odrolnienia sprowadza się w praktyce do działań administracyjnych, na które składają się zmiana przeznaczenia terenu wskutek modyfikacji MPZP lub wydania decyzji o warunkach zabudowy oraz wyłączenie działki z produkcji rolnej.

Przekształcenie działki posiada więc dwa wyraźne etapy, w których dochodzi do zmiany przeznaczenia ziemi na cele nierolnicze i nieleśne oraz do uzyskania stosownej decyzji o warunkach zabudowy na danym obszarze. Dodatkowo należy wyłączyć grunty z produkcji rolnej oraz złożyć wniosek o zmianę w przeznaczenia działki w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.

Proces odrolnienia działki jest w praktyce dość skomplikowany i nie zawsze możliwy do zrealizowania. Jest to związane z faktem, że grunty leśne stanowią ważny filar gospodarki państwowej, a w związku z tym istnieją liczne zapisy ustawowe ograniczające możliwość nabycia ich przez osoby niebędące rolnikami i przekształcenie ziemi rolnej w działkę budowlaną.

Istotną barierą jest także wysoki koszt odrolnienia działki. Ma to chronić najlepsze jakościowo grunty przed masowym wykupywaniem ich przez deweloperów. Na szczęście od 2019 roku wprowadzono nowe przepisy, które ułatwiają zakup działek rolnych prywatnym inwestorom i przekształcanie ich na standardowej wielkości działki budowlane.

Wyłączenie gruntów z produkcji rolnej a przepisy prawa budowlanego

Ważnym czynnikiem determinującym możliwość zmiany statusu działki rolnej na przeznaczoną pod zabudowę są także przepisy prawa budowlanego. Jakie kryteria musi spełniać działka, aby można ją było odrolnić?

Pierwszym z nich jest kwestia legalnego zakupu terenu. Wedle ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego od 2019 roku każdy inwestor niebędący rolnikiem może nabyć działkę rolną, o ile jej powierzchnia nie przekracza 1 hektara. Przy większym metrażu niezbędne jest uzyskanie zgody Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa. Równocześnie, jeśli powierzchnia działki przekracza 30 arów, prawo jej pierwokupu przysługuje wspomnianemu powyżej ośrodkowi. Można ją więc nabyć, dopiero gdy instytucja nie wyrazi chęci zakupu.

Oprócz działek typowo rolnych można spotkać się z terminem działka budowlana częściowo rolna. Jest to grunt, który w założeniu powinien być przystosowany do wzniesienia tam zabudowy mieszkalnej, ale w praktyce traktowany jest przede wszystkim jako ziemia rolna. O możliwości ewentualnej zabudowy decyduje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego lub warunki zabudowy.

Warto wspomnieć, że działka, która jest w połowie rolna i w połowie budowlana, podlega dokładnie tym samym ograniczeniom związanym z możliwością zakupu, co standardowa działka rolna.

Kiedy można przekształcić działkę rolną?

Warunki, w jakich może dojść do przekształcenia, definiują zapisy Ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych z dn. 3 lutego 1995 r., według których możliwe jest odrolnienie przede wszystkim gruntów klasyfikowanych jako:

• nieużytki rolne;
• grunty o najniższej przydatności produkcyjnej (np. IV, V lub VI klasy).

Odrolnienie wyższej jakości gruntów (np.  tych pochodzenia mineralnego i organicznego - I, II lub III klasa) również jest możliwe, ale wymaga uzyskania zgody od Ministra Rolnictwa i Rozwoju Wsi. W przypadku gruntów niższej klasy zgodę na przekształcenie działki rolnej w budowlaną wydają władze lokalne tj. gmina lub miasto.

Na uproszczoną procedurę wydania pozwolenia na odrolnienie działki o wyższej klasie gruntu mogą liczyć nabywcy indywidualni, którzy planują zakup niewielkiej działki rolniczej pod budowę nieruchomości jednorodzinnej. Aby z nich skorzystać, działka musi jednak spełniać określone wymagania:

• powierzchnia nieprzekraczająca 500 m2;
• co najmniej połowa powierzchni zwartej części gruntu w obszarze zwartej zabudowy; (minimum 5 budynków w odległościach do 100 m);
• działka położna nie dalej niż 50 m od najbliższej działki budowlanej;
• działka oddalona nie dalej niż 50 m od drogi publicznej.

Przekształcenie działki — inna procedura odrolnienia działki w mieście

Jak zostało wspomniane na początku artykułu, procedura przekształcenia działki rolnej w budowlaną składa się z:

• odrolnienia;
• wyłączenia gruntu z produkcji rolnej.

Obie z nich są konieczne do przekształcenia działki rolniczej w budowlaną na terenach wiejskich. W mieście sytuacja przedstawia się zgoła inaczej. Grunty rolne znajdujące się w miastach są z mocy prawa automatycznie odrolnione. Zmiana statusu działki na budowlaną wymaga więc jedynie przeprowadzenia procedury wyłączenia jej z produkcji rolnej.

Jak odrolnić działkę w 3 krokach?

1. Sprawdź miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego (MPZP) 

Proces odrolniania działki należy rozpocząć od sprawdzenia przeznaczenia gruntu w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. W tym celu należy udać się do urzędu gminy lub miasta - jeśli działka objęta jest planem i określona jako teren przeznaczony pod produkcję rolną, konieczne będzie złożenie wniosku o zmianę przeznaczenia. Taki wniosek kieruje się do wójta, burmistrza lub prezydenta miasta. 

1. Dokonaj zmiany przeznaczenia gruntu

Większość gmin i miast na swoich stronach internetowych udostępnia wzór wniosku zmiany działki na cele budowlane. Zawiera on takie informacje jak:

• przedmiot, zakres oraz uzasadnienie wnioskowanej zmiany;
• opis terenu;
• wypis lub wyrys z mapy ewidencyjnej, lub zasadniczej (dodatkowo).

Władze gminy lub miasta nie mają określonego czasu rozpatrzenia wniosku - co więcej nie mają nawet obowiązku go rozpatrywać. Jeśli jednak okaże się, że wniosek przeszedł pozytywną weryfikację, rozpocznie się procedura zmiany miejscowego planu zagospodarowania.

3. Wyłączenie z produkcji rolnej

Kolejnym krokiem jest wyłączenie gruntów z produkcji rolniczej. W tym celu potrzebne jest wypełnienie odpowiedniego wniosku o odrolnienie działki i złożenie go w starostwie powiadowym. 

Do wniosku o wyłączenie gruntu należy załączyć ostateczną decyzję o warunkach zabudowy (w przypadku braku MPZP) i musi ona zostać wydana przed złożeniem wniosku i pozwoleniem na budowę nieruchomości. 

Ile trwa odrolnienie działki?

Zazwyczaj procedura trwa około miesiąca. Istnieje możliwość odwołania się od decyzji, na przykład, gdy nie zgadzasz się z ustaloną wysokością opłat lub rocznych należności. Odwołanie należy złożyć do samorządowego kolegium odwoławczego.

Odrolnienie działki przez rolnika

Odrolnienie działki przez rolnika nie różni się niczym od procesu przeprowadzanego przez osobę niebędącą rolnikiem. Jedyne ograniczenia dotyczą kupna działki o wielkości powyżej 1 ha przez osobę fizyczną - jest to niemożliwe, chyba że zgodzi się na to Dyrektor Generalny KOWR. Rolnik, który zbywa taką działkę, musi również wykazać, że nie miał możliwości sprzedania jej innemu rolnikowi indywidualnemu. Jeśli zgoda została udzielona, można odrolnić działkę.

Odrolnienie działki zagrodowej

Chociaż nowelizacja Ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego z 2019 roku zliberalizowała zasady nabywania działek rolnych przez osoby fizyczne, to w kwestii zabudowy obowiązują inne przepisy. Zgodnie z nimi, zabudowa siedliskowa jest ściśle powiązana z byciem rolnikiem oraz prowadzeniem rodzinnego gospodarstwa rolnego. W związku z tym, aby móc cokolwiek wybudować na takich działkach, konieczne jest posiadanie statusu rolnika.

Odrolnienie części działki pod budowę domu

Można odrolnić tylko część działki rolnej, co jest dobrą wiadomością dla osób planujących postawienie domu na takiej ziemi. Prawo nie określa dokładnie, ile ziemi trzeba wyłączyć pod budowę, a urzędnicy nie mogą wymagać więcej, niż wnioskowana powierzchnia. W praktyce oznacza to, że z produkcji rolniczej można wyłączyć nie tylko samą powierzchnię pod budynkiem, ale także teren potrzebny do funkcjonowania domu, taki jak droga dojazdowa czy ogród.

Odrolnienie działki pod garaż

Zgodnie z nowelizacją ustawy Prawo budowlane z 2017 roku, można bez pozwolenia wybudować parterowy garaż o powierzchni do 35 m², pod warunkiem, że na każde 500 m² działki nie będzie więcej niż dwóch takich budynków. Jeśli garaż spełnia te kryteria, nie trzeba odrolniać całej działki.

Przekształcenie działki leśnej na budowlaną

Jeśli plan określa działkę jako leśną, budowa nieruchomości jest niemożliwa bez jej przekształcenia. W takim przypadku trzeba złożyć wniosek o punktową zmianę miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego w urzędzie miasta lub gminy. Wniosek ten musi być poparty opinią Regionalnej Dyrekcji Lasów Państwowych oraz wykazem gruntów z uwzględnieniem ich klasy bonitacyjnej. Pozytywna opinia Lasów Państwowych i niska klasa bonitacyjna gruntu zwiększają szanse na sukces. Jeśli wniosek zostanie zaakceptowany, następnym krokiem jest wyłączenie gruntów z produkcji leśnej, co wiąże się z opłatą jednorazową i roczną, z wyjątkiem gruntów przeznaczonych na budownictwo mieszkaniowe.

 

Jak przekształcić działkę rekreacyjną w budowlaną?

Nieco innym, choć podobnym problemem, jest przekształcenie działki rekreacyjnej na budowlaną. Właściciel działki musi złożyć wniosek o zmianę miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego w urzędzie miasta lub gminy, uzasadniając chęć przekształcenia działki, na przykład planowaną budową całorocznego budynku mieszkalnego. Wniosek jest rozpatrywany przez wójta, burmistrza lub prezydenta miasta, jednak procedury mogą być czasochłonne, a decyzja może zająć nawet kilka miesięcy.

Niestety, w większości przypadków takie wnioski są odrzucane. Wyjątkowe sytuacje, w których przekształcenie może zostać zaakceptowane, obejmują sąsiedztwo działek budowlanych. Warto również pamiętać, że w przypadku wzrostu wartości działki po przekształceniu, urząd może nałożyć opłatę adiacencką.

Koszt przekształcenia działki rolnej na budowlaną w 2024 roku - należności i opłaty roczne

Największym kosztem związanym z przekształceniem działki z rolnej na budowlaną jest opłata za trwałe wyłączenie danego gruntu z produkcji rolnej. Stawki opłaty zostały określone w Ustawie o ochronie gruntów rolnych i leśnych i wynoszą one w zależności od klasy gruntów:

• 437 175 zł za 1 ha gruntów klasy I,
• 378 885 zł za 1 ha gruntów klasy II,
• 320 595 zł za 1 ha gruntów klasy IIIa,
• 262 305 zł za 1 ha gruntów klasy IIIb,
• 204 015 zł za 1 ha gruntów klasy IVa,
• 145 725 zł za 1 ha gruntów klasy IV b,
• 116 580 zł za 1 ha gruntów klasy V,
• 87 435 zł za 1 ha gruntów klasy VI.

Dodatkowo oprócz jednorazowej opłaty, przez 10 lat pobierana jest opłata roczna w wysokości 10% ogólnej należności za trwałe wyłączenie gruntów rolnych z produkcji. Wysokie koszty mogą więc znacznie obniżyć atrakcyjność zakupu działki rolnej w celu przekształcenia jej na budowlaną. Zgodnie z art. 12a Ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych obowiązek uiszczenia należności i opłat rocznych w przypadku wyłączania gruntów z produkcji rolniczej lub leśnej nie będzie realizowany, jeśli celem takich działań jest przygotowanie działki pod budownictwo mieszkaniowe.

Na zwolnienie z opłat mogą więc liczyć inwestorzy, którzy planują na odrolnionej działce budowę budynku na cele mieszkalne. Wyłączona powierzchnia nie powinna jednak przekraczać 0,05 ha w przypadku domu jednorodzinnego oraz 0,02 ha na każdy lokal mieszkalny w przypadku zabudowy wielorodzinnej. W przypadku konieczności zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego ze względu na odrolnienie działki, gmina może naliczyć podatek. Jest to opłata pobierana od właściciela gruntu z tytułu wzrostu wartości ziemi, spowodowanego zmianą statusu działki na budowlaną. Zmianę wartości szacuje powołany rzeczoznawca.

Jak odrolnić działkę: podsumowanie

Zakup i przekształcenie działki rolnej na budowlaną mogą być bardziej opłacalne niż zakup terenu przeznaczonego na zabudowę. Leśne lub rolne parcele są znacznie tańsze oraz często mają atrakcyjne położenie. Aby jednak móc postawić na nich swój wymarzony dom, konieczne jest dopełnienie formalności oraz uiszczenie odpowiednich opłat. Wśród nich znajduje się konieczność odrolnienia i wyłączenia gruntu z produkcji rolnej. Obie czynności wymagają uzyskania stosownych zgód w zależności od jakości gruntów. Na uproszczoną procedurę mogą jednak liczyć inwestorzy, którzy planują odrolnić niewielką działkę pod budowę domu jednorodzinnego. Są oni także zwolnieni z większości wysokich opłat.