Podział działki: ile kosztuje, trwa i jaka jest procedura podziału działki

Właściciele działek poszukują często praktycznych rozwiązań. W przypadku podziału nieruchomości muszą przygotować się na szereg formalności. Niezbędne jest przeanalizowanie uwarunkowań lokalnych oraz przygotowanie odpowiednich dokumentów. Jak wygląda cała procedura? Ile kosztuje podział działki? Sprawdź.

Z tego artykułu dowiesz się m.in.:

• jak podzielić działkę na mniejsze części;
• kiedy najczęściej dokonuje się podziału;
• gdzie złożyć wniosek i jakie dokumenty przygotować.

Podział działki budowlane

Cała procedura musi być wykonana zgodnie z obowiązującymi przepisami. Przy podziale gruntu na mniejsze działki istotne znaczenie mają dwie regulacje prawne: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2020 r. poz. 1990 ze zmianami) oraz Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 7 grudnia 2004 roku w sprawie sposobu i trybu dokonywania podziałów nieruchomości (Dz.U. z 2004 r. nr 268 poz. 2663 ze zm.). Wszelkie czynności muszą być przeprowadzone zgodnie z określonymi zasadami, które widnieją w zapisach polskiego prawa i miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.

Kiedy nie można podzielić działki?

Dana nieruchomość musi spełniać określone wymagania. Przede wszystkim powinna mieć odpowiednią wielkość i geometrię oraz dostęp do drogi publicznej. W przypadku działek budowlanych niezbędny jest także dostęp do infrastruktury (m.in. wodociągu czy linii energetycznej). Istotne znaczenie ma zgodność podziału z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Obowiązujące przepisy uniemożliwiają wydzielenie działki pozbawionej dostępu do drogi publicznej. Cały proces może być czasochłonny i niełatwy, dlatego podziałem powinien się zająć specjalista. Najlepiej zlecić jego przeprowadzenie wykwalifikowanemu geodecie.

Wstępny projekt podziału działki

Co do zasady, nie musi go sporządzać specjalista z uprawnieniami. Wstępny projekt podziału może zrobić, chociażby właściciel nieruchomości. Jednak w praktyce zajmują się tym geodeci, których pomoc jest nieoceniona na późniejszych etapach. Specjaliści postępują zgodnie z obowiązującymi przepisami oraz ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania. Pod uwagę biorą też preferencje i wytyczne otrzymane od właściciela działki. Wstępny projekt podziału nieruchomości jest sporządzany na kopii mapy zasadniczej lub mapy katastralnej uzupełnionej o elementy zagospodarowania terenu. Odgrywa kluczową rolę przy wydawaniu postępowania opiniującego przez urząd.

Podział działki krok po kroku

W pierwszej kolejności należy sprawdzić, czy jej wydzielenie jest w ogóle możliwe. Podziału można dokonać na wniosek właściciela bądź użytkownika wieczystego. Najczęściej prośba o wydzielenie działki jest składana w sytuacji, gdy osoba mająca do niej prawo chce sprzedać jej część lub przekazać w darowiźnie. Dopiero po przeanalizowaniu uwarunkowań lokalnych warto przystąpić do dalszych prac mających na celu podział działki. Procedura jest ściśle określona i przedstawia się w następujący sposób.

Podział działki – od czego zacząć?

Niezbędne jest zgromadzenie potrzebnych dokumentów. Do wniosku o podział nieruchomości należy dołączyć odpowiednie załączniki. Skompletowana dokumentacja powinna trafić do wójta, burmistrza lub prezydenta miasta. Wnioskodawca powinien dołączyć wraz z wnioskiem następujące załączniki:

• dokument potwierdzający własność nieruchomości (odpis z księgi wieczystej lub potwierdzenie nabycia spadku);
• wypis i wyrys z rejestru publicznego o gruntach i budynkach;
• kopię mapy ewidencyjnej;
• wstępne założenia dotyczące wydzielenia nieruchomości;
• mapę z projektem podziału;
• protokół z przyjęciem granic działki.

Jeśli została wydana decyzja o warunkach zabudowy, to należy ją również dostarczyć. Opcjonalnie trzeba też dołączyć pozwolenie na jej wydzielenie wydane przez wojewódzkiego konserwatora zabytków.

Podział działki – co dalej?

Po złożeniu wniosku o podział nieruchomości wraz z niezbędnymi dokumentami odbywa się opiniowanie, którym zajmuje się odpowiedni organ władzy lokalnej (wójt, burmistrz lub prezydent miasta). Następnie zostaje wydane postanowienie. Pozytywna opinia umożliwia wykonanie właściwego projektu podziału nieruchomości. W przypadku wydania negatywnej decyzji istnieje możliwość odwołania się w ciągu 7 dni od daty doręczenia.

Przystąpienie do prac geodezyjno-kartograficznych

Jeśli wniosek zostanie rozpatrzony pozytywnie, kluczowa jest rola geodety. W pierwszej kolejności dokonuje on zgłoszenia prac w Powiatowym Ośrodku Dokumentacji Geodezyjno-Kartograficznej. Następnie bada stan prawny nieruchomości i umawia się z właścicielem działki oraz właścicielami sąsiednich gruntów na wizytę na danym terenie. Dopiero po tym możliwe jest przyjęcie granic nieruchomości, która podlega podziałowi. Wszystkie czynności powinny być uwzględnione w protokole, jaki sporządza geodeta. Podział działki musi zostać zatwierdzony przez odpowiedni organ. Aktualizacji wpisów w księdze wieczystej można dokonać po wydaniu decyzji potwierdzającej.

Złożenie operatu podziału nieruchomości

Zadaniem geodety jest wyznaczenie i utrwalenie nowych punktów granicznych. Na prośbę wnioskodawcy przygotowuje operat podziału nieruchomości, w którym zamieszcza mapę z projektem wydzielenia działki, wykaz zmian gruntowych oraz synchronizacyjny. Do tego dołącza protokół z przyjęcia granic nieruchomości. Operat trafia do organu odpowiedzialnego za teren, na którym znajduje się działka. Po dokonaniu oceny merytorycznej wydaje on decyzję zatwierdzającą podział.

Sprawdź, jakie dokumenty przygotować do sprzedaży działki.

Ile kosztuje podział działki?

Koszt związany z wydzieleniem nieruchomości zależy od wielu czynników. Istotne znaczenie ma wielkość działki, lokalizacja, specyfika terenu czy liczba części, na której ma zostać podzielona. Na całkowity koszt mogą też wpłynąć aspekty, takie jak: zakres formalności, cennik usług geodety oraz zakres prac niezbędnych do przeprowadzenia podziału. Przykładowo dla Warszawy szacunkowe koszty za przeprowadzenie całego procesu wynoszą ok. 8000 zł. Na posiadanie podobnej kwoty trzeba być przygotowanym m.in. w przypadku Gdyni lub Gdańska.

Ile trwa podział działki?

Wiele zależy od terminu, w jakim zostaną rozpatrzone dokumenty przez odpowiedni organ administracyjny. Cała procedura wiąże się z koniecznością dwukrotnego złożenia wniosku o podział działki. Ile trwa średnio? Za każdym razem czas oczekiwania na decyzję organu wynosi do 30 dni. Należy uwzględnić nie tylko tok postępowania administracyjnego. Dodatkowo trzeba doliczyć czas potrzebny na sporządzenie wstępnego i szczegółowego projektu działki oraz oczekiwanie na wydanie materiałów przez Ośrodek Dokumentacji Geodezyjnej i Kartograficznej. Proces ten może wydłużyć się nawet do 6 miesięcy.

Sprawdź, na co zwrócić uwagę przy zakupie działki!

Podział działki: podsumowanie

Podzielone działki można sprzedać oddzielnym podmiotom. Istnieje też możliwość oddania wydzielonej części w darowiźnie lub przeznaczyć je pod inwestycje. Po wydaniu decyzji zatwierdzającej przez odpowiedni organ, właściciele mają pełną dowolność w dysponowaniu nimi. Na co zwrócić uwagę planując podział działki budowlanej? Minimalna powierzchnia na terenach przeznaczonych pod zabudowę zależy od miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Znaczenie ma również odległość od miasta czy projekt domu.