Jak przekształcić działkę rolną na budowlaną?

Zakup i przekształcenie działki rolnej na budowlaną to rozwiązanie, na które decyduje się coraz więcej osób, planujących budowę domu mieszkalnego. Wszystko dlatego, że działki rolne są na ogół znacznie tańsze i oferują atrakcyjne położenie. Zanim jednak zdecydujesz się na ten krok, warto dowiedzieć się więcej na temat niezbędnych formalności oraz kosztów związanych z przekształceniem działki. Przedstawiamy najważniejsze informacje.

Na czym polega przekształcenie działki rolnej na budowlaną?

Przekształcenie działki rolnej w budowlaną, najprościej mówiąc, polega na jej odrolnieniu oraz formalnym uznaniu za obszar odpowiedni do budowy budynku mieszkalnego. Proces odrolnienia sprowadza się w praktyce do działań administracyjnych, na które składają się zmiana przeznaczenia tereny wskutek modyfikacji MPZP lub wydania decyzji o warunkach zabudowy oraz wyłączenie działki z produkcji rolnej.

Przekształcenie działki posiada więc dwa wyraźne etapy, w których dochodzi do zmiany przeznaczenia ziemi na cele nierolnicze i nieleśne oraz do uzyskania stosownej decyzji o warunkach zabudowy na danym obszarze. Dodatkowo należy wyłączyć grunty z produkcji rolnej oraz złożyć wniosek o zmianę w przeznaczenia działki w miejscowym planie zagospodarowania przestrzeni.

Mimo pozornej czytelności tych działań proces odrolnienia działki jest w praktyce dość skomplikowany i nie zawsze możliwy do zrealizowania. Jest to związane z faktem, że grunty leśne stanowią ważny filar gospodarki państwowej, a w związku z tym istnieją liczne zapisy ustawowe ograniczające możliwość nabycia ich przez osoby niebędące rolnikami i przekształcenie ziemi rolnej w działkę budowlaną.

Istotną barierą jest także wysoki koszt odrolnienia działki. Ma to chronić najlepsze jakościowo grunty przed masowym wykupywaniem ich przez deweloperów. Na szczęście od 2019 roku wprowadzono nowe przepisy, które ułatwiają zakup działek rolnych prywatnym inwestorom i przekształcanie ich na standardowej wielkości działki budowlane.

Przekształcenie działki a przepisy prawa budowlanego

Formalności i koszty związane z przekształceniem działki to nie wszystko. Ważnym czynnikiem determinującym możliwość zmiany statusu działki rolnej na przeznaczoną pod zabudowę są także przepisy prawa budowlanego. Jakie kryteria musi spełniać działka, aby można ją było odrolnić?

Pierwszym z nich jest kwestia legalnego zakupu terenu. Co to oznacza? Wedle ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego od 2019 roku każdy inwestor niebędący rolnikiem może nabyć działkę rolną, o ile jej powierzchnia nie przekracza 1 hektara. Przy większym metrażu niezbędne jest uzyskanie zgody Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa. Równocześnie, jeśli powierzchnia działki przekracza 30 arów, prawo jej pierwokupu przysługuje wspomnianemu powyżej ośrodkowi. Można ją więc nabyć dopiero, gdy instytucja nie wyrazi chęci zakupu.

Oprócz działek typowo rolnych można spotkać się z terminem działka budowlana częściowo rolna. Co to znaczy? Jest to grunt, który w założeniu powinien być przystosowany do wzniesienia tam zabudowy mieszkalnej, ale w praktyce traktowany jest przede wszystkim jako ziemia rolna. O możliwości ewentualnej zabudowy decyduje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego lub warunki zabudowy (w przypadku braku planu).

Warto w tym momencie wspomnieć, że działka, która jest w połowie rolna i w połowie budowlana, podlega dokładnie tym samym ograniczeniom związanym z możliwością zakupu, co standardowa działka rolna.

Kiedy można przekształcić działkę rolną?

Planujesz przekształcić działkę rolną w budowlaną? Nie zawsze jest to możliwe. Warunki, w jakich może dojść do przekształcenia, definiują zapisy Ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych z dn. 3 lutego 1995 r., według których możliwe jest odrolnienie przede wszystkim gruntów klasyfikowanych jako:

●     nieużytki rolne;

●     grunty o najniższej przydatności produkcyjnej (np. IV, V lub VI klasy).

Odrolnienie wyższej jakości gruntów (np. I, II lub III klasa) również jest możliwe, ale wymaga uzyskania zgody od Ministra Rolnictwa i Rozwoju Wsi. Jest więc to znacznie trudniejszy i bardziej czasochłonny proces. W przypadku gruntów niższej klasy zgodę na przekształcenie działki rolnej w budowlaną wydają władze lokalne tj. gmina lub miasto.

Na uproszczoną procedurę wydania pozwolenia na odrolnienie działki o wyższej klasie gruntu mogą liczyć nabywcy indywidualni, którzy planują zakup niewielkiej działki rolniczej pod budowę domu jednorodzinnego. Aby z nich skorzystać działka musi jednak spełniać określone wymagania. Są to:

●     powierzchnia nieprzekraczająca 500 m2;

●     co najmniej połowa powierzchni zwartej części gruntu w obszarze zwartej zabudowy; (minimum 5 budynków w odległościach do 100 m);

●     działka położna nie dalej niż 50 m od najbliższej działki budowlanej;

●     działka oddalona nie dalej niż 50 m od drogi publicznej.

Przekształcenie działki - inna procedura na wsi w w mieście

Jak zostało wspomniane na początku artykułu, procedura przekształcenia działki rolnej w budowlaną składa się z dwóch czynności administracyjnych. Są to:

●     odrolnienie;

●     wyłączenie gruntu z produkcji rolnej.

Obie z nich są konieczne do przekształcenia działki rolniczej w budowlaną na terenach wiejskich,

W mieście sytuacja przedstawia się zgoła inaczej. Grunty rolne znajdujące się w miastach są z mocy prawa automatycznie odrolnione. Zmiana statusu działki na budowlaną wymaga więc jedynie przeprowadzenia procedury wyłączenia jej z produkcji rolnej.

Ile kosztuje przekształcenie działki w 2022 roku?

Największym kosztem związanym z przekształceniem działki z rolnej na budowlaną jest opłata za trwałe wyłączenie danego gruntu z produkcji rolnej. Stawki opłaty zostały określone w Ustawie o ochronie gruntów rolnych i leśnych i wynoszą one w zależności od klasy gruntów:

●     437 175 zł za 1 ha gruntów klasy I,

●     378 885 zł za 1 ha gruntów gruntów klasy II,

●     320 595 zł za 1 ha gruntów gruntów klasy IIIa,

●     262 305 zł za 1 ha gruntów gruntów klasy IIIb,

●     204 015 zł za 1 ha gruntów gruntów klasy IVa,

●     145 725 zł za 1 ha gruntów gruntów klasy IV b,

●     116 580 zł za 1 ha gruntów gruntów klasy V,

●     87 435 zł za 1 ha gruntów klasy VI.

Dodatkowo oprócz jednorazowej opłaty, przez 10 lat pobierana jest opłata roczna w wysokości 10% ogólnej należności. Wysokie koszty mogą więc znacznie obniżyć atrakcyjność zakupu działki rolnej w celu przekształcenia jej na budowlaną. Na szczęście można ich uniknąć. Jak tego dokonać? Podstawy dostarcza ta sama ustawa.

Zgodnie z art. 12a Ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych obowiązek uiszczenia należności i opłat rocznych w przypadku wyłączania gruntów z produkcji rolniczej lub leśnej nie będzie realizowany, jeśli celem takich działań jest przygotowanie działki pod budownictwo mieszkaniowe.

Na zwolnienie z opłat mogą więc liczyć inwestorzy, którzy planują na odrolnionej działce budowę budynku na cele mieszkalne. Wyłączona powierzchnia nie powinna jednak przekraczać 0,05 ha w przypadku domu jednorodzinnego oraz 0,02 ha na każdy lokal mieszkalny w przypadku zabudowy wielorodzinnej.

W przypadku konieczności zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego ze względu na odrolnienie działki, gmina może naliczyć podatek. Jest to opłata pobierana od właściciela gruntu z tytułu wzrostu wartości ziemi, spowodowanego zmianą statusu działki na budowlaną. Zmianę wartości szacuje powołany rzeczoznawca.

Podsumowanie

Zakup i przekształcenie działki rolnej na budowlaną mogą być bardziej opłacalne niż zakup terenu przeznaczonego na zabudowę. Leśne lub rolne parcele są znacznie tańsze oraz często mają atrakcyjne położenie. Aby jednak móc postawić na nich swój wymarzony dom, konieczne jest dopełnienie formalności oraz uiszczenie odpowiednich opłat. Wśród nich znajduje się konieczność odrolnienia i wyłączenia gruntu z produkcji rolnej. Obie czynności wymagają uzyskania stosownych zgód w zależności od jakości gruntów. Na uproszczoną procedurę mogą jednak liczyć inwestorzy, którzy planują odrolnić niewielką działkę pod budowę domu jednorodzinnego. Są oni także zwolnieni z większości wysokich opłat. Wybierając działkę, upewnij się więc, czy na pewno spełnia ona odpowiednie kryteria, a jej zakup będzie dla Ciebie opłacalny.