Jak rząd ograniczył mieszkaniowe pożyczki?

Rząd niedawno wprowadził istotne zmiany odnośnie pożyczek zabezpieczonych przy pomocy nieruchomości. Warto dowiedzieć się, czego dokładnie dotyczą zmodyfikowane przepisy.

Regulacje dotyczące tzw. przewłaszczenia na zabezpieczenie

Przy okazji specustaw związanych z epidemią koronawirusa, rząd zmienia wiele różnych przepisów i wprowadza nowe regulacje. Niektóre takie zmiany są luźno związane z tematem trwającej epidemii. Jako przykład może posłużyć drastyczne ograniczenie kosztów pozaodsetkowych kredytów konsumenckich (m.in. internetowych pożyczek).

Warto wiedzieć, że niedawno w życie weszła inna ważna modyfikacja przepisów, która ma związek zarówno z pożyczkami, jak i rynkiem mieszkaniowym. Mowa o regulacjach dotyczących tzw. przewłaszczenia na zabezpieczenie, które znalazły się w trzeciej „specustawie koronawirusowej”. Z uwagi na powiązanie przewłaszczenia i tematyki nieruchomości, postanowiliśmy wyjaśnić na czym polegają nowe przepisy obowiązujące od 30 maja 2020 r. Na pewno utrudnią one działalność wielu nieuczciwych pożyczkodawców.

Nowe regulacje to odpowiedź na pożyczkowe patologie…

Ministerstwo Sprawiedliwości już od pewnego czasu zapowiadało wprowadzenie regulacji, które ograniczą stosowanie przewłaszczenia na zabezpieczenie w przypadku umów zawieranych z prywatnymi osobami. Taki krok miał być odpowiedzią na sygnały o licznych patologiach związanych z pożyczkami prywatnymi. Krajowe media dość często informowały o tragicznej sytuacji osób, które straciły mieszkanie na skutek umowy pożyczkowej.

Wspomniana umowa nie była powiązana z typową pożyczką. W grę wchodziło bowiem tak zwane przewłaszczenie na zabezpieczenie. To konstrukcja prawna, która jest używana już od dość długiego czasu. Przewiduje ona przeniesienie własności nieruchomości lub majątku ruchomego (np. samochodu) w ramach zabezpieczenia spłaty długu.

Warto wiedzieć, że w praktyce spotykamy dwa rodzaje przewłaszczenia na zabezpieczenie. Pierwszy wariant zakłada, że przeniesienie własności rzeczy na wierzyciela nastąpi już w momencie udzielenia pożyczki. Dopiero całkowita spłata długu będzie skutkowała powrotem nieruchomości do wcześniejszego właściciela. Drugie rozwiązanie jest nieco bardziej bezpieczne dla pożyczkobiorcy. Zakłada ono bowiem przeniesienie własności przedmiotu stanowiącego zabezpieczenie (np. mieszkania lub samochodu) dopiero w momencie niespłacenia długu.

Warto wiedzieć, że przewłaszczenie na zabezpieczenie jest instytucją prawną, której dokładnie nie reguluje kodeks cywilny. Dlatego w umowach przewidujących takie rozwiązanie mogą znajdować się „haczyki” niekorzystne dla dłużnika. Co ważne, prywatne pożyczki z przewłaszczeniem nie podlegają przepisom ustawy o kredycie konsumenckim oraz ustawy o kredycie hipotecznym. 

Teraz trudniej jest przewłaszczyć lokum osoby prywatnej

Tak jak już wspomnieliśmy wcześniej, zmiany dotyczące przewłaszczenia nieruchomości na zabezpieczenie zostały wprowadzone w trzeciej specustawie koronawirusowej. Mowa o ustawie z dnia 14 maja 2020 r. o zmianie niektórych ustaw w zakresie działań osłonowych w związku z rozprzestrzenianiem się wirusa SARS-CoV-2 (Dz.U. 2020 poz. 875). Ten akt prawny wprowadził do kodeksu cywilnego nowy artykuł 387(1). Ogranicza on zastosowanie przewłaszczenia na zabezpieczenie w przypadku umów zawieranych z osobą fizyczną i związanych z jej prywatnymi potrzebami finansowymi. Chodzi o potrzeby niezwiązane z działalnością gospodarczą lub zawodową dłużnika. 

W myśl nowych przepisów, przewłaszczenie mieszkania zabezpieczające prywatny dług jest możliwe tylko wtedy, gdy łącznie zostały spełnione następujące warunki:

• wartość nieruchomości nie jest wyższa niż zabezpieczany dług, który dodatkowo został powiększony o dwuletnie odsetki maksymalne za opóźnienie
• wartość roszczeń zabezpieczonych nieruchomością została dokładnie ustalona
• przed zawarciem umowy, wartość nieruchomości określił rzeczoznawca

Tylko po spełnieniu wszystkich wymienionych wcześniej warunków, może dojść do skutecznego przewłaszczenia nieruchomości mieszkaniowej (lokalu lub domu). Ze względu na nowe przepisy, które obowiązują od 30 maja 2020 roku, wiele osób udzielających dotąd prywatnych pożyczek z opcją przewłaszczenia, prawdopodobnie wycofa się z rynku albo skoncentruje tylko na klientach firmowych.