Co wpływa na wartość mieszkania?

Każdy, kto kiedyś kupował lub sprzedawał mieszkanie, z pewnością zaczynał od zrobienia wstępnego rozeznania, jaka jest jego wartość. Często po takim rekonesansie okazuje się, że dwa mieszkania o podobnym metrażu i rozkładzie znacznie różnią się ceną za metr kwadratowy. Z czego wynika ta różnica? Jak oszacować wartość mieszkania? Jak oszacować wartość domu?

Znajomość kryteriów, które wpływają na cenę nieruchomości, jest przydatna w trakcie negocjacji – zarówno gdy jesteśmy stroną kupującą, jak i sprzedającą. To właśnie dlatego, w tym artykule podpowiadamy, co rzeczoznawca bierze pod uwagę przy wycenie mieszkania i jakie są kluczowe czynniki wpływające na wartość nieruchomości. Sprawdzamy również, od czego zależy cena rynkowa mieszkania i jak samodzielnie oszacować wartość mieszkania. 

Wycena nieruchomości - co wpływa na wartość lokalu? 

Na wartość lokalu wpływa wiele czynników - lokalizacja, cechy użytkowe, stan prawny. W tym akapicie pokrótce scharakteryzujemy każdy z nich i podpowiemy, na jakie elementy warto zwrócić szczególną uwagę na etapie sprzedaży i zakupu mieszkań i domów. 

Lokalizacja to podstawa 

Cena dwóch niemal identycznych nieruchomości, jednak położonych w różnych częściach tego samego miasta (np. w Warszawie), może się różnić nawet o kilka tysięcy złotych za metr kwadratowy. Nie ma w tym nic dziwnego. Wystrój wnętrza czy rozkład ścian działowych można zmienić, standard lokalu znacząco podnieść, podczas gdy lokalizacja pozostanie niezmienna. Dotyczy to nie tylko konkretnego rejonu miasta, ale również kondygnacji, na której położony jest lokal.

Cena mieszkania jest zależna m.in od piętra na jakim się znajduje. Najdroższe są mieszkania na 1-2 piętrze, najtańsze na parterze oraz na ostatniej kondygnacji. Do mieszkań na parterze - teoretycznie - łatwo się włamać, a prywatność i komfort mieszkańców ograniczają przechodzący pod oknami ludzie. Ostatnie piętro to ryzyko zalania w przypadku uszkodzenia dachu i zbytniego nagrzewania pomieszczeń w czasie upału.

Wartość rynkowa nieruchomości jest wyższa dla domów, w otoczeniu których rozbudowana jest infrastruktura, na którą składają się sklepy i punkty usługowe, przedszkola, szkoły, przystanki komunikacji miejskiej. Osoby poszukujące mieszkania dla rodziny są skłonne zapłacić więcej za nieruchomość położoną w spokojnej okolicy, z dostępem do parku oraz terenów rekreacyjnych. Atrakcyjna lokalizacja budynku z pewnością pomoże szybciej sprzedać lokal. 

Cechy użytkowe nieruchomości

Wartość rynkowa mieszkania i domu zależna jest również od cech użytkowych lokali - powierzchni, metrażu, rozkładu pomieszczeń, liczby pokoi, dodatkowej powierzchni jak balkon, loggia czy taras, umiejscowienia kuchni oraz jej specyfiki, wysokości czynszu. Kluczowy jest również rok budowy inwestycji. Od tych wytycznych zależna jest finalna cena nieruchomości. Ceny mieszkań w Polsce określane są również na podstawie oceny stanu technicznego budynku. 

Stan prawny nieruchomości

Zarówno w przypadku lokali pochodzących bezpośrednio z rynku pierwotnego, jak i wtórnego, ważne jest określenie stanu prawnego. Księga wieczysta to najważniejszy dokument. Mieszkanie z księgą wieczystą jest z reguły droższe. Przed zakupem nieruchomości warto również sprawdzić: czy lokal nie posiada obciążeń, hipotekę czy roszczenia osób trzecich. 

Jak sprawdzić wartość mieszkania? 

Określeniem często używanym w kontekście sprzedaży czy kupna mieszkania jest wartość rynkowa nieruchomości. Co się za tym kryje? Jest to - mówiąc najprościej - kwota, jaką w dniu wyceny można uzyskać, sprzedając nieruchomość na wolnym rynku. Nie obejmuje ona sytuacji, gdy właściciel chce koniecznie z jakichś względów pozbyć się mieszkania i jest skłonny mniej lub bardziej obniżyć cenę.

Określenie to często pojawia się w dokumentach sądowych i skarbowych, gdzie wartość rynkowa nieruchomości potrzebna jest dla celów podatkowych i spadkowych. Wówczas tym, jak sprawdzić wartość mieszkania, zajmują się wykwalifikowani rzeczoznawcy majątkowi. 

Jak obliczyć wartość mieszkania? 

Aby obliczyć wartość rynkową nieruchomości, nie musimy być rzeczoznawcami. Samodzielna wycena lokalu jest jak najbardziej możliwa. Od czego zacząć? Przede wszystkim od sprawdzenia, jakie są obecnie ceny rynkowe nieruchomości podobnych do naszej pod względem lokalizacji, metrażu oraz rozkładu. W tym celu najlepiej na początek przejrzeć ogłoszenia dotyczące nieruchomości w prasie i na portalach internetowych.

Trzeba jednak mieć na uwadze, że ceny, które tam znajdziemy, nie są ostatecznymi kwotami, za jakie dane mieszkanie zostanie sprzedane. To jedynie oferty, które stanowią bazę do późniejszych negocjacji. Często są zawyżone o kilkanaście procent, ponieważ właściciel liczy się z tym, że nabywca będzie chciał zbić cenę. Dlatego też ich wiarygodność nie jest w pełni wiarygodna. 

Część serwisów internetowych związanych z nieruchomościami oferuje wycenę online. Jak obliczyć wartość mieszkania, korzystając z takiego serwisu? Wystarczy podać kilka najistotniejszych parametrów mieszkania: metraż, położenie, liczbę pokoi, rok budowy czy piętro i dostaniemy gotową wycenę. Najczęściej taka wycena jest przygotowywana w oparciu o średnią cenę nieruchomości w konkretnym mieście.

Jednak renomowane portale wykorzystują również bardziej zaawansowane metody, oparte na analizie porównawczej. Takie podejście polega na przyrównaniu naszego lokalu do innych o podobnych parametrach i na tej podstawie obliczana jest wartość mieszkania.

Co obniża wartość nieruchomości? 

Wartość nieruchomości mogą obniżyć nieusuwalne wady - zbyt duży korytarz, podłużne i nieustawne pokoje, gdy nie ma możliwości przesunięcia ścian, i skosy, które zmniejszają powierzchnię użytkową. Wadą jest również brak windy, garażu lub miejsca postojowego. Na wartości traci mieszkanie, które zostało obciążone kredytem hipotecznym. Wszelkie remonty, rozbudowy oraz planowane w pobliżu budowy są uciążliwe dla mieszkańców i mogą być powodem obniżenia wartości nieruchomości. Podobnie jak zły stan techniczny budynku – zniszczona elewacja, uszkodzone stare schody, brudne ściany na klatce schodowej, stara instalacja elektryczna czy gazowa. Niezbyt atrakcyjna lokalizacja także obniża wartość rynkową mieszkania.

Na wartość nieruchomości nie mają natomiast wpływu elementy wykończenia wnętrz: glazura, armatura, meble. Trafne oszacowanie wartości nieruchomości jest niezwykle istotne w przypadku sprzedaży mieszkania lub kupna nowego, bez konieczności przepłacania. 

Wycena nieruchomości z rzeczoznawcą 

W przypadku transakcji sprzedaży lub kupna mieszkania, domu czy lokalu i oszacowania ceny ofertowej, wycenę nieruchomości możemy przeprowadzić samodzielnie. Niekiedy jednak - zwłaszcza dla potrzeb prawnych - musi ona zostać przeprowadzona przy współpracy z rzeczoznawcą. Wycena nieruchomości to urzędowe potwierdzenie jej wartości. Może być dokonywana m.in. przy transakcji sprzedaży bądź zakupu mieszkania, domu czy lokalu, udzielaniu kredytu hipotecznego, w trakcie spraw sądowych czy w celu ustalenia wysokości odszkodowania. Oszacowaniem wartości nieruchomości zajmują się profesjonalni rzeczoznawcy majątkowi. 

Rzeczoznawca to zawód regulowany przepisami prawa. Nie każdy rzeczoznawca może dokonać wyceny mieszkania. Wymagane jest uzyskanie specjalnych uprawnień, nadanych przez Ministra Inwestycji i Rozwoju a potwierdzeniem rzetelności specjalistów jest wpis do Centralnego Rejestru Rzeczoznawców Majątkowych. 

Nieruchomości przeznaczone na cele mieszkaniowe najczęściej dotyczą wyceny wartości rynkowej. Co istotne i warte podkreślenia, nie jest ona równoznaczna z ceną rynkową, ponieważ koszt nieruchomości to tylko jeden z elementów, branych pod uwagę przy szacowaniu wartości mieszkania czy domu. Ważny jest również stan prawny, stan techniczny czy zagospodarowanie terenu wokół lokalu. 

Wycena mieszkania przez rzeczoznawcę - podobnie jak wycena domu - przedstawiana jest w formie operatu szacunkowego, którego forma określona jest w przepisach. Rzeczoznawca w ekspertyzie zawrzeć również ocenę:

• rynku nieruchomości oraz doradztwa w zakresie tego rynku,
• efektywności inwestowania w nieruchomości i ich rozwoju,
• skutków finansowych uchwalania lub zmiany planów miejscowych,
• oznaczania przedmiotu odrębnej własności lokali,
• bankowo-hipotecznej wartości nieruchomości,
• określania wartości nieruchomości na potrzeby indywidualnego inwestora,
• wyceny nieruchomości zaliczanych do inwestycji w rozumieniu przepisów o rachunkowości,
• wyceny nieruchomości jako środków trwałych jednostek w rozumieniu ustawy o rachunkowości.

Ile kosztuje wycena nieruchomości przez rzeczoznawcę?

Wysokość wynagrodzenia za sporządzenie wyceny mieszkania jest ustalana indywidualnie pomiędzy Klientem a rzeczoznawcą. Każda ekspertyza jest inna a jej cena zależy m.in. od rodzaju nieruchomości, stanu prawnego, kosztów dodatkowych związanych z koniecznością przeprowadzenia postępowania. Zazwyczaj wycena mieszkania wiąże się z kosztem od 300 do 1000 zł, wycena domu to z kolei kwota od 500 zł wzwyż.

Jakie dokumenty będą potrzebne?

Do wyceny lokalu mieszkalnego należy przygotować m.in: akt notarialny, wypis z rejestru gruntów, zarys mapy ewidencyjnej oraz rzut lokalu. To na podstawie analizy tych formalności rzeczoznawca opracuje wycenę.