Jakie są rodzaje pełnomocnictw na rynku nieruchomości?

Czym jest pełnomocnictwo?

Zawieranie umów czy składanie oświadczeń nie zawsze wymaga bezpośredniego udziału obu stron. W niektórych sytuacjach warto skorzystać z możliwości udzielenia pełnomocnictwa. Według definicji zawartej w Kodeksie cywilnym (art. 96) jest to umocowanie do działania w cudzym imieniu. Pełnomocnictwo dotyczy jednostronnej czynności prawnej, której treść wynika z oświadczenia woli mocodawcy. Szczególnie przydatne może okazać się na rynku nieruchomości, np. podczas sprzedaży mieszkania na odległość, gdy uczestnicy transakcji nie mogą spotkać się w ustalonym czasie i miejscu. 

Pełnomocnictwo jest upoważnieniem konkretnej osoby do ściśle określonych działań na rzecz mocodawcy. Wymogi odnośnie formy i treści dokumentu znajdują się w przepisach Kodeksu cywilnego. Pełnomocnik to reprezentant swojego mocodawcy, który może mieć pełną lub ograniczoną zdolność do czynności prawnych. Nie ma to wpływu na ważność załatwianych spraw, do jakich został upoważniony na mocy pełnomocnictwa. W przypadku sprzedaży mieszkania umowa pomiędzy mocodawcą a pełnomocnikiem powinna być sporządzona w formie aktu notarialnego. 

Jakie są rodzaje pełnomocnictw na rynku nieruchomości?

Od wyboru umocowania zależy pomyślne załatwienie danej sprawy. Wyróżnia się cztery rodzaje pełnomocnictwa, tj.: ogólne, szczególne, rodzajowe oraz procesowe. W przypadku obrotu nieruchomościami możemy mieć do czynienia z wszystkimi wymienionymi typami umocowania do działania w naszym imieniu. 

Pełnomocnictwo ogólne 

Daje możliwość wykonywania tzw. czynności zwykłego zarządu. Pełnomocnictwo ogólne upoważnia pełnomocnika do składania dokumentów, m.in. wysyłania zawiadomień oraz reprezentowania swojego mocodawcy w urzędach czy innych organach administracyjnych. Obejmuje na przykład umocowanie do przeprowadzania czynności związanych z najmem i dzierżawą. Zazwyczaj sprawdza się w przypadku dłuższej nieobecności mocodawcy. 

Pełnomocnictwo szczególne

Dotyczy precyzyjnie określonej czynności prawnej dokonywanej jednorazowo. Pełnomocnictwo szczegółowe upoważnia reprezentanta do zawarcia umowy sprzedaży lub kupna konkretnej nieruchomości. Zatem przekracza czynności wchodzące w skład zwykłego zarządu. Z tego względu najczęściej znajduje zastosowanie przy transakcjach dokonywanych na rynku nieruchomości. 

Pełnomocnictwo rodzajowe 

Obejmuje jedynie określony rodzaj czynności, które są wykonywane cyklicznie w imieniu mocodawcy. Może dotyczyć np. ustanowienia służebności gruntowej na nieruchomości. Ten rodzaj umocnienia będącego podstawą pełnomocnictwa rodzajowego daje też możliwość pobierania czynszu przez pełnomocnika czy obsługi kadrowo-płacowej. 

Prokura 

Może być udzielona przez osobę fizyczną wpisaną do CEiDG lub rejestru przedsiębiorców KRS. Prokura uprawnia do wykonywania wszelkich czynności sądowych i pozasądowych związanych z prowadzeniem działalności. Nie upoważnia jednak do zbywania czy obciążania nieruchomości. Istnieją cztery podstawowe rodzaje prokury, takie jak: samoistna, łączna, łączna mieszana oraz swoiście łączna. 

Jakie informacje powinny być zawarte w dokumencie pełnomocnictwa?

Do ustanowienia pełnomocnika niezbędne jest oświadczenie woli złożone przez mocodawcę. Pełnomocnictwo udzielone ustnie nie ma mocy prawnej, dlatego zaleca się stosowanie formy pisemnej. Warto o tym pomyśleć ze względu na fakt, że organ podatkowy może zażądać od pełnomocnika urzędowego poświadczenia. W takim dokumencie powinny się znaleźć następujące elementy: 

• data i miejsce wystawienia;
• dane osobowe mocodawcy i pełnomocnika (imię i nazwisko, adres, PESEL, seria i numer dowodu osobistego);
• określenie rodzaju, zakresu oraz okresu obowiązywania pełnomocnictwa;
• podpis mocodawcy i pełnomocnika. 

W treści pełnomocnictwa powinien się znaleźć zapis dotyczący zakresu działania. Warto też zawrzeć informację o możliwości odwołania pełnomocnika. 

Jak odwołać pełnomocnictwo dotyczące nieruchomości?

W tym celu należy wydać stosowne oświadczenie, najlepiej z zachowaniem formy pisemnej. Co ważne, odwołanie pełnomocnictwa jest możliwe w każdym czasie. Sporządzony dokument powinien zawierać tytuł, datę i miejsce sporządzenia, dane osobowe pełnomocnika i mocodawcy oraz informację na temat rodzaju udzielonego umocnienia. Niezbędne jest także złożenie podpisu. Wygaśnięcie pełnomocnictwa może też nastąpić samoistnie wraz ze śmiercią którejś ze stron. 

Podsumowanie 

Najprościej rzecz ujmując, pełnomocnictwo jest upoważnieniem do wykonywania określonych czynności przez zaufaną osobę. Doskonale sprawdza się zwłaszcza na rynku nieruchomości. Udzielenie pełnomocnictwa nie jest równoznaczne ze zrzeczeniem się praw do decydowania o niezwykle istotnych dla nas sprawach. Stanowi jedynie formę wsparcia podczas załatwiania formalności, np. przy transakcjach sprzedaży lub zakupu nieruchomości.