Dopisanie współwłaściciela do mieszkania

Dołączenie dodatkowej osoby do listy współwłaścicieli nieruchomości jest jak najbardziej możliwe — niezależnie od tego, czy chodzi o kogoś bliskiego (np. małżonka), czy np. o partnera, z którym właściciel pozostaje w związku nieformalnym. Jak przebiega procedura dopisania współwłaściciela do mieszkania i o czym trzeba pamiętać?

Z tego artykułu dowiesz się:

• jak dopisać wybraną osobę jako współwłaściciela mieszkania,
• ile kosztuje dopisanie małżonka do aktu notarialnego (i innych osób),
• jakie prawa i obowiązki wynikają ze współwłasności mieszkania.

Współwłasność mieszkania: co to oznacza?

Właściciel nieruchomości, czyli osoba posiadająca stosowny tytuł prawny do nieruchomości (czyli m.in. prawo własności, prawo użytkowania wieczystego) może, zachowując odpowiednie procedury, ustanowić współwłaściciela mieszkania czy domu. Warto też pamiętać, że wyróżnia się dwie formy współwłasności — łączną (dotyczącą m.in. małżonków mających wspólność majątkową małżeńską) oraz ułamkową (często występuje w przypadku spadkobierców). Co istotne, w przypadku współwłasności łącznej niemożliwe jest zbycie prawa do nieruchomości wyłącznie przez jednego współwłaściciela. Inaczej jest natomiast przy współwłasności ułamkowej, która umożliwia sprzedaż udziału w nieruchomości (i to bez zgody pozostałych współwłaścicieli lokalu mieszkalnego, domu czy działki).

Współwłasność nieruchomości wiąże się z określonymi prawami i obowiązkami. Zgodnie z przepisami Kodeksu cywilnego, każdy ze współwłaścicieli jest uprawniony do współposiadania nieruchomości wspólnej oraz do korzystania z niej w takim zakresie, jaki daje się pogodzić ze współposiadaniem i korzystaniem z nieruchomości przez pozostałych współwłaścicieli. Z drugiej strony z prawem współwłasności wiąże się obowiązek ponoszenia ciężarów i wydatków związanych ze wspólną nieruchomością. Szczegółowy zakres praw i obowiązków zależy od rodzaju współwłasności.

Jak dopisać współwłaściciela do mieszkania?

Współwłasność można co do zasady ustanowić na dwa sposoby — albo sprzedając udział w nieruchomości, albo dokonując darowizny. Zarówno umowa sprzedaży, jak i umowa darowizny, muszą zostać zawarte w formie aktu notarialnego. Dopisanie współwłaściciela nieruchomości możliwe jest zatem wyłącznie u notariusza. Na podstawie aktu nowy współwłaściciel domu lub mieszkania może zostać wpisany do księgi wieczystej nieruchomości. Dopisaniem nowego współwłaściciela w księdze wieczystej zajmuje się notariusz, który składa odpowiedni wniosek. 

Sprawdź również: Księga wieczysta - co powinieneś wiedzieć

Dopisanie współmałżonka do majątku

Warto też pamiętać, że nieco inaczej będzie wyglądać procedura wpisania do księgi wieczystej jako współwłaściciela małżonka osoby, która posiada tytuł prawny do nieruchomości. W takim wypadku możliwe będzie dokonanie wpisu do księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości na podstawie umowy majątkowej małżeńskiej. Mowa jednak o sytuacji, gdy nieruchomość została nabyta przez jednego przez małżonków przed zawarciem małżeństwa, a w dodatku - nabycie to nie nastąpiło w ramach darowizny lub dziedziczenia. 

Sprawdź również: Spadek i darowizna

Dopisanie współwłaściciela do mieszkania — koszt

Dopisanie współmałżonka czy dopisanie partnera do mieszkania (lub jakiejkolwiek innej osoby) będzie wiązać się z określonymi kosztami. Ile kosztuje dopisanie współwłaściciela do mieszkania?

Podstawowym wydatkiem będzie taksa notarialna, której wysokość jest uzależniona od wartości przedmiotu umowy, czyli w tym wypadku — od wartości nieruchomości. Warto przy tym wspomnieć, że stawki taksy nie mogą być wyższe od tych podanych w rozporządzeniu Ministra Sprawiedliwości w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnych. Tym samym, jeśli np. nieruchomość warta jest 500 tys. zł, to taksa wyniesie maksymalnie 1010 zł + 0,4 proc. od nadwyżki powyżej 60 tys. zł. Nie można też zapominać o podatku VAT (23 proc.). 

Koszt taksy notarialnej czy podatku VAT to jednak nie wszystko. Dopisanie współwłaściciela do danej nieruchomości wiąże się również z koniecznością poniesienia kosztów wypisu aktu notarialnego i wniosku o wpis do księgi wieczystej (za sam wpis w księdze wieczystej należy uiścić opłatę sądową w wysokości 200 zł). Jeśli dopisanie współwłaściciela nastąpiło na podstawie umowy sprzedaży, nowy współwłaściciel będzie musiał również zapłacić podatek od czynności cywilnoprawnych w wysokości 2 proc. wartości transakcji.

Nie można też zapominać, że o ile dopisanie małżonka do księgi wieczystej prowadzonej dla danej nieruchomości będącej przedmiotem umowy darowizny nie spowoduje obowiązku podatkowego (jeśli spełnione zostaną przesłanki upoważniające do zwolnienia, w tym m.in. zgłoszenie darowizny do urzędu skarbowego), o tyle już dopisanie współwłaściciela do nieruchomości niebędącego w tzw. zerowej grupie podatkowej, oznacza konieczność zapłaty podatku od spadków i darowizn. 

Czy można dopisać współwłaściciela do mieszkania kupionego na kredyt?

Co do zasady proces dopisania współwłaściciela do nieruchomości nie jest zbyt skomplikowany. Pewne komplikacje mogą się jednak pojawić, jeśli chodzi o mieszkanie lub dom, których zakup został sfinansowany kredytem hipotecznym (a zobowiązanie nie zostało jeszcze spłacone). W takiej sytuacji dopisanie współwłaściciela będzie wiązało się z koniecznością uzyskania pozwolenia ze strony banku; sporządzony zostaje wtedy aneks do umowy kredytowej. Warto jednocześnie mieć świadomość, że część banków może wymagać przystąpienia nowego współwłaściciela do kredytu. W takiej sytuacji na nowo będzie badana zdolność kredytowa — tym razem obojga właścicieli. Niekiedy może być to problematyczne, zwłaszcza jeśli dopisany współwłaściciel ma już inne zobowiązania.

Sprawdź również: Jak znieść współwłasność nieruchomości?

Kredyt 2 procent a dopisanie współwłaściciela do nieruchomości

Kwestia dopisania współwłaściciela do nieruchomości może być istotna również dla osób, które planują sfinansować zakup mieszkania lub domu Bezpiecznym Kredytem 2 procent. Przepisy nie wykluczają takiej możliwości w przypadku małżonka, jeśli osoba, która wzięła Bezpieczny Kredyt, zrobiła to przed zawarciem związku małżeńskiego. 

Dopisanie współwłaściciela do mieszkania: podsumowanie

Osoba, dysponująca prawem własności nieruchomości, może dopisać współwłaściciela do posiadanego domu czy mieszkania. Konieczne jest jednak zachowanie pewnych procedur; współwłasność można ustanowić albo na podstawie sprzedaży części nieruchomości, albo — podpisując umowę darowizny w formie aktu notarialnego. Dopiero na tej podstawie notariusz może złożyć stosowne dokumenty w wydziale ksiąg wieczystych sądu rejonowego.