Kawalerki w Polsce – zestawienie cen

Kawalerki mają swoich zwolenników i przeciwników, ale jedno jest pewne – są bardzo popularne. Postrzega się je jako dobre mieszkania „na start” czy też na inwestycję. Ze względu na mały metraż wśród najtańszych lokali na rynku znaleźć można właśnie kawalerki. Czy jednak faktycznie można uznać je za „tanie”? Poznaj ceny mieszkań jednopokojowych w 2022 roku.

Co wpływa na ceny kawalerek?

Kawalerki należą do najtańszych mieszkań, choć w przeliczeniu na 1 m2 powierzchni użytkowej zwykle są wyraźnie droższe od większych lokali. Wynika to przede wszystkim z dużego popytu na takie nieruchomości. Kawalerki mają bowiem kilka istotnych cech:

•  znakomicie sprawdzają się jako mieszkania inwestycyjne – łatwo je wynająć czy sprzedać, a ponadto jak do tej pory cały czas zyskują na wartości;
• zapewniają niski próg wejścia na rynek nieruchomości – pozwalają zakupić pierwsze własne mieszkanie osobom z ograniczonym budżetem i niezbyt dużą zdolnością kredytową;
• stanowią idealny wybór dla osób, których po prostu nie stać na większe mieszkanie – również koszty utrzymania czy remontów takiej nieruchomości są niewielkie.

Popularność kawalerek wzrasta jeszcze bardziej w obliczu rosnących stóp procentowych i malejącej zdolności kredytobiorców. Osoby, które chcą obecnie kupić mieszkanie, zwykle muszą weryfikować swoje oczekiwania i często wybierają skromniejsze lokale. Wszystko to napędza natomiast wzrost cen mieszkań o mniejszych metrażach. Ponadto na ceny kawalerek wpływają takie czynniki jak:

• lokalizacja,
• standard wykończenia,
• standard, wiek i stan budynku.

Warto przy tym zauważyć, że ceny kawalerek są niskie tylko pozornie. Cena metra kwadratowego może być w tym przypadku nawet o 20-30% wyższa niż przy mieszkaniu dwupokojowym. Największe różnice pod tym względem występują tam, gdzie mieszkania są najdroższe – czyli np. w Warszawie, Krakowie, Gdańsku czy Wrocławiu. Są to miejsca, gdzie trudniej pozwolić sobie na duży lokal, a ponadto rynek najmu długo- i krótkoterminowego jest najbardziej rozwinięty.

Ceny kawalerek w Warszawie

Ceny mieszkań w 2022 roku, tak jak w poprzednich latach, najwyższe są w Warszawie. Dotyczy to również kawalerek, które cieszą się tu bardzo dużym zainteresowaniem. Popyt na małe i relatywnie niedrogie mieszkania dodatkowo napędza ceny kawalerek w Warszawie. W związku z tym średnio kształtują się one następująco:

• na rynku wtórnym – 449 323 zł (15 716 zł/m²),
• na rynku pierwotnym – 550 787 zł (18 697 zł/m²).

Co prawda średnie miesięczne wynagrodzenie w Warszawie przewyższa znacznie średnią krajową (we wrześniu w sektorze przedsiębiorstw wyniosło 7 967,63 zł brutto, czyli ok. 5 762 zł netto), ale i tak na przeciętną kawalerkę w Warszawie trzeba pracować od 78 do 96 miesięcy, czyli nawet 8 lat (zakładając oczywiście, że każdy grosz z przeciętnego wynagrodzenia odkładany byłby na ten cel).

Ceny kawalerek w Gdańsku i Krakowie

W Krakowie i Gdańsku od lat można zauważyć systematyczny wzrost cen mieszkań. W związku z tym przeciętnie koszt zakupu nieruchomości jest w tych miastach tylko nieznacznie niższy niż w Warszawie. Ma to między innymi związek z bardzo rozwiniętym rynkiem najmu (także krótkoterminowego) i dużym ruchem turystycznym.

W Krakowie kawalerki kosztują średnio:

• 416 560 zł (14 299 zł/m²) na rynku wtórnym,
• 409 616 zł (13 720 zł/m²) na rynku pierwotnym.

Średnie wynagrodzenie we wrześniu 2022 w Krakowie było jednak wyższe niż w Warszawie (wyniosło 8 267,64 zł brutto, co daje mniej więcej 5 966 zł netto), co oznacza, że teoretycznie mieszkaniec Krakowa musi pracować na kawalerkę o kilka miesięcy krócej niż mieszkaniec stolicy.

W Gdańsku średnie ceny kawalerek prezentują się natomiast następująco:

• 424 417 zł (14 614 zł/m²) na rynku wtórnym,
• 451 514 zł (16 317 zł/m²) na rynku pierwotnym.

Mieszkańcy tego miasta zarabiają jednak średnio nieco mniej niż osoby z Warszawy czy Krakowa (ok. 5200 zł netto), dlatego muszą dłużej pracować na swoje mieszkania.

Ceny kawalerek we Wrocławiu

Spośród wymienionych miast Wrocław jest najtańszy. Nie można jednak powiedzieć, aby ceny mieszkań w 2022 roku były tu przystępne. Osoby zainteresowane zakupem kawalerki muszą przeznaczyć na ten cel średnio:

• 382 186 zł (13 462 zł/m²) na rynku wtórnym,
• 362 004 zł (12 828 zł/m²) na rynku pierwotnym.

Jak ma się to do wynagrodzeń? Średnia płaca we Wrocławiu we wrześniu 2022 wyniosła 7 098,05 zł brutto (5 169 zł netto). Oznacza to, że mieszkaniec tego miasta statystycznie musi pracować na kawalerkę od 70 do 74 miesięcy (ok. 6 lat).

Gdzie zapłacimy najmniej za kawalerkę?

Nieco taniej jest w miastach takich jak Szczecin czy Poznań (średnio 10-11 tys. zł/ m²) oraz w Katowicach i Lublinie (od ok. 8,5 do 9,7 tys. zł/ m²). Wśród największych polskich miast najtańsze są jednak Łódź i Bydgoszcz. W Łodzi trzeba zapłacić średnio:

• 217 537 zł (7 493 zł/m²) za kawalerkę z rynku wtórnego,
• 291 986 zł (9 878 zł/m²) za kawalerkę z rynku pierwotnego.

Są to ceny dwukrotnie niższe od tych obowiązujących w niedalekiej (oddalonej zaledwie o 120 km stolicy). W Bydgoszczy kawalerki kosztują natomiast średnio:

• 226 784 zł (8 169 zł/m²) z rynku wtórnego,
• 272 381 zł (9 338 zł/m²) z rynku pierwotnego.

Należy jednak pamiętać, że są to stawki średnie, dlatego na rynku znajdują się zarówno znacznie droższe, jak i tańsze oferty. Szukając taniej kawalerki, warto przyjrzeć się mieszkaniom zlokalizowanym w starszych budynkach i w oddaleniu od najatrakcyjniejszych dzielnic miasta. Niekiedy opłacalny może być zakup mieszkania do remontu, ale należy pamiętać, że jest to inwestycja wymagająca nie tylko pieniędzy, ale również czasu i dużego nakładu pracy. Ponadto koszty renowacji są bardzo trudne do przewidzenia, co stanowi spore ryzyko.

Podsumowanie

Podsumowując, kawalerki w Polsce tylko pozornie są tanie. W praktyce ich ceny w przeliczeniu na powierzchnię cały czas utrzymują się na wysokim poziomie. Istnieją przesłanki, aby sądzić, że wzrost cen mieszkań wyhamuje w najbliższych miesiącach i latach, ale w największych miastach najprawdopodobniej nie będzie to dotyczyło kawalerek ze względu na wysoki popyt.

Tanie kawalerki na sprzedaż nadal istnieją, ale często trzeba na nie „polować”. W dużych miastach znajdują się szczególnie poza najmodniejszymi dzielnicami i w starszych budynkach bez niektórych udogodnień. Jak je znaleźć? Najlepszym rozwiązaniem jest stałe monitorowanie rynku i pojawiających się na nim ogłoszeń.