Mieszkanie w systemie TBS - na czym polega?

Nieruchomości z zasobu Towarzystwa Budownictwa Społecznego cieszą się obecnie sporym zainteresowaniem. Jak dostać mieszkanie TBS? Czy lokal Towarzystwa Budownictwa Społecznego można wykupić? Na czym polega partycypacja TBS? Sprawdź, kto może zostać najemcą lokalu mieszkalnego od gminnej spółki i ile to kosztuje.

System TBS – co to znaczy?

Rosnące ceny nieruchomości na rynku pierwotnym i wtórnym sprawiają, że wiele osób poszukuje alternatywnych rozwiązań dla zakupu własnościowego mieszkania. Spośród popularnych opcji warto wymienić długoterminowy najem lokalu od gminnej spółki. Co to jest TBS? Skrót pochodzi od nazwy Towarzystwa Budownictwa Społecznego, utworzonego na podstawie ustawy z dnia 26 października 1995 r. (Dz. U. 1995 nr 133 poz. 654). TBS-y to państwowe lub prywatne spółki bądź spółdzielnie non profit, które środki na realizacje inwestycji mieszkaniowych pozyskują z Krajowego Funduszu Mieszkaniowego.

Grunty pod budowę nieruchomości Towarzystwa Budownictwa Społecznego pochodzą od lokalnych samorządów. Nowe lokale mieszkalne powstają na terenie całego kraju, zarówno w dużych miastach, jak i mniejszych miejscowościach. Głównym zadaniem TBS-ów jest budowa niedrogich mieszkań o umiarkowanej wysokości czynszów, modernizacja posiadanych zasobów oraz administrowanie budynkami. Aby otrzymać lokal z zasobów Towarzystwa Budownictwa Społecznego, trzeba spełnić kilka warunków.

TBS to nie jedyne wsparcie dla osób zainteresowanych zakupem nieruchomości. Z jakiego dofinansowania do mieszkania możesz skorzystać? Sprawdź. 

System TBS – charakterystyka

Oferta jest skierowana w stronę osób, które ze względu na zbyt wysokie dochody nie mogą starać się o mieszkanie komunalne. Z możliwości wynajmu nieruchomości TBS warto skorzystać w przypadku braku odpowiedniej zdolności kredytowej lub środków na wynajem lokum po cenach rynkowych. Lokal od TBS-u jest przeznaczony wyłącznie na cele mieszkaniowe, a najemcy nie posiadają do niego tytułu prawnego. Z reguły nie mają prawa do podnajmowania i dzierżawy.

Na niski koszt budowy mieszkań TBS składa się wiele czynników, m.in. dostęp do tanich kredytów Banku Gospodarstwa Krajowego czy wkład gmin posiadających część udziałów. Wspierana przez państwo budowa nieruchomości przekłada się na wysokość czynszu, który jest ustawowo reglamentowany. Według obowiązujących przepisów nie może przekroczyć 5% wartości odtworzeniowej mieszkania.

W skład czynszu wchodzą opłaty administracyjne, koszty utrzymania i eksploatacji budynku oraz tzw. fundusz remontowy. W celu obniżenia jego wartości, najemcy mogą wpłacić kaucję zabezpieczającą.

Mieszkanie w TBS – wkład własny

Po podpisaniu umowy najmu z Towarzystwem Budownictwa Społecznego, przyszły lokator musi się liczyć z koniecznością wniesienia opłaty partycypacyjnej. Wysokość tzw. partycypacji wynosi maksymalnie 30% kosztów budowy lokalu. Najczęściej jest to tylko 10-15%.

W świetle obowiązujących przepisów zarówno opłata partycypacyjna, jak i kaucja zabezpieczająca (kwota maks. 12-krotnego miesięcznego czynszu) podlega zwrotowi po rezygnacji z wynajmu mieszkania. Wkład własny jest zwracany najemcy w całości i podlega waloryzacji. Nie istnieje więc ryzyko utraty wpłaconych środków.

Wynajem TBS – aspekt prawny

Najemcami mieszkań TBS mogą być wyłącznie osoby fizyczne lub prawne, które spełniają kryteria określone w art. 30 ustawy o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego (obwieszczenie z dnia 29 października 2021 r, Dz. U. 2021 poz. 2224).

Warunki, jakie trzeba spełnić podczas ubiegania się o lokal mieszkalny z zasobów TBS-u to: stałe miejsce zamieszkania na terenie danej gminy oraz brak tytułu własności innej nieruchomości. Niezwykle istotne jest także kryterium dochodowe. Limit dochodu zależy od danego województwa, jak również liczebności gospodarstwa domowego.

Kryteria dochodowe – kto może skorzystać?

Praktycznie każda osoba, która nie posiada żadnego mieszkania i mieści się w progach dochodowych określonych w zamieszkiwanej gminie. Kandydaci na przyszłego najemcę muszą złożyć odpowiedni wniosek w siedzibie TBS-u i spełnić kilka warunków. Jeśli nie będą uiszczać opłaty partycypacyjnej, dochód miesięczny powinien wynosić maksymalnie 120% (gospodarstwo jednoosobowe) lub 180% (dwuosobowe) kwoty 1,3 przeciętnego wynagrodzenia wynagrodzenia miesięcznego w danym województwie.

Dodatek osłonowy to nowe świadczenie, wypłacane przez rząd w ramach walki z inflacją. Jak otrzymać świadczenie? Przeczytaj artykuł opracowany przez naszego eksperta. 

Kryteria dochodowe a kwestia partycypacji

W przypadku uiszczenia opłaty partycypacyjnej zmieniają się mnożniki procentowe, ale wzór do obliczeń pozostaje ten sam. Obowiązują następujące kryteria – średni miesięczny dochód w minionym roku nie powinien przekraczać:

• 110% w gospodarstwie jednoosobowym,
• 165% w dwuosobowym,
• 205 % w trzyosobowym,
• 240% w czteroosobowym.

Wykupienie mieszkania TBS – czy jest możliwe?

Po nowelizacji ustawy o niektórych formach wspierania budownictwa mieszkaniowego z dn. 10 grudnia 2021 r., społeczne inicjatywy mieszkaniowe mogą oferować najem z docelowym nabyciem praw do własności. Wykupienie mieszkania z zasobów TBS jest możliwe za zgodą instytucji i z uwzględnieniem rozliczenia partycypacji.

Pierwszeństwo nabycia praw do własności przysługuje dotychczasowym lokatorom, którzy wpłacili min. 20-25% kosztów budowy, mieszkają w danym lokalu przez okres min. 5 lat oraz nie zalegają z zapłatą czynszu i innych opłat.

Kupno mieszkania TBS – na co zwrócić uwagę?

Warto zachować czujność i ignorować podejrzane ogłoszenia, których nie brakuje w sieci. Nieuczciwi najemcy TBS-ów wstawiają często oferty "lokali na sprzedaż" w zamian za kaucję, odstępne czy zadatek. Kupując prawo do użytkowania lokalu poza TBS-em, ryzykujemy utratą znacznej sumy pieniędzy.

Mieszkanie TBS – podsumowanie

Z takiego rozwiązania warto skorzystać wtedy, gdy nie mamy wystarczającej zdolności kredytowej lub chcemy uniknąć formalności związanych z kredytem hipotecznym. To także świetna opcja dla osób, które po zmianie miejsca zamieszkania poszukują stałego lokum na czas gromadzenia środków na wkład własny.

Do niewątpliwych zalet mieszkań z zasobów TBS należy: brak formalności, wysokość tzw. partycypacji i umiarkowane koszty, jakie ponosi najemca. Minusem może być lokalizacja oraz konieczność pracy na terenie danej gminy.