Co warto wiedzieć o mieszkaniu komunalnym?

Nieruchomości będące własnością gminy stanowią szczególną formę pomocy społecznej dla mieszkańców, których nie stać na zakup własnego "M". Jakie warunki trzeba spełnić, aby otrzymać lokal komunalny? Czy można wykupić mieszkanie, którego właścicielem jest gmina? Zapoznaj się z naszym poradnikiem i sprawdź komu przysługuje takie lokum na GetHome!

Mieszkanie komunalne – charakterystyka

Posiadanie własnego "M" to marzenie wielu Polaków, którzy dopiero wchodzą w dorosłe życie. Jego realizacja bywa szczególnie trudna dla osób kończących studia i rozpoczynających karierę zawodową. Przed barierą finansową najczęściej stają młodzi mieszkańcy większych miast. Ceny nieruchomości w Warszawie, Krakowie czy Gdańsku mogą przyprawiać o zawrót głowy osoby o niskich i przeciętnych dochodach, które nie mogą sobie pozwolić na spłatę kredytu mieszkaniowego. Z myślą o mniej zamożnych mieszkańcach aglomeracji powstały właśnie mieszkania komunalne. 

Lokale komunalne to nieruchomości, które należą do zasobu gminy. Takie mieszkania zostały nabyte w drodze przejęcia mienia państwowego. Właścicielem lokali komunalnych jest gmina, która może je przyznać mieszkańcom spełniającym kryteria określone w uchwale rady miasta. Zasady wynajmowania takich lokali dotyczą m.in.: konieczności udokumentowania dochodu na osobę w gospodarstwie domowym oraz warunków przyznawania pierwszeństwa, dokonywania wyboru najemcy.

Mieszkanie komunalne a mieszkanie socjalne – różnice

Z pierwszej opcji chętnie korzystają osoby z niskimi dochodami i brakiem zdolności kredytowej. Mieszkania komunalne są przyznawane mniej zamożnym mieszkańcom, których nie stać także na wynajem lokalu mieszkalnego. Potencjalny najemca musi wykazać, że mieszka na stałe w danej gminie i nie może przekraczać narzuconego przez samorząd limitu dochodowego. Umowa najmu lokalu komunalnego jest zawierana na czas nieokreślony. Nie oznacza to jednak, że nie może zostać wypowiedziana w sytuacji, gdy najemca zakłóca spokój lub nie płaci czynszu.

Mieszkanie socjalne otrzymują zazwyczaj mieszkańcy będący w wyjątkowo trudnej sytuacji materialnej. Najemcami są najczęściej osoby o najniższych dochodach i po sądowych wyrokach eksmisyjnych. Po przydziale lokalu socjalnego mogą liczyć na niskie opłaty czynszowe (nie wyższe niż 50% czynszu najtańszego mieszkania komunalnego). Na życzenie gminy muszą przedstawiać oświadczenie o stanie majątkowym. W tym przypadku umowa najmu jest zawierana na czas określony i może być wypowiedziana przy wzroście dochodów wynajmującego lub uzyskania przez niego prawa do innego lokalu.

Jak dostać mieszkanie komunalne? Procedura

Zasady przyznawania lokali mogą się różnić w poszczególnych województwach. Jak starać się o mieszkanie komunalne? W pierwszej kolejności warto sprawdzić kryteria, jakie stawia gmina. Jak otrzymać mieszkanie komunalne? Jakie warunki trzeba spełnić, by otrzymać lokal od gminy? Po zapoznaniu się z wymogami, wystarczy złożyć wniosek o przyznanie mieszkania w urzędzie miasta. Do tego należy dołączyć oświadczenie o wysokości dochodów z ostatnich 3 miesięcy oraz dokumenty poświadczające stan majątkowy.

Po dopełnieniu wszystkich formalności poddawana jest ocenie sytuacja rodzinna, majątkowa i finansowa wnioskodawcy. Jeśli prośba o przydział mieszkania zostanie rozpatrzona pozytywnie, wnioskodawca trafi na listę oczekujących, po czym otrzyma maksymalnie trzy propozycje od urzędu gminy. Po odrzuceniu wszystkich zostaje skreślony z listy oczekujących, a po zaakceptowaniu lokalu następuje podpisanie umowy najmu.

Czy można wykupić mieszkanie komunalne?

Taka możliwość przysługuje osobom, które mają podpisaną umowę z samorządem na czas nieokreślony. Ostatecznie jednak to urząd miasta lub gminy decyduje o tym, czy dane mieszkanie jest na sprzedaż. Z takiej opcji raczej nie skorzystają osoby, które wynajmują nieruchomość zbyt krótko. Większość urzędów wymaga, by minimalny okres najmu wynosił 5 lat. Lokal komunalny warto wykupić szczególnie wtedy, gdy istnieje możliwość skorzystania z wysokich bonifikat. Niekiedy można stać się właścicielem danego lokum nawet za kilkanaście procent jego wartości.

Czy można wynająć mieszkanie komunalne?

Bez pisemnej zgody właściciela jest to niemożliwe. Najemca lokalu komunalnego musi liczyć się z ewentualnymi konsekwencjami w postaci wypowiedzenia umowy najmu przez gminę. Nie może również oddać mieszkania do bezpłatnego użytkowania osobom trzecim. Wskazuje na to art. 688 kodeksu cywilnego. Zakaz podnajmu nie dotyczy jedynie udostępnienia mieszkania osobie, względem której najemca ma obowiązek alimentacyjny.

Ile wynosi czynsz?

Bazowa kwota opłat czynszowych jest ustalana przez samorządy. Stawki wahają się od kilku do kilkunastu złotych za metr kwadratowy. Niektóre samorządy oferują możliwość dokonania odliczeń za niedogodności, takie jak: brak ciepłej wody, stare okna czy drzwi. W zamian za dokonanie remontu zniszczonego mieszkania, najemcy mogą być zwolnieni przez pewien czas z płacenia czynszu. Osoby o najniższych dochodach mają też możliwość ubiegania się o dodatki mieszkaniowe lub ulgi.

Mieszkanie komunalne – dla kogo to dobre rozwiązanie?

W takim lokalu mogą zamieszkać osoby spełniające określone kryteria. Mieszkania komunalne są przyznawane mieszkańcom, których nie stać na utrzymanie prywatnego lokalu. Stanowią swoistą formę pomocy na rzecz potrzebujących obywateli o niskich dochodach. Wiele gmin wprowadziło tzw. bonifikaty, dzięki którym można wykupić mieszkanie za 10 czy 15% jego wartości rynkowej. Osoby zainteresowane zakupem takiego lokalu muszą się jednak liczyć z koniecznością przeprowadzenia gruntownego remontu.

Mieszkanie komunalne – zalety i wady

Skorzystanie z takiej formy pomocy społecznej ma swoje plusy, jak i minusy. Złożenie wniosku o mieszkanie, których właścicielem jest gmina, nic nie kosztuje. Do najważniejszych zalet lokali można zaliczyć:

• możliwość zamieszkania w lokalu bez konieczności zaciągania kredytu,
• brak drastycznych podwyżek czynszu czy nagłego wypowiedzenia umowy,
• stabilne warunki najmu,
• niskie opłaty czynszowe,
• bonifikaty za wykupienie,
• dogodna lokalizacja nieruchomości.

Spośród wad lokali komunalnych warto wymienić:

• brak przejrzystych kryteriów przyznawania "M" przez samorządy,
• długi czas oczekiwania na mieszkanie,
• niewielka liczba takich nieruchomości i ograniczone możliwości, co do ich wyboru,
• konieczność spełnienia wymogów postawionych przez gminę.

Podsumowanie - co warto wiedzieć?

Na koniec warto poruszyć niezwykle ważny temat. Dziedziczeniu podlegają jedynie nieruchomości, które są naszą własnością. W związku z tym mieszkania komunalnego nie można przekazać w spadku. Lokatorzy nie są prawnymi właścicielami nieruchomości, ponieważ należy ona do gminy.

Po śmierci najemcy prawo najmu przechodzi zazwyczaj na osoby z najbliższego otoczenia (współmałżonka czy dzieci) pod warunkiem, że zamieszkiwały na stałe w danym lokalu.