Rękojmia za wady ukryte nieruchomości

Mówiąc i myśląc o rynku pierwotnym, nie mamy wątpliwości co do możliwości skorzystania z rękojmi przez 5 lat od daty odbioru technicznego. Nieco mniej słyszymy o rękojmi na rynku wtórnym, gdyż nie jest to tak często poruszany temat, ale taka rękojmia przysługuje każdej osobie, która kupuje używane mieszkanie.

Czytaj: rękojmia na rynku wtórnym

Rękojmia - definicja

Dla osób, które nie interesowały się, lub jeszcze nie wiedzą czym jest rękojmia, spieszymy z wyjaśnieniem. Rękojmia to jedna z dwóch możliwych dróg składania reklamacji przez konsumenta.

Możemy skorzystać z rękojmi w przypadku wady fizycznej (wada fizyczna powstaje wtedy, gdy występuje niezgodność produktu z umową, czyli nie ma właściwości, które produkt tego rodzaju powinien mieć, nie ma właściwości, o których konsument został zapewniony przez sprzedawcę lub nie nadaje się do celu, o którym kupujący poinformował sprzedawcę a także została wydana kupującemu w stanie niezupełnym), wady prawnej (wadę tę można uznać, gdy przedmiot umowy jest własnością osoby trzeciej, jest obciążony prawem osoby trzeciej a także cechuje się ograniczeniami w korzystaniu, lub rozporządzaniu nim w wyniku decyzji lub orzeczenia właściwego organu).

Jak zgłaszać rękojmię?

Składając pismo dotyczące rękojmi, powinno ono trafić w ręce sprzedawcy, gdyż to on jest odpowiedzialny za powstałe wady, czyli rękojmia jest przymusowym świadczeniem sprzedawcy na rzecz kupującego, regulowanym przepisami prawnymi. Po zgłoszeniu rękojmi sprzedawca ma 14 dni na rozpatrzenie reklamacji. W przypadku naprawy towaru, wymiany towaru na nowy, czy obniżeniu ceny po upłynięciu 14 dni, sprzedawca nie może odmówić reklamacji, a o wszystkich elementach rękojmi, datach, ustaleniach definicyjnych mówi nam kodeks cywilny.

Rękojmia – na co zwrócić uwagę

Warto pamiętać o częściach składowych nieruchomości, czyli wszystkich elementach, które nie mogą być odłączone od nieruchomości bez uszkadzania jej, które stanowią istną całość nieruchomości, ponieważ te elementy również są objęte rękojmią. Natomiast częścią składową nie są rzeczy, które są połączone tylko tymczasowo z nieruchomością np. rusztowanie. Elementy, które jesteśmy w stanie łatwo wymienić np. drzwi, są objęte krótszym terminem rękojmi.

Warto również zwrócić uwagę na możliwość skorzystania z domniemania istnienia wady, gdy została ona wykryta w pierwszym roku od wydania nieruchomości. Skutkiem domniemania jest to, że nie musimy wykazywać, iż dana wada jest wadą pierwotną nieruchomości, a nie wadą powstałą w późniejszym terminie.

Czytaj również: Umowa deweloperska - 5 rzeczy, na które warto zwrócić uwagę

Rękojmia a gwarancja

Pisząc o rękojmi, warto poruszyć również temat gwarancji, z którą rękojmia jest często mylona, a są to dwa różne pojęcia, ale oba dotyczą dochodzenia praw dotyczących naprawy lub wymiany rzeczy. Największą różnicą pomiędzy rękojmią a gwarancją jest to, że gwarancja jest dobrowolnie ustalana pomiędzy stronami umowy, a zakres jej trwania, elementy objęte gwarancją, są ustalone w umowie ze sprzedawcą, a nabywcą. Żaden element nie jest narzucony tak, jak w przypadku rękojmi, która jest odgórnie regulowana przez kodeks cywilny.

Mamy również możliwość wyboru, z jakiego prawa chcemy skorzystać, czy z prawa do rękojmi, czy z gwarancji. Gwarancja często ma dużo krótszy czas trwania np. rok, czy pół roku i jest ona dodatkowym zabezpieczeniem.

Usterki niepowstające z winy nabywcy a rękojmia

Jakie usterki możemy zgłaszać, które powstały nie z winy nabywcy? Takimi usterkami mogą być np.:

• nieszczelne okna, przez co musielibyśmy płacić więcej za ogrzewanie oraz spowodowałyby obniżenie temperatury w pomieszczeniach;
• deweloper zobowiązał się do wykonania jakiegoś elementu, czy montażu, np. do zastosowania izolacji akustycznej i tego nie wykonał;
• gdy przedmioty w mieszkaniu nie działają tak, jak zapewniał nas deweloper, np. nie możemy uchylać okien, a drzwi otwierają się nie w tę stronę, co powinny;
• oczekiwaliśmy lokalu przeznaczonego na cele mieszkaniowe, a został nam oddany lokal z przeznaczeniem na prowadzenie sklepu;
• w mieszkaniu brakuje elementów a deweloper zapewniał, że się pojawią, czyli jest ono niezupełne.

Wady ukryte w mieszkaniu

Po odbiorze nieruchomości, czyli po momencie, w którym wpisujemy wszelkie wady i usterki do protokołu, możemy spotkać się z wadami ukrytymi, które są objęte prawem rękojmi. Za wady ukryte, które zgłosimy deweloperowi, najczęściej będzie odpowiadał podwykonawca dewelopera.

Na jakie wady ukryte musimy uważać?

• nieszczelności dachu;
• nieprawidłowa izolacja piwnicy;
• nieprawidłowo działająca wentylacja;
• pierwotne spękania powierzchni ścian, sufitów.

Te wszystkie nieprawidłowości będą dopiero pojawiały się z czasem, a właściwe to ich skutki. Ww. usterki, jak najbardziej należą do wad ukrytych mieszkania i nie są ona usterkami powstałymi z winy nabywcy.

Co dzieje się w momencie, gdy wykryjemy wadę podstępnie zatajoną/ukrytą (deweloper wiedział o wadzie i celowo o niej nie poinformował) w mieszkaniu po upływie 5 lat od momentu podpisania umowy przenoszącej własność i odbioru lokalu, czyli w momencie, gdy rękojmia wygasła? W tym przypadku mamy dwie możliwości: jeżeli wcześniej korzystaliśmy z gwarancji, która obowiązywała w czasie rękojmi, to może być tak, że rękojmia została zawieszona na czas postępowania gwarancyjnego. Drugą opcją jest nadal możliwość korzystania po 5 latach z prawa do rękojmi, gdyż w momencie podstępnego zatajenia wady przez sprzedającego zgodnie z kodeksem cywilnym ten okres 5 lat obowiązywania rękojmi przestaje mieć tutaj znaczenie.

Artykuł przygotowany we współpracy z Pewny Lokal.