Rozwód a hipoteka – jak sprzedać nieruchomość obciążoną kredytem?

Nie bez powodu mówi się, że kredyt łączy trwalej niż małżeństwo. Często same procedury rozwodowe są dość proste, a największe problemy stanowi podział majątku byłych małżonków. Jeśli jego częścią jest mieszkanie obciążone kredytem, sprawy komplikują się jeszcze bardziej. Wziąłeś rozwód, a hipoteka utrudnia Ci sprzedaż mieszkania? Dowiedz się, jak sprzedać taką nieruchomość oraz poznaj inne rozwiązania ułatwiające podział majątku.

Rozwód a kredyt hipoteczny – przepisy prawa

Kredyt hipoteczny przy rozwodzie stanowi problem przede wszystkim wtedy, gdy jest to wspólne zobowiązanie zaciągnięte przez oboje małżonków. Z punktu widzenia banku rozwód nic nie zmienia i do spłaty kredytu są cały czas zobowiązane te osoby, które zaciągnęły zobowiązanie. Najważniejsze jest regularne spłacanie rat.

Zgodnie z prawem rozwód prowadzi do ustania małżeńskiej wspólnoty majątkowej. W związku z tym małżonkowie muszą się podzielić wszystkimi składnikami majątku nabytymi wspólnie w trakcie trwania małżeństwa – także mieszkania, jeśli było ono sfinansowane za pomocą wspólnego kredytu hipotecznego. Po rozwodzie i ustaniu wspólności majątkowej w księdze wieczystej nieruchomości powinno dokonać się zmiany współwłasności łącznej na współwłasność ułamkową.

Co z mieszkaniem na kredyt po rozwodzie można zrobić w kolejnych krokach? W znacznej mierze zależy to od byłych małżonków. Zwykle podział odbywa się na drodze porozumienia. Jeśli jednak jego osiągnięcie nie jest możliwe, można zwrócić się do sądu. Kodeks cywilny przewiduje możliwość przejęcia długu przez jednego z byłych współmałżonków, choć bank może się na to nie zgodzić, jeśli zdolność kredytowa dłużnika jest niewystarczająca. Wówczas można spróbować nadpłacić kredyt albo poprosić bank o zaproponowanie innego rozwiązania. Niejednokrotnie dołącza się do zadłużenia inną osobę, np. nowego partnera byłego małżonka czy też jednego z rodziców.

Niejednokrotnie zdarza się, że mieszkanie przypada jednemu z małżonków wskutek podziału majątku, w związku z czym drugi z nich nie poczuwa się do spłaty rat kredytowych, które formalnie nadal są jego obowiązkiem. W takiej sytuacji korzystna może być sprzedaż nieruchomości.

Podział majątku zależny od sytuacji

Jak wygląda rozwód z kredytem hipotecznym w zależności od okoliczności? Po pierwsze nadzy odróżnić, kiedy został zaciągnięty  i kto jest wskazany w umowie jako kredytobiorca. Poniżej znajdziesz również odpowiedzi na pytania dotyczące szczególnych okoliczności, z którymi często wiąże się rozwód. Kredyt hipoteczny zaciągnięty przez oboje małżonków sprawia najwięcej trudności, ale w każdym przypadku dostępne są różne drogi postępowania. Dzięki temu byli współmałżonkowie mogą znaleźć rozwiązanie korzystne dla obu stron.

Hipoteka zaciągnięta przed ślubem

Rozwód przy kredycie hipotecznym jest najłatwiejszy, jeśli zobowiązanie zostało zaciągnięte jeszcze przed ślubem przez jednego z małżonków. Wówczas po ustaniu małżeństwa nic się nie zmienia – kredytobiorcą nadal pozostaje ta sama osoba i to ona jest zobowiązana do spłaty zobowiązania.

Kredyt z orzeczeniem o winie

Wiele osób zadaje sobie pytanie, jak wygląda wspólny kredyt hipoteczny po rozwodzie z orzeczeniem o winie. Z punktu widzenia prawa nie wiąże się to z żadnymi zmianami w zobowiązaniach dotyczących spłaty kredytu. Jeśli na umowie kredytowej widnieją nazwiska obu byłych małżonków, po rozwodzie oboje są zobowiązani do spłaty – niezależnie od tego, kto przyczynił się do rozpadu małżeństwa. Jeden z małżonków może dobrowolnie wziąć spłatę na siebie, ale jest to kwestia do indywidualnego ustalenia.

Rozpad małżeństwa z dziećmi

A co z kredytem hipotecznym w przypadku rozwodu i posiadania przez parę potomstwa? Zwykle w takim przypadku obciążoną hipoteką nieruchomość zamieszkują dzieci z jednym z byłych małżonków. Teoretycznie to właśnie ten współmałżonek powinien spłacać kredyt. Prawo jednak go do tego nie zobowiązuje. Sposób spłacania kredytu zależy od indywidualnych ustaleń byłych małżonków.

Oczywiście w każdym przypadku kredytobiorcy, jeśli nie są w stanie się dogadać, mogą poprosić o rozstrzygnięcie sprawy sąd. Możliwe jest też sprzedanie nieruchomości i przeznaczenie uzyskanych w ten sposób środków na spłatę zobowiązania w banku.

Jak podzielić kredyt po rozwodzie?

Jeśli małżonkowie nie chcą spłacać kredytu hipotecznego wspólnie, dobrym pomysłem może być skorzystanie z opcji podziału zobowiązania. Jak podzielić kredyt hipoteczny po rozwodzie? Do najczęściej wykorzystywanych rozwiązań należą:

• podział nieruchomości,
• przejęcie lokum z obowiązkiem spłaty drugiego ze współmałżonków,
• sprzedaż mieszkania.

Jak rozwiązać kredyt hipoteczny po rozwodzie? Jest to możliwe jedynie poprzez jego spłatę. Zobowiązanie może też przejąć jedna ze stron. Warunki w tej sytuacji należy ustalić indywidualnie z bankiem.

Jak sprzedać mieszkanie z kredytem?

Jeśli przejęcie kredytu hipotecznego po rozwodzie przez jednego ze współmałżonków ani wspólna spłata nie wchodzą w grę, można sprzedać nieruchomość. Jest to możliwe nawet wtedy, gdy jest ona obciążona hipoteką.

Jak sprzedać mieszkanie z kredytem? Sama transakcja odbywa się w sposób standardowy, a więc wymaga zawarcia umowy przeniesienia własności w formie aktu notarialnego. Wcześniej należy jednak dopełnić kilku formalności. Kluczowe jest zdobycie zgody banku na wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej po spłacie zobowiązania.

Dzięki temu kupujący uzyskuje pewność, że nabywa nieruchomość bez żadnych obciążeń i może sam uzyskać kredyt hipoteczny na daną nieruchomość. Warto pamiętać, że taka promesa od banku jest ważna 30 dni, dlatego transakcja powinna być zrealizowana w tym terminie. Zgoda banku na sprzedaż mieszkania obciążonego hipoteką nie jest wymagana.

Oprócz tego do sprzedaży nieruchomości obciążonej kredytem potrzebne są standardowe dokumenty – akt własności i numer księgi wieczystej. Kupujący może jednak poprosić o przedstawienie także:

• zaświadczenia o braku zadłużenia z tytułu czynszu do spółdzielni lub wspólnoty,
• zaświadczenia o wymeldowaniu wszystkich osób z mieszkania,
• dokumentu potwierdzającego brak zaległości z tytułu wieczystego użytkowania gruntów oraz podatku od nieruchomości.

Poza tym proces sprzedaży przebiega w standardowy sposób. Po otrzymaniu zapłaty za mieszkanie od nabywcy kredytobiorcy mogą spłacić swoje zobowiązanie w banku. Jeśli natomiast nabywca również finansuje zakup kredytem, jego bank przeleje stosowną kwotę do banku poprzednich właścicieli. Ewentualną nadwyżkę należy podzielić pomiędzy kredytobiorców, czyli w przypadku sprzedaży mieszkania po rozwodzie – byłych współmałżonków.

Podsumowanie 

Rozwód a mieszkanie w kredycie to kwestia, która wzbudza wiele wątpliwości. W praktyce nie jest to jednak tak skomplikowane, jak mogłoby się wydawać. Wiele zależy od dobrej woli i umiejętności dogadania się współmałżonków – mogą oni samodzielnie ustalić, kto spłaca kredyt hipoteczny po rozwodzie, przenieść zobowiązanie na jednego z nich lub np. sprzedać nieruchomość.

Bankowi zależy bowiem jedynie na terminowej spłacie – nie interesuje go, że kredytobiorcy wzięli rozwód. Co z kredytem hipotecznym, jeśli małżonkowie nie są w stanie się dogadać co do jego spłaty? Wówczas mogą wystąpić na drogę sądową. Warto jednak traktować to jako ostateczność i skorzystać z jednej z wielu dostępnych opcji na polubowne załatwienie sprawy.