Rynek nieruchomości - prognozy

Wyjaśniamy jak kształtują się warunki na rynku nieruchomości, a także analizujemy obecną sytuację gospodarczą. Sprawdź najnowsze prognozy naszych ekspertów dotyczące rynku nieruchomości w Polsce.

Rynek nieruchomości w Polsce - dynamiczne zmiany

Rynek nieruchomości cały czas dynamicznie się zmienia. Ceny nieruchomości rosną w górę zarówno na rynku pierwotnym, jak i na rynku wtórnym, waha się podaż, trendy konsumenckie coraz bardziej zacieśniają się wokół natury i ekologii, a popyt na mieszkania i domy odnotowuje kolejne rekordy. To wszystko nie jest przypadkowe, bowiem wszelkie czynniki wpływające na aktualny stan rynku nieruchomości są ze sobą ściśle powiązane. Co dokładnie wpływa na rynek nieruchomości? Jak kształtują się ceny nieruchomości w Polsce? Dlaczego ceny mieszkań rosną? Kiedy możemy spodziewać się kluczowych zmian? Odpowiadamy i wyjaśniamy jak działa rynek nieruchomości, a także przedstawiamy prognozy ekspertów na najbliższe kwartały.

Co wpływa na rynek nieruchomości? 

Rynek nieruchomości tak jak każdy rynek tworzą czynniki popytowe i podażowe, które w tym przypadku są ściśle powiązane zarówno z gospodarką krajową, jak i światową. Czynniki kształtujące każdą gospodarkę przekładają się na jej poszczególne sektory w różnym stopniu. Akurat rynek nieruchomości jest jednym z najbardziej powiązanych rynków z koniunkturą gospodarczą. Widać to między innymi po cenach nieruchomości, które dążą w tym samym kierunku co kluczowe zmienne makroekonomiczne, jak m.in. wzrost gospodarczy, poziom bezrobocia czy inflacja. Dla przykładu dane empiryczne wskazują, że ceny nieruchomości są nawet w 70-80% uzależnione od wahań stopy bezrobocia.

Oprócz czynników makroekonomicznych, należy wyróżnić również czynniki społeczne i społeczno-ekonomiczne. Demografia, zamożność społeczeństwa, styl życia, dochód rozporządzalny gospodarstw domowych - to kluczowe czynniki wpływające przede wszystkim na popyt na rynku nieruchomości. Czynniki podażowe będą już bardziej powiązane m.in. z aspektami legislacyjnymi, rozwojem technologii, czy dostępnością terenów do zabudowy. Ścisłe powiązania między wszystkimi czynnikami oraz ich duże zróżnicowanie wpływają na bardzo dynamiczne zmiany i sprawiają, że rynek nieruchomości stanowi zawsze duże wyzwanie dla analityków ekonomicznych.

Prognoza III kwartał 2021 roku

Prognoza autorstwa Marka Wielgo - eksperta portalu nieruchomości GetHome.pl:

W III kwartale 2021 r na podwyżkę stóp procentowych raczej się nie zanosi, więc chętnych na zakup mieszkań nie powinno brakować. Jedni lokują w nie oszczędności, bo oprocentowanie lokat nie chroni ich przed skutkami inflacji. Inni wykorzystują fakt, że kredyty mieszkaniowe są rekordowo tanie, a banki nie stosują nadmiernych ograniczeń, np. dotyczących wysokości wkładu własnego. Nie zapowiada się również, żeby ceny nieruchomości miały znacząco spaść. Nie sądzę jednak, żeby w najbliższych miesiącach wzrosła liczba kupujących mieszkania. Bardziej prawdopodobny wydaje się powolny spadek zawieranych transakcji m.in. na rynku mieszkaniowym. Pierwszym symptomem może być pogorszenie wyników sprzedażowych banków. W kwietniu w porównaniu z marcem udzieliły one mniej kredytów mieszkaniowych. Mniej było też wniosków kredytowych. 

Niestety, szczególnie w Warszawie, problemem jest malejąca podaż nowych mieszkań, a także ich rosnące ceny, które – jak się wydaje – w niektórych miastach przekroczyły akceptowalny dla wielu potencjalnych nabywców poziom. Widać to szczególnie w stolicy Małopolski i Pomorza, gdzie od dwóch miesięcy obserwujemy spadek sprzedaży nowych mieszkań. Na szczęście statystyki budowlane GUS dla większości miast mogą napawać optymizmem. Istnieje więc duże prawdopodobieństwo, że lokali pojawi się na rynku więcej, a sprzedaż mieszkań w Krakowie czy Gdańsku się odbuduje.

Pytanie, czy i w jakim stopniu ich ceny będą odpowiadały możliwościom kupujących. Dla deweloperów spadek sprzedaży powinien być sygnałem, że warto zwiększać ofertę mieszkań przede wszystkim z segmencie popularnym (cena metra kwadratowego niższa od obecnej średniej w mieście), a nie premium. Liczę, że tak właśnie będzie. Nie zmieni to jednak faktu, że wskutek rosnących cen działek i kosztów budowy, dolna granica cen będzie się przesuwała w górę.

Oznacza to, że w największych aglomeracjach coraz trudniej będzie znaleźć mieszkanie z ceną poniżej 7 tys. zł m kw. Np. udział mieszkań w Warszawie w ofercie firm deweloperskich jest już symboliczny i wynosił w maju tylko 1%. Z kolei odsetek mieszkań w Łodzi z taką ceną jest wciąż wysoki, bo stanowią one 57% oferty. Przypomnę jednak, że jeszcze dwa miesiące temu było ich 68%. W tej sytuacji popyt będzie przenosił się do miejscowości okalających aglomeracje, gdzie mieszkania są po prostu tańsze. Spodziewam się również, że więcej transakcji będzie zawieranych na rynku wtórnym.