Amortyzacja mieszkania - jak obliczyć?

Na czym polega amortyzacja mieszkania na wynajem?

Każda nieruchomość z czasem „zużywa się”, co może wpływać na spadek jej wartości. Łatwo to zauważyć zwłaszcza wtedy, gdy lokal mieszkalny jest wynajmowany – każdy najemca będzie przyczyniać się do zużywania wynajmowanego mieszkania. Z tego względu osoby, które wynajmują mieszkanie czy dom osobie trzeciej, mogą skorzystać z amortyzacji, stanowiącej koszt uzyskania przychodu.

Osoby, które zdecydują się wynajmować lokal osobie trzeciej i czerpać z tego przychód, mogą zatem przy rozliczeniu odliczyć odpis amortyzacyjny – w ten sposób obniżając podatek dochodowy, który muszą zapłacić do urzędu skarbowego. Co roku odlicza się w ten sposób część wartości nieruchomości.

Aby móc skorzystać z prawa do amortyzacji, trzeba mieć prawo własności do mieszkania lub spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego. Należy jednocześnie pamiętać, że przed rozpoczęciem amortyzacji mieszkania na wynajem należy wcześniej wpisać nieruchomość do ewidencji środków trwałych.

Warto jednocześnie wiedzieć, że amortyzacja mieszkania na wynajem w ramach działalności gospodarczej możliwa jest również w okresie, gdy nieruchomość jest niezamieszkiwana – czyli gdy nie przebywa w niej w danym momencie najemca. Warunek jest jednak taki, że nieruchomość nie może w tym czasie służyć potrzebom własnym jej właściciela.

Amortyzacja mieszkania krok po kroku

W pierwszej kolejności należy ustalić, jaka jest wartość początkowa mieszkania – to ona stanowi podstawę amortyzacji. Jeśli mieszkanie zostało zakupione przez właściciela, wartość początkową będzie stanowić kwota zakupu zawarta w akcie notarialnym, powiększona o koszty administracyjne:

• wpis do księgi wieczystej,
• opłaty sądowe,
• podatek od czynności cywilnoprawnych itd.,

a także o koszty kredytu (jeśli zakup nieruchomości został nim sfinansowany) czy późniejsze koszty remontów (ale bez kosztu sprzętów czy mebli). Z kolei w przypadku, gdy właściciel nieruchomości nabył ją w drodze dziedziczenia lub darowizny, wartością początkową nieruchomości będzie jej wartość rynkowa, którą musi w takiej sytuacji oszacować rzeczoznawca majątkowy. Jeśli natomiast nieruchomość została wybudowana przez jej właściciela, liczyć się będzie całkowity koszt jej wzniesienia.

Warto mieć też świadomość, że można wyliczyć wartość początkową nieruchomości metodą uproszczoną – w takiej sytuacji wartość ustala się, mnożąc jej całkowitą powierzchnię przez 988. Odpis amortyzacyjny wliczany jest w koszty uzyskania przychodu, co obniża wysokość podatku dochodowego od osób fizycznych.

Kto może rozliczyć składkę amortyzacyjną?

Warto mieć świadomość, że Polski Ład wprowadził znaczne zmiany, jeśli chodzi o to, kto może amortyzować nieruchomość na wynajem. Obecnie uprawnione są do tego jedynie osoby, które nabyły nieruchomość do końca 2021 r. – jeśli ktoś kupił lokal lub dom w tym roku, nie może już dokonywać amortyzacji. Co więcej, 2022 rok to ostatni rok, w którym można amortyzować nieruchomość na wynajem – od 1 stycznia 2023 r. właściciele lokali i domów stracą taką możliwość.

Ile wynosi stawka za amortyzację?

Osoby, które dysponują wartością początkową nieruchomości na wynajem, mogą obliczyć, ile będzie wynosić wysokość odpisu amortyzacyjnego. Stosowane są dwie stawki amortyzacji. Dla budynków i lokali mieszkalnych roczna stawka wynosi 1,5 proc., natomiast w przypadku budynków i lokali niemieszkalnych oraz dla właścicieli posiadających spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu roczna stawka amortyzacji wynosi 2,5 proc. Należy przy tym pamiętać, że dla osób, które posiadają spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, a wartość początkową ustalały za pomocą metody uproszczonej, roczna stawka amortyzacji wynosi 1,5 proc.

Amortyzacji można dokonywać co miesiąc, kwartał lub raz w roku. Metoda obliczenia wysokości odpisu amortyzacyjnego jest prosta. Wystarczy pomnożyć wartość początkową nieruchomości przez stawkę amortyzacji, a następnie otrzymaną wartość podzielić przez 12 (jeśli amortyzacja mieszkania na wynajem ma być dokonywana co miesiąc) lub przez 4 (jeśli co kwartał). Z kolei w przypadku, gdy amortyzacja jest dokonywana raz w roku, wystarczy jedynie pomnożyć wartość początkową przez stawkę amortyzacji.

Dla kogo przyspieszona amortyzacja?

Osoby, które posiadają prawo własności do użytkowanej nieruchomości, mogą niekiedy korzystać z amortyzacji przyspieszonej – czyli z przyspieszonego rozliczenia na podstawie indywidualnej stawki amortyzacji dla mieszkania na wynajem. Aby móc skorzystać z tego rozwiązania, mieszkanie musiało być użytkowane przez co najmniej 60 miesięcy przed dniem zakupu, a przed wprowadzeniem nieruchomości do ewidencji środków trwałych dokonane zostały ulepszenia, których łączne koszty wyniosły co najmniej 30 proc. wartości początkowej lokalu.

Co istotne, stawkę amortyzacji ustala w tym przypadku właściciel mieszkania, biorąc pod uwagę wysokość uzyskiwanych przychodów. Stawka może maksymalnie wynosić 10 proc.

Podsumowanie

Zmiany w amortyzacji sprawiają, że odpisy amortyzacyjne mieszkania są możliwe jedynie do 31 grudnia 2022 r. i to wyłącznie, jeśli nieruchomość na wynajem została zakupiona do końca 2021 r. Amortyzacja, poprzez wliczenie do kosztów uzyskania przychodu, pozwala na obniżenie podatku, jaki należy uiścić do urzędu skarbowego. Odpisów amortyzacyjnych można dokonywać co miesiąc, kwartał lub raz w roku – zgodnie z właściwą stawką amortyzacji.