Bezumowne korzystanie z nieruchomości - co warto wiedzieć?

Nie zawsze strona, która bezumownie korzysta z nieruchomości, ma tego świadomość. Z tego względu warto wiedzieć, na czym polega korzystanie z nieruchomości bez tytułu prawnego i jakie może mieć konsekwencje.

Na czym polega bezumowne korzystanie z nieruchomości?

Do bezumownego korzystania z nieruchomości dochodzi w momencie, gdy strona zajmująca taką nieruchomość nie posiada do tego odpowiedniego tytułu prawnego. Mowa o sytuacji, gdy obie strony nie łączy stosowna umowa, umowa wygasła lub została zerwana przez właściciela nieruchomości. To z kolei oznacza, że właściciel nieruchomości nie może nią dysponować mimo tego, że ze stroną faktycznie zajmującą mieszkanie czy lokal (czyli posiadaczem samoistnym) nie łączy go stosunek prawny.

Najczęściej do bezumownego korzystania nieruchomości dochodzi w momencie, gdy najemca traci prawo do najmu lokalu (np. na skutek wygaśnięcia umowy), ale jednocześnie nadal przebywa w mieszkaniu.

Zdarza się też, że osoba nieuprawniona zajmuje nieruchomość nawet nie zdając sobie sprawy z tego, że z punktu widzenia prawa nie ma tytułu do mieszkania czy lokalu. Dzieje się tak na przykład w sytuacji, gdy umowa sprzedaży nieruchomości okazuje się nieważna albo bezskuteczna.

Do bezumownego korzystania z nieruchomości dochodzi również w momencie, gdy zajmujący mieszkanie lub lokal robi to świadomie i w złej wierze, a jednocześnie wcześniej nie podpisywał umowy najmu (czy jakiejkolwiek innej). Mowa m.in. o zasiedzeniu.

Roszczenia z tytułu bezumownego korzystania z nieruchomości

Właściciel może dochodzić swoich praw w związku z bezumownym korzystaniem z nieruchomości. W zależności od sytuacji, właściciel może m.in. żądać wydania nieruchomości, zaniechania naruszeń (czyli dalszego zajmowania mieszkania czy lokalu), a także przywrócenia stanu zgodnego z prawem (czyli opuszczenia nieruchomości przez posiadacza samoistnego i przekazania jej z powrotem pierwotnemu właścicielowi).

Roszczenia wydania nieruchomości

Jeśli samoistny posiadacz nie ma tytułu prawnego do danej nieruchomości (np. w postaci prawa własności czy prawa użytkowania wieczystego), właściciel tej nieruchomości może żądać jej wydania, jeśli jednocześnie sam jest pozbawiony możliwości korzystania z tej nieruchomości. Jest to tzw. roszczenie windykacyjne. Zgodnie z art. 222 par. 1 Kodeksu cywilnego, wyjątkiem jest sytuacja, gdy posiadaczowi samoistnemu przysługuje skuteczne względem właściciela uprawnienie do władania rzeczą. Tym samym wydania nieruchomości nie można żądać w momencie, gdy dana osoba zajmuje nieruchomość legalnie.

Należy mieć jednocześnie świadomość, że jeśli dojdzie do procesu sądowego, to osobie zajmującej nieruchomość będzie przysługiwać tzw. domniemanie własności. To oznacza, że właściciel nieruchomości będzie musiał udowodnić, że posiadacz samoistny zajmuje lokal czy mieszkanie bezprawnie.

Roszczenia przywrócenia stanu zgodnego z prawem i zaniechania naruszeń

Kolejnym roszczeniem przysługującym właścicielowi nieruchomości jest przywrócenie stanu zgodnego z prawem i zaniechania naruszeń. Należy jednak pamiętać, że właściciel może zwrócić się albo z żądaniem wydania nieruchomości, albo przywrócenia stanu zgodnego z prawem - niemożliwe jest łączenie tych roszczeń.

Dodatkowo żądanie przywrócenia stanu zgodnego z prawem i zaniechania naruszeń właściciel może wysunąć, jeśli osoba trzecia narusza prawa do nieruchomości, ale tylko w pewnym zakresie - i nie uzyskuje nad gruntem czy lokalem pełnego władztwa. Mowa m.in. o sytuacjach, gdy ktoś systematycznie wchodzi na czyjś teren, zaśmieca go, przejeżdża przez niego itd. Właściciel może wtedy wysunąć roszczenie negatoryjne, czyli właśnie o przywrócenie stanu zgodnego z prawem i/lub zaniechanie naruszeń.

Roszczenia o zapłatę wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z nieruchomości

Właściciel nieruchomości powinien też pamiętać o dochodzeniu wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z mieszkania czy lokalu. Nie ma przy tym znaczenia, że pomiędzy stronami nie została zawarta umowa (lub została zawarta, ale wygasła). Wysokość wynagrodzenia za korzystanie z rzeczy (w tym przypadku nieruchomości) bez tytułu prawnego obliczana jest na podstawie czynszów dzierżawnych dla podobnych nieruchomości. Istotne jest przy tym przeznaczenie nieruchomości. Brak możliwości korzystania z terenów mieszkaniowych zostanie wyceniony wyżej niż w przypadku nieużytków.

Jak należy dochodzić wynagrodzenia za korzystanie z nieruchomości bez tytułu prawnego lub zgody właściciela? W pierwszej kolejności można spróbować zwrócić się do korzystającego z nieruchomości o zawarcie umowy oraz dobrowolną zapłatę odszkodowania za czas bezumownego korzystania z nieruchomości. To rozwiązanie może okazać się skuteczne, gdy zajmujący nieruchomość nawet nie zdawał sobie sprawy z tego, że robi to bezprawnieInne rozwiązania to: wystosowanie wezwania do zapłaty, skierowanie sprawy do mediacji, a ostatecznie - wystosowanie pozwu o zapłatę odszkodowania. W pozwie o zapłatę wynagrodzenia należy zawrzeć takie informacje jak:

• imiona i nazwiska stron oraz ich podstawowe dane osobowe,
• treść żądania, opis sytuacji, okoliczności w których doszło do zajęcia nieruchomości, dowody na to, że powód jest właścicielem nieruchomości,
• informację, czy podjęto wcześniej próbę mediacji i czy spór próbowano rozwiązać metodami pozasądowymi,
• datę wymagalności roszczenia.

Pozew powinien być kierowany do sądu rejonowego w sytuacji, gdy wysokość dochodzonego odszkodowania nie przekracza 75 tys. zł. Jeśli jest to kwota wyższa, roszczenia o wynagrodzenie należy kierować do sądu okręgowego.

Bezumowne korzystanie z lokalu - eksmisja

W przypadku utraty tytułu prawnego do nieruchomości (np. zakończenia umowy najmu) osoba zajmująca lokal musi go opuścić. Brak tytułu prawnego do lokalu to wystarczająca podstawa do wszczęcia postępowania eksmisyjnego. Należy jednak pamiętać, że nawet po uzyskaniu wyroku eksmisyjnego właściciel nieruchomości musi zazwyczaj czekać, aż gmina zapewni lokal zastępczy. Pewnym pocieszeniem dla właściciela lokalu może być fakt, że w takiej sytuacji osoby zajmujące lokal są zobowiązane do płacenia przez ten czas odszkodowania - w wysokości czynszu lub innych opłat za używanie lokalu, jakie byłyby obowiązane opłacać, gdyby stosunek prawny nie wygasł.

Zobacz: Jak napisać wzór pozwu o eksmisję?

Bezumowne korzystanie z nieruchomości - przedawnienie

Właściciel nieruchomości musi jednak zdawać sobie sprawę z tego, że może dojść do przedawnienia roszczeń z tytułu bezumownego korzystania z nieruchomości przez osobę trzecią. Na przykład roszczenie o wynagrodzenie za korzystanie z cudzej rzeczy bez tytułu prawnego przedawnia się po dziesięciu latach.

Dzierżawa albo najem lokalu czy innej nieruchomości odbywa się na podstawie umowy. Nie zawsze jednak osoba zajmująca nieruchomość ma do niej tytuł prawny - w takiej sytuacji zachodzi bezumowne korzystanie z nieruchomości. Jej właścicielowi przysługują roszczenia o wydanie nieruchomości/zaniechanie naruszeń, a także o zapłatę wynagrodzenia z tytułu bezumownego korzystania z nieruchomości.