Czy często nadpłacamy nasze „hipoteki”?

Eksperci opisujący sytuację polskiego rynku kredytów mieszkaniowych zwracają uwagę, że udział nowych „hipotek” z długim okresem spłaty (ponad 20 lat - 25 lat) nadal utrzymuje się na niepokojąco wysokim poziomie. Obraz sytuacji nieco poprawiają dane, które niedawno opublikowało Biuro Informacji Kredytowej.

BIK przygotował ciekawe statystyki dotyczące nadpłat kredytów mieszkaniowych. Dane tej instytucji wskazują, że kredyty na mieszkanie są stosunkowo często nadpłacane. Warto jednak zdawać sobie sprawę, że takie nadpłaty nie zawsze bywają związane ze znaczącą poprawą sytuacji finansowej dłużników.

Wiele długów jest spłacanych po sprzedaży poprzedniego "M"

Ciekawe podsumowanie tematu nadpłacania kredytów mieszkaniowych znajdziemy w rocznym raporcie Kredyt Trendy publikowanym przez Biuro Informacji Kredytowej. Wspomniana instytucja dysponuje bardzo dokładnymi informacjami na temat sald kredytów mieszkaniowych, ponieważ banki są zobowiązane do częstego aktualizowania danych o zadłużeniu osób uwzględnionych w ewidencji BIK.

Eksperci Biura Informacji Kredytowej zwracają uwagę, że ze względu na powszechność systemu rat równych, zadłużenie kredytobiorców mieszkaniowych maleje stosunkowo wolno. Taka sytuacja wynika ze specyfiki równych rat, w ramach których najpierw spłacane są przede wszystkim odsetki. Na początku okresu spłaty, kapitałowa część raty jest mniejsza od części odsetkowej, co negatywnie wpływa na spadek zadłużenia klienta wobec banku. W tym kontekście bardzo ciekawe wydają się informacje z poniższego wykresu. Prezentuje on procentowy poziom spłaty kredytów mieszkaniowych w zależności od daty ich udzielenia (lata 2011-2017).

Jak obliczyć ratę kredytu hipotecznego? Przeczytaj porady przygotowane przez naszego Eksperta.

Warto nadmienić, że analiza przeprowadzona przez Biuro Informacji Kredytowej uwzględnia tylko kredyty w polskiej walucie o wartości początkowej przekraczającej 100 000 zł. Eksperci BIK wyłączyli z obliczeń zarówno kredyty „złotówkowe” o małej wartości (charakteryzujące się krótkim okresem spłaty), jak i kredyty waloryzowane kursem walut obcych. W przypadku tej drugiej kategorii „hipotek”, problem stanowią zmiany kursowe. Wahania kursu EUR/PLN oraz CHF/PLN utrudniają określenie, jaka część zadłużenia wobec banku została rzeczywiście spłacona.

Wróćmy jednak do wykresu widocznego poniżej. Wskazuje on, że posiadacze ciągle aktywnych kredytów mieszkaniowych z lat 2011-2012, pod koniec grudnia minionego roku mieli spłaconą tylko jedną czwartą zadłużenia. To stosunkowo niewiele, jak na długość okresu obowiązywania umowy. Jeżeli jednak uwzględnimy długi całkowicie spłacone przed końcem 2018 roku, to okaże się, że analogiczny poziom spłaty „hipotek” z lat 2011-2012 wynosi 39% - 45% (zobacz poniższy wykres).

Tak duża różnica wynika z faktu, że wiele osób niedługo po zaciągnięciu kredytu mieszkaniowego spłaca go przy pomocy środków uzyskanych ze sprzedaży poprzedniego lokum (domu lub lokalu). Opisywane rozwiązanie jest możliwe w przypadku osób, które chcą zamienić lokum nieobciążone kredytem na inne albo posiadają odpowiednio wysoką zdolność kredytową do tego, żeby zaciągnąć drugi kredyt mieszkaniowy przed spłatą pierwszego.

Czasem warto powstrzymać się z nadpłatą kredytu hipotecznego

Nadpłaty związane ze sprzedażą lokum, oczywiście nie stanowią całości przedterminowych zwrotów zadłużenia mieszkaniowego. Stosunkowo częste są też niewielkie nadpłaty (o wartości np. 10 000 zł - 20 000 zł), które dłużnicy wykonują w miarę gromadzenia oszczędności. Do wspomnianych nadpłat zachęca fakt, że niektóre banki umożliwiają pomniejszenie salda kredytu mieszkaniowego poprzez zwykły przelew wewnętrzny zlecany w bankowości internetowej.

Niestety krajowe banki stosują też rozwiązania zniechęcające do szybkiej spłaty kredytu mieszkaniowego. Chodzi przede wszystkim o tak zwaną prowizję rekompensacyjną, która jest pobierana w razie wcześniejszej (całkowitej lub częściowej) spłaty „hipoteki” przed upływem pierwszych 3-5 lat od podpisania umowy.

Warto wiedzieć, że osoby obecnie zawierające umowę kredytu mieszkaniowego, znajdują się w lepszej sytuacji. Ustawa o kredycie hipotecznym (obowiązująca od 22 lipca 2017 r.) wprowadziła bowiem limit prowizji rekompensacyjnej, którą dodatkowo można naliczać tylko przez pierwsze 3 lata kredytowania. Ten limit jest równy 3% nadpłacanej kwoty lub wartości odsetek utraconych przez bank w ciągu kolejnego roku. Klauzule ze starszych umów kredytowych mogą być o wiele mniej korzystne.

Osobną kwestię stanowią ograniczenia dotyczące kredytów udzielanych w programie MdM. Beneficjenci wspomnianego programu powinni pamiętać, że nadpłata kwoty przekraczającej wartość dofinansowania wkładu własnego w ciągu pierwszych 5 lat, niestety będzie skutkowała koniecznością zwrócenia części rządowej dopłaty.