Dokumentacja powykonawcza: wzór i przepisy prawa budowlanego

Zakończenie budowy to niezwykle ważny moment zarówno dla wykonawcy, jak i inwestora. Po ukończeniu wszelkich niezbędnych prac należy najpierw złożyć zawiadomienie o zakończeniu budowy lub wystąpić z wnioskiem o pozwolenie na użytkowanie. Aby móc jednak dopełnić formalności związanych z zakończeniem budowy, potrzebna jest dokumentacja powykonawcza.

Z tego artykułu dowiesz się m.in.:

• czym jest dokumentacja powykonawcza i z czego się składa,
• dlaczego dokumentacja powykonawcza jest tak istotna,
• jak należy przechowywać dokumentację powykonawczą.

Dokumentacja powykonawcza - prawo budowlane. Definicja dokumentacji budowy

Aby mogła powstać dokumentacja powykonawcza, potrzebna jest najpierw dokumentacja budowy, która zgodnie z przepisami jest zresztą niezbędna do realizacji robót budowlanych. Z art. 3 pkt 13 ustawy Prawo budowlane wynika, że przez dokumentację budowy należy rozumieć "pozwolenie na budowę wraz z załączonym projektem budowlanym, dziennik budowy, protokoły odbiorów częściowych i końcowych, w miarę potrzeby, rysunki i opisy służące realizacji obiektu, operaty geodezyjne i książkę obmiarów, a w przypadku realizacji obiektów metodą montażu - także dziennik montażu". 

Dlaczego jednak przygotowanie dokumentacji powykonawczej jest ściśle związane z dokumentacją budowy?

Dokumentacja powykonawcza - definicja

Zgodnie z art. 3 pkt 14 Prawa budowlanego, dokumentację powykonawczą stanowi dokumentacja budowy z naniesionymi zmianami dokonanymi w toku wykonywania robót oraz geodezyjnymi pomiarami powykonawczymi. Dokumentacja powykonawcza jest niezwykle istotna, ponieważ jest jednocześnie dowodem na to, jak zrealizowane zostały prace budowlane. 

Niekiedy dokumentacja powykonawcza bywa mylona z dokumentacją projektową - przy jej pomocy opisuje się jednak zamówienia na roboty budowlane. Warto też dodać, że zgodnie z rozporządzeniem Ministra Rozwoju i Technologii w sprawie szczegółowego zakresu i formy dokumentacji projektowej, specyfikacji technicznych wykonania i odbioru robót budowlanych oraz programu funkcjonalno-użytkowego zakres dokumentacji projektowej ustala zamawiający. 

Dokumentacja powykonawcza budynku - przepisy

Co powinna zawierać dokumentacja powykonawcza? Podsumowując, można wymienić takie elementy jak:

• decyzja o pozwoleniu na budowę,
• zatwierdzony projekt budowlany,
• dziennik budowy,
• protokoły odbiorów częściowych i końcowych robót budowlanych, rysunki i opisy uzupełniające do projektu budowlanego (o ile takie były wykonane - nie jest to obligatoryjne),
• operaty geodezyjne z pomiarów powykonawczych,
• książka obmiarów.

Co do zasady, jeśli budowane są większe obiekty, różne rodzaje robót budowlanych powinny być zapisane w odrębnych książkach obmiarów. Należy jednak zaznaczyć, że prowadzenie książki obmiarów nie jest wbrew pozorom obowiązkowe, zwłaszcza jeśli wynagrodzenie dla wykonawcy ma być wypłacone w formie ryczałtu. W przypadku obiektów prefabrykowanych przyda się natomiast jeszcze dziennik montażu.

Warto też mieć świadomość, że jeśli w trakcie budowy nastąpi zmiana na stanowisku kierownika robót/kierownika budowy, inspektora nadzoru inwestorskiego czy projektanta sprawującego nadzór autorski, to inwestor musi do zgromadzonej wcześniej dokumentacji dołączyć oświadczenie o przejęciu obowiązków przez nowe osoby.

Dokumentacja powykonawcza budynku - prowadzenie

Zgodnie z przepisami prawa prowadzenie i przygotowanie dokumentacji powykonawczej to zadanie kierownika budowy. W przypadku dokumentacji wykonawczej pieczątka na dokumentach należy właśnie do niego - podobnie zresztą jak podpis. Warto jednocześnie wiedzieć, że pieczątka kierownika budowy musi zawierać elementy określone w przepisach, czyli:

• tytuł zawodowy kierownika budowy,
• jego imię i nazwisko,
• zakres posiadanych przez niego uprawnień budowlanych,
• numer ewidencyjny uprawnień budowlanych,
• informację o stanowisku kierownika budowy.

Inwestor powinien jednocześnie zdawać sobie sprawę z tego, że wprawdzie prowadzenie dokumentacji jest obowiązkiem kierownika budowy, ale już kontrolowanie i bieżące sprawdzanie dokumentacji to obowiązek inwestora i zatrudnionego przez niego inspektora nadzoru inwestorskiego.

Dokumentacja powykonawcza budowy - dlaczego jest tak istotna?

Inwestorzy (zwłaszcza prywatni, którzy zamierzają np. budować dom jednorodzinny) muszą wiedzieć, że dokumentacja powykonawcza jest niezbędna do formalności związanych zakończeniem budowy. Dokumentację powykonawczą należy złożyć wraz z zawiadomieniem o zakończeniu budowy lub wnioskiem o wydanie pozwolenia na użytkowanie obiektu budowlanego. Inwestor musi dołączyć do dokumentacji również:

• oryginał dziennika budowy,
• projekt techniczny z uwzględnieniem wprowadzonych zmian,
• oświadczenia kierownika budowy.

Mowa o oświadczeniach:

• o zgodności wykonania danego obiektu budowlanego z projektem budowlanym lub warunkami pozwolenia na budowę oraz przepisami
• o doprowadzeniu do należytego stanu i porządku tereny budowy,
• o właściwym zagospodarowaniu terenów przyległych (o ile eksploatacja wybudowanego obiektu jest uzależniona od zagospodarowania tych terenów).

To jednak nadal nie wszystko; niezwykle istotne są też protokoły badań i sprawdzeń przyłączy i instalacji, a także urządzeń technicznych objętych dozorem technicznym. Inwestor musi też dołączyć do wspomnianego wyżej zawiadomienia lub wniosku decyzję zezwalającą na eksploatację urządzenia technicznego, dokumentację geodezyjną (musi zawierać wyniki geodezyjnej inwentaryzacji powykonawczej, informację o zgodności usytuowania obiektu z projektem zagospodarowania działki) oraz potwierdzenie odbioru przyłączy. W niektórych przypadkach może być również wymagane zaświadczenie wójta, burmistrza lub prezydenta miasta o spełnieniu warunków przystąpienia do użytkowania obiektów budowlanych stanowiących inwestycję główną. 

Dobra wiadomość jest natomiast taka, że jeśli wznoszonym budynkiem był dom jednorodzinny, to inwestor nie musi dołączać do zawiadomienia o zakończeniu budowy oryginału dziennika budowy, protokołów badań i sprawdzeń przyłączy, a także potwierdzenia ich odbioru. Zamiast tego inwestor jest zobowiązany do dostarczenia protokołu badania szczelności instalacji gazowej. 

Przechowywanie dokumentacji powykonawczej obiektu budowlanego

Właściciel lub zarządca nieruchomości jest zobowiązany do przechowywania zarówno całej dokumentacji budowy, jak i dokumentacji powykonawczej obiektu - i to przez cały okres istnienia budynku. Warto również wspomnieć, że kierownik budowy ma obowiązek przechowywania dokumentów stanowiących podstawę wykonywania robót budowlanych. 

Dokumentacja powykonawcza: podsumowanie

Przygotowanie dokumentacji powykonawczej obiektu budowlanego to obowiązek kierownika budowy, który następnie przekazuje całą dokumentację inwestorowi. Dokumentacja powykonawcza jest właściwie tak samo ważna, jak dokumentacja budowy; bez niej niemożliwe będzie złożenie zawiadomienia o zakończeniu budowy lub wniosku o wydanie pozwolenia na użytkowanie obiektu budowlanego. Inwestor powinien mieć świadomość, że to on jest odpowiedzialny za bieżącą kontrolę dokumentacji powykonawczej.