Jak rozliczyć prywatny najem mieszkania?

Wynajem mieszkania to nie tylko świetny sposób na dodatkowe pieniądze, ale również obowiązek podatkowy na rzecz fiskusa. W artykule przybliżymy formy opodatkowania prywatnego najmu mieszkania oraz w jaki sposób rozliczyć taką należność.

Podatek od wynajmu mieszkania

Jedną z ważniejszych decyzji jaką musi podjąć właściciel mieszkania po jego wynajęciu jest wybór formy opodatkowania. Sposoby rozliczania najmu możemy podzielić w zależności od tego czy rozliczamy się jako osoby prywatne (tzw. najem prywatny) czy też w ramach prowadzonej i zarejestrowanej działalności gospodarczej.

Mimo tego, że w artykule skupimy się na rozliczaniu najmu prywatnego, to nie można zapomnieć również o możliwości ewentualnej zmiany sposobu rozliczania - w zależności od formy, która w danym okresie będzie najkorzystniejsza. W przypadku rozliczania najmu odpowiedź na pytanie która forma rozliczania będzie najkorzystniejsza zawsze zależy od indywidualnej sytuacji właściciela.

Rozliczanie najmu mieszkania ryczałtem

Najprostszym i najczęściej wybieranym sposobem rozliczania najmu jest tzw. ryczałt, a więc z góry określona opłata. Stawka podatku wynosi 8,5 proc. albo 12,5 procent. Wyższy próg dotyczy osób, których przychody z najmu będą wyższe w danym roku niż 100 tys. zł. Przy ryczałcie istotne jest przede wszystkim to, że należności płaci się od przychodu (a więc wszystkich kwot, które wpływają w danym miesiącu na konto). Dlatego też z punktu widzenia właściciela mieszkania korzystna jest legalnie przeprowadzona optymalizacja podatkowa.

Umowa najmu mieszkania powinna być tak skonstruowana, że opłaty za media w lokalu będą uiszczane przez najemcę, a nie właściciela. Dzięki temu ostateczna kwota przychodu zmaleje nawet o kilkanaście procent i w efekcie właściciel zapłaci niższy podatek (co jednak nie umniejsza jego realnych wpływów). Ryczałt można rozliczać miesięcznie albo kwartalnie (kwartalnie tylko jeśli przychody za zeszły rok wyniosły więcej niż 25 tys. euro).

Rozliczanie najmu lokalu na zasadach ogólnych

Najem prywatny można również rozliczyć na tzw. zasadach ogólnych. W tym przypadku stosuje się skalę podatkową, której progi to 17 proc. i 32 proc. od wysokości dochodów. W drugi próg "wpada się", jeśli w ciągu roku osiągnie się dochód powyżej 85 528 zł. Wtedy płaci się zaliczkę w wysokości 32 proc., ale jedynie od kwot powyżej tego progu. W przeciwieństwie do ryczałtu, podatek na zasadach ogólnych rozlicza się od dochodu.

Rozliczenie na zasadach ogólnych może wydawać się mniej korzystne, co nie zawsze jest prawdą. W przypadku startu z wynajmem nowego mieszkania ostateczny podatek może okazać się niższy od ryczałtu. Zasady ogólne pozwalają bowiem na odjęcie kosztów (np. jednorazowego wydatku na remont i wyposażenie mieszkania). W przypadku wyboru tej formy opodatkowania zaliczki można rozliczyć jedynie w formie miesięcznej.

Działalność gospodarcza - podatek liniowy

W przypadku prowadzenia działalności gospodarczej właściciel może rozliczyć się w zarówno stosując skalę podatkową (progi: 17 proc. i 32 proc. od dochodu) oraz na zasadach podatku liniowego w wysokości 19 procent od dochodu. Przy wybraniu tej formy obowiązkowe jest prowadzenie księgi przychodów i rozchodów.

W przypadku działalności gospodarczej zaliczki na podatek można płacić miesięcznie albo kwartalnie (o wyborze sposobu należy zawiadomić w zeznaniu rocznym za dany rok podatkowy). Samo jednak prowadzenie działalności gospodarczej wymaga opłacania składek na rzecz Zakładu Ubezpieczeń Społecznych oraz najczęściej konieczność nawiązania współpracy z biurem rachunkowym.

Zgłoszenie najmu i formalności

Formalności związane ze zgłoszeniem rozliczania najmu zostały w ostatnich latach uproszczone. Wybierając zasady ogólne należy przygotować formularz PIT-36. Natomiast w przypadku ryczałtu podatnik powinien wypełnić PIT-28.

Zgodnie z aktualnie obowiązującymi przepisami nie trzeba już zgłaszać się osobiście do Urzędu Skarbowego. Pierwsza wpłata zaliczki jest traktowana jako forma wyboru rozliczania najmu. Przy czym dodatkowy obowiązek spoczywa na osobach, które wybrały tzw. najem okazjonalny (tzw. notarialnie poświadczony). W takiej sytuacji należy dodatkowo złożyć w Urzędzie Skarbowym zawiadomienie o zawarciu umowy najmu okazjonalnego.

Zaliczki na podatek powinny być wpłacane na specjalny mikrorachunek, który każdy podatnik może bezpłatnie i bez wychodzenia z domu wygenerować na stronie podatki.gov.pl/mikrorachunek-podatkowy.

 

Artykuł powstał we współpracy z Pewny Lokal.