Wzrost opłat za mieszkanie. Dlaczego jest drożej?

Opłaty za mieszkanie trzyosobowej rodziny wyniosły w grudniu 2020 r. aż 969,8 zł - wynika z szacunków firmy HRE Investments na podstawie danych GUS. Oczywiście, to tylko średnia. W każdym przypadku opłaty za mieszkanie są przecież inne. Jednak najpewniej każdy odczuwa ich wzrost w budżecie domowym. W HRE Investments policzono, że przez ostatni rok wydatki mieszkaniowe, głównie opłaty za media, wzrosły o 56,9 zł.

Niestety, utrzymanie mieszkania jest najszybciej rosnącą pozycją w budżetach domowych wielu polskich rodzin. GUS podał właśnie, że w grudniu opłaty za mieszkanie, w tym opłaty za media były aż o 7,5% wyższe niż w analogicznym okresie przed rokiem. Tempo wzrostu jest więc przeszło dwa razy szybsze od wskaźnika inflacji, który GUS oszacował na 3,4%.

Które opłaty za mieszkanie wzrosły najbardziej?

Najbardziej dotkliwe dla naszych budżetów domowych są podwyżki opłaty za śmieci. Przez rok opłata śmieciowa wzrosła średnio o 53,2%! Co gorsza, wiele wskazuje na to, że w wielu miastach trzeba się liczyć z kolejnymi podwyżkami opłat za śmieci. Według HRE Inwestments jest to o tyle szokujące, że podwyżki opłat za śmieci w naszym kraju są najwyższe w Europie, na co wskazują dane Eurostatu.

Z kolei rachunki za energię elektryczną wzrosły o 11,7%, a za wodę i ścieki odpowiednio o 4,2% i 4,8%, a więc również powyżej wskaźnika inflacji. „Tylko” o ok. 2,5%, podrożał opał i energia cieplna, zaś gaz potaniał o 4,6%.

Właściciele mieszkań i domów oraz ich najemcy nie mają wpływu na podwyżki opłat za media. Mogą co najwyżej wybrać tańszego dostawcę tego typu usług. Można też ograniczać wydatki w budżecie domowym redukując np. zużycie energii elektrycznej i cieplnej czy wody. I niekoniecznie wymaga to zainwestowania w energooszczędne urządzenia i oświetlenie.

Żeby w sposób odczuwalny zmniejszyć opłaty za media czasem wystarczy zmiana złych nawyków. Istnieje mnóstwo sposobów. Np. wychodząc z domu warto zakręcić zawory termostatyczne na kaloryferach, rzadziej kąpać się w wannie czy zakręcać wodę podczas mycia zębów i golenia. Ponieważ w naszych budżetach domowych coraz większą pozycję stanowi opłata za śmieci, więc czas najwyższy zacząć segregować odpady. Dzięki temu opłata śmieciowa będzie niższa.

Opłaty za mieszkanie w grudniu 2020 

Rodzaj opłaty	Zmiana rok do roku
Energia cieplna	+ 2,60%
Opał	+ 2,50%
Gaz	- 4,60%
Prąd	+ 11,70%
Ścieki	+ 4,80%
Wywóz śmieci	+ 53,20%
Woda	+ 4,20%

Źródło: GetHome.pl, na podstawie danych GUS

Co ważne, niektóre opłaty za media, np. za prąd czy wodę, są pobierane w formie zaliczkowej. Są więc rozliczane na podstawie faktycznego zużycia.

Opłata administracyjna w opłatach za mieszkanie

W opłatach za mieszkanie w bloku kolejną istotną pozycją są opłaty administracyjne. W zależności od rodzaju zasobów mogą być one różnie nazywane. Np. w spółdzielniach mieszkaniowych przyjęte jest określenie opłata lub opłata eksploatacyjna. Z kolei we wspólnotach mieszkaniowych właściciele poszczególnych lokali płacą zaliczkę na poczet kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej.

W spółdzielniach i we wspólnotach mieszkańcy teoretycznie mają wpływ na wysokość opłaty administracyjnej. Wymaga to jednak aktywnego uczestnictwa w walnym zgromadzeniu spółdzielni lub w zebraniu wspólnoty. To tu zapadają decyzje dotyczące m.in. kosztów gospodarowania w budynkach oraz kosztów zarządu nieruchomością wspólną. Od ponoszonych przez spółdzielnię czy wspólnotę wydatków zależy zaś wysokość opłaty administracyjnej, czyli opłaty eksploatacyjnej lub wysokość comiesięcznych zaliczek na poczet utrzymania nieruchomości.

W skład opłaty administracyjnej wchodzą m.in.:

• koszty ubezpieczenia, podatki i inne opłaty publicznoprawne;
• składka na fundusz remontowy;
• koszty konserwacji, utrzymania należytego stanu technicznego nieruchomości oraz przeprowadzonych remontów;
• koszty zarządzania nieruchomością;
• koszty utrzymania pomieszczeń wspólnego użytkowania, windy, anteny zbiorczej, domofonu oraz zieleni.

Opłaty za mieszkanie w umowach najmu

Tej kwestii poświęcimy więcej miejsca, bo największą pozycją budżecie domowym najemcy może być czynsz, zwany też komornym lub ceną najmu. Jest to opłata za korzystanie z mieszkania lub domu, którą właścicielowi uiszcza najemca. GUS poinformował, że w grudniu 2020 r. opłata na rzecz właścicieli była o 3,9% wyższa niż przed rokiem, czyli również i ta podwyżka przekroczyła wskaźnik inflacji.

Przy czym GUS wziął pod uwagę przede wszystkim stawki czynszu najmu stosowane przez gminy w mieszkaniach komunalnych. Takie czynsze – rzędu od kilku do kilkunastu złotych za m kw. powierzchni użytkowej mieszkania – często nie pokrywają nawet bieżących kosztów utrzymania nieruchomości, nie mówiąc o remontach. W takich przypadkach gminy dotują swoich najemców z dochodów uzyskiwanych z innych źródeł, np. z podatku od nieruchomości.

Oczywiście, znacznie wyższe są czynsze najmu w mieszkaniach i domach wynajmowanych na zasadach rynkowych przez prywatnych właścicieli. W ogłoszeniach na portalu Gethome.pl można znaleźć oferty luksusowych apartamentów z czynszem miesięcznym przekraczającym 200 zł za m kw.!

Wysokość czynszu najmu, którego stawkę określa sam właściciel, jest odzwierciedleniem wartości nieruchomości, a ta od jej lokalizacji, powierzchni i standardu. Każdy prywatny właściciel liczy nie tylko na zwrot zainwestowanego w mieszkanie lub dom kapitału, ale także na zysk.

Jak często i o ile czynsz może być podwyższany?

Przede wszystkim należy odróżniać podwyżkę czynszu od jego waloryzacji. W tym drugim przypadku sprawa jest stosunkowo prosta. Do umów najmu zawieranych na dłużej niż rok wynajmujący wpisują tzw. klauzulę waloryzacyjną. Zgodnie z ustawą o ochronie praw lokatorów umożliwia ona podwyższenie czynszu o „średnioroczny wskaźnik wzrostu cen towarów i usług konsumpcyjnych ogółem w poprzednim roku kalendarzowym”. Taki wskaźnik inflacji ogłasza co roku prezes GUS w Monitorze Polskim (zwykle w połowie stycznia).

Roczne wskaźniki cen i towarów konsumpcyjnych

Rok	Wskaźnik cen przy podstawie rok poprzedni = 100
2010	102,6
2011	104,3
2012	103,7
2013	100,9
2014	100,0
2015	99,1
2016	99,4
2017	102,0
2018	101,6
2019	102,3
2020	103,4

Źródło: GUS

Jednak długoterminowe umowy najmu to wciąż rzadkość w naszym kraju. Zwykle są one zawierane na 1 rok z możliwością wydłużenia. Dla wielu wynajmujących zakończenie umowy najmu jest więc okazją do tego, aby podnieść czynsz (oczywiście o ile warunki rynkowe na to pozwalają.

Niezależnie od klauzuli waloryzacyjnej, prywatnemu właścicielowi nieruchomości przysługuje też prawo do podwyżki czynszu ze względu na np. pilne wydatki związane z remontem budynku. Zgodnie ze wspomnianą już ustawą o ochronie praw lokatorów właściciel musi wówczas zastosować co najmniej 3-miesięczny okres wypowiedzenia czynszu. Takie wypowiedzenie umowy najmu powinno być pod rygorem nieważności dokonane na piśmie, co oznacza, że nie wchodzi w grę wysłanie najemcy sms’a albo mejla z informacją o zmianie czynszu. Jeśli najemca nie zgłosi sprzeciwu, na co ma dwa miesiące, to w przypadku wypowiedzenia czynszu np. w grudniu, wyższa stawka zacznie obowiązywać od kwietnia.

Ponadto, podwyżka czynszu nie może być przeprowadzana częściej niż raz na sześć miesięcy. Warto też wiedzieć, że najemca może zażądać uzasadnienia podwyżki, gdy miesięczna stawka czynszu przekroczyła 3% tzw. wartości odtworzeniowej mieszkania (wskaźnik ustalają wojewodowie, np. w Warszawie wynosi ok. 18 zł za m kw.). Właściciel w terminie 14 dni musi przedstawić stosowną kalkulację. Jeśli jego odpowiedź nie przekona najemcę, wówczas może on wnieść do sądu pozew o ustalenie, że podwyżka jest niezasadna albo jest zasadna, lecz w innej wysokości. Sąd analizuje argumenty przedstawione przez właściciela, bo to na nim spoczywa obowiązek udowodnienie zasadności podwyżki czynszu.

Wynajmujący może dowodzić, że nie pokrywa on kosztów utrzymania mieszkania, albo, że nie zapewnia zwrotu kapitału oraz zysku. Niestety przepisy nie precyzują, jaki zysk można uznać za godziwy. Decydują o tym sądy. Do czasu uprawomocnienia się jego orzeczenia, najemca może płacić czynsz w dotychczasowej wysokości. Jednak przegrana wiąże się z koniecznością pokrycia różnicy w czynszu za okres batalii sądowej.

W praktyce podwyżki czynszu najmu w tym trybie są raczej rzadkością, a stosują je właściciele starych kamienic, w których lokatorów lokował jeszcze w czasach PRL tzw. kwaterunek. Lokatorzy ci mają umowy najmu na czas nieoznaczony. Zdarza się więc, że podwyżki czynszu mają na celu pozbycie się ich.

Zobacz również: Najemca nie płaci czynszu - jakie kroki podjąć?

Niepełna informacja o opłatach za mieszkanie

Niestety, wciąż rzadkością są ogłoszenia wynajmu mieszkań informujące o wszystkich opłatach za mieszkanie. Zwykle podawany jest sam czynsz traktowany jako odstępne dla właściciela. Jeśli zaś pojawia się informacja o dodatkowych kosztach, np. o opłacie administracyjnej i opłacie za media, to często są one zaniżone. Np. dotyczą one tylko jednej osoby.

Przed zawarciem umowy najmu trzeba więc koniecznie wypytać wynajmującego lub pośrednika o wszystkie dodatkowe koszty związane z najmem.