Leasing nieruchomości – na czym polega?

Zakup i wynajem to dwa najczęściej wykorzystywane sposoby pozyskania nieruchomości, ale na pewno nie jedyne. Prawo do użytkowania lokalu można też uzyskać za pomocą leasingu. Jest to rozwiązanie przeznaczone przede wszystkim dla firm, pozwalające zachować większą płynność finansową. Dowiedz się więcej o leasingu nieruchomości!

Na czym polega leasing nieruchomości?

Leasing to pojęcie kojarzone przede wszystkim z pojazdami, ale może dotyczyć również innych kwestii. Coraz częściej tę metodę nabycia prawa do użytkowania rzeczy stosuje się w przypadku maszyn i sprzętu, a także nieruchomości. Leasing to rodzaj umowy, która znajduje się gdzieś pomiędzy zakupem na kredyt a wynajmem. Leasingobiorca jednocześnie użytkuje i spłaca przedmiot umowy, a po jej zakończeniu może stać się jego właścicielem. Kredyt zapewnia środki finansowe na zakup pewnej rzeczy, a leasing prawo do jej użytkowania.

Przedmiotem umowy leasingowej mogą być przedmioty materialne, które nadają się do amortyzacji jako środki trwałe – a więc również nieruchomości. Jest to wciąż rzadko stosowane rozwiązanie, choć ma wiele zalet.

Rodzaje leasingów

Nieruchomość w leasing można wziąć na kilka sposobów. Rodzaj umowy leasingowej jest bardzo istotny, ponieważ istnieją pomiędzy nimi dość duże różnice.

Leasing operacyjny

Pierwszą z form leasingu jest leasing operacyjny. W tym przypadku przedmiot umowy, czyli nieruchomość (same budynki, bez gruntu), podczas trwania umowy pozostaje własnością firmy leasingowej i jest przez nią amortyzowana. Wykup i przeniesienie praw następują w momencie zakończenia umowy. Przedsiębiorca może wliczyć do kosztów uzyskania przychodu pełną wysokość raty opłaty leasingowej oraz opłatę wstępną. VAT przy leasingu operacyjnym jest płatny przy każdej racie i może być w całości odliczany przez leasingobiorcę.

Leasing finansowy

Leasing finansowy różni się od leasingu operacyjnego pewnymi znaczącymi szczegółami. W tym przypadku nieruchomość (wraz z gruntem) staje się środkiem trwałym leasingobiorcy już w momencie zawarcia umowy i musi być przez niego amortyzowana. Należy brać pod uwagę, że VAT od wszystkich czynności jest płatny jednorazowo z góry, przy zawieraniu umowy – jest to więc spora kwota. Do kosztów uzyskania przychodu zalicza się odpisy amortyzacyjne oraz odsetkową część raty leasingowej. Wykup następuje automatycznie po zapłaceniu ostatniej raty.   

Leasing zwrotny

Istnieje również możliwość skorzystania z leasingu zwrotnego, który może być dobrym rozwiązaniem w przypadku nieruchomości. W tym przypadku firma leasingowa odkupuje nieruchomość od przedsiębiorcy, który jednak zachowuje prawo do jej użytkowania. Od ceny zakupu potrącany jest udział własny leasingobiorcy i ewentualne zobowiązania, a reszta przekazywana jest mu w gotówce. Dzięki temu leasingobiorca może zwiększyć swoją płynność finansową, a leasingodawca otrzymuje comiesięczny przychód z tytułu czynszu.

Leasing nieruchomości czy kredyt hipoteczny – co bardziej się opłaca?

Zarówno kredyt, jak i leasing na nieruchomość mogą być dobrym rozwiązaniem. Wszystko zależy od indywidualnych okoliczności. Do zawarcia umowy leasingu nie jest potrzebna kontrola zdolności ani historii kredytowej. Nie utrudnia ona również uzyskania kredytu obrotowego czy inwestycyjnego, ponieważ nie wpływa na zdolność kredytową.

Kredyt w ogólnym rozrachunku jest jednak tańszy. Leasingodawca musi się liczyć z koniecznością amortyzacji nieruchomości oraz długim czasem trwania umowy, dlatego comiesięczna rata spłaty zwykle jest wyższa. Ponadto wszystkie koszty wstępne (opłaty notarialne, sądowe, usługa rzeczoznawcy, audyty prawne i podatkowe), a także opłaty eksploatacyjne muszą być regulowane przez leasingobiorcę.

Leasing daje większą swobodę w zakresie gospodarowania środkami pieniężnymi, a jednocześnie sprzyja lepszej optymalizacji podatkowej i pozwala uwzględnić więcej w kosztach przedsiębiorstwa. Całkowity koszt jest jednak prawie zawsze wyższy, dlatego opłacalność zależy od indywidualnych cech danej sytuacji.

Dla kogo leasing?

Leasing to rozwiązanie dla firm, przeznaczone przede wszystkim dla małych i średnich przedsiębiorstw, które nie mają wysokiej zdolności kredytowej ani nie dysponują dużą gotówką na inwestycje. Ułatwia ono rozwój, bez nadmiernego obciążania firmy.

Trzeba jednak pamiętać, że umowy na leasing nieruchomości są zwykle długotrwałe (10-15 lat), a koszty ich obsługi z punktu widzenia leasingodawcy dość wysokie, co przekłada się również na wyższe koszty dla leasingobiorcy. To dlatego leasing nieruchomości nie jest szczególnie popularny.

Warto jednak rozważyć to rozwiązanie, jeśli nie masz zdolności kredytowej lub zależy Ci na wzięciu kredytu na inne cele. Leasing nieruchomości może być także świetnym rozwiązaniem dla dużych i stabilnych firm, które szukają sposobów na optymalizację podatkową lub chcą uwolnić fundusze na inne cele.

Zalety i wady leasingu

Do głównych zalet leasingu nieruchomości należą:

• brak konieczności posiadania własnych środków na zakup nieruchomości (potrzebna jest tylko opłata wstępna w wysokości zbliżonej do wkładu własnego),
• brak wpływu na zdolność kredytową przedsiębiorstwa,
• brak konieczności spełniania warunków związanych ze zdolnością i historią kredytową,
• możliwość zaliczenia opłat związanych z leasingiem do kosztów uzyskania przychodu – optymalizacja podatkowa.

Leasing na nieruchomość nie ma jakichś szczególnych wad, natomiast należy pamiętać, że zwykle jest droższy niż kredyt. Wymaga również pozyskania szczegółowej dokumentacji, przez co cała procedura może być trudniejsza i bardziej pracochłonna.

Podsumowanie

Leasing nieruchomości nie jest szczególnie często stosowanym rozwiązaniem, ale za to na pewno ciekawym. Może być korzystny, jeśli firmie zależy na uwolnieniu środków finansowych i nieobciążaniu swojej zdolności kredytowej. Trzeba jednak pamiętać, że aby wziąć nieruchomość w leasing, trzeba przejść przez tyle samo lub nawet więcej formalności niż w przypadku kredytu. Czy warto? To zależy od indywidualnej sytuacji potencjalnego leasingobiorcy.