Na czym polega kooperatywa mieszkaniowa?

Czym jest kooperatywa mieszkaniowa?

To określenie dobrowolnego zrzeszenia grupy ludzi (co najmniej trzech osób), którzy chcą wspólnie nabyć działkę i wybudować na niej dom jednorodzinny lub wielorodzinny budynek mieszkalny. Nieruchomości powstałe w ramach kooperatywy nie mogą generować zysków, tylko służyć do zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych lub rodziny. W jej skład nie mogą wchodzić przedsiębiorstwa. To przedsięwzięcie o charakterze partycypacyjnym, którego celem jest stworzenie miejsca do życia w ramach działalności non profit. Członkami kooperatywy mogą być wyłącznie osoby fizyczne. 

Ustawa o kooperatywach i zasadach zbywania nieruchomości należących do gminnego zasobu nieruchomości wejdzie w życie 1 marca 2023 r. Zgodnie z obowiązującymi przepisami zasady współdziałania członków określa umowa kooperatywy lub umowa spółki cywilnej. Powinna być zawarta w formie aktu notarialnego i dotyczyć co najmniej przedmiotu inwestycji mieszkaniowej, w tym planowanej liczby lokali mieszkalnych, sposobu rozliczenia czy prowadzenia spraw. Oprócz tego musi określać czas trwania umowy oraz zasady jej rozwiązania. Wszystkie wymogi formalne można znaleźć w art. 6 ww. ustawy.

Jakie są rodzaje kooperatyw mieszkaniowych?

Przedsięwzięcie w ramach kooperatywy polega na nabyciu działki budowlanej i wybudowaniu nowej inwestycji mieszkaniowej. W takiej formule można też wyremontować istniejące nieruchomości i dopasować je do indywidualnych potrzeb członków. Co do zasady, kooperatywa jest rodzajem oddolnej inicjatywy non profit, organizowanej przez grupę współdziałających ze sobą osób. Zmierza do osiągnięcia określonego celu, tj. ułatwienia realizacji inwestycji, zmniejszenia kosztów oraz deficytu mieszkaniowego w Polsce. 

Ustawa o kooperatywach daje możliwość prowadzenia prac przez grupę przyszłych mieszkańców. Dodatkowo wprowadza m.in. modyfikacje w programie "Mieszkanie Bez Wkładu Własnego", którego nazwa zmieni się na "Rodzinne Kredyty Mieszkaniowe". Nowe przepisy modyfikują także zasady gwarantowanego kredytu. Przede wszystkim chodzi o umożliwienie wniesienia większego wkładu własnego. Wyróżnia się dwa podstawowe typy kooperatyw, tj. społeczna i profesjonalna. Wyjaśniamy poniżej, jaka jest różnica między nimi. 

Kooperatywa społeczna 

W obecnej formie była już znana w okresie międzywojennym. Kooperatywa społeczna powraca jako dobrowolne zrzeszenie osób przedsiębiorczych realizujących własne potrzeby życiowe. Jej członkowie podejmują wszystkie działania związane z organizacją i prowadzeniem prac. Nie muszą płacić podwykonawcom czy deweloperom marży zysku. Znaczna część członków posiada odpowiednią wiedzę oraz umiejętności do wykonywania określonych czynności. W ten sposób mogą zaoszczędzić na kosztach uzyskania mieszkania o ok. 20-30%.

Kooperatywa budowlana opiera się na organizacyjnym usankcjonowaniu współpracy pomiędzy osobami fizycznymi, które realizują wspólnie inwestycję na działce bazując na wybranej koncepcji architektonicznej. Powoływana jest na określony czas – od podpisania umowy do wyodrębnienia lokali mieszkalnych. Uczestnicy są od początku zorganizowani wokół zagospodarowania nieruchomości i wyodrębnienia części wspólnych. 

Kooperatywa profesjonalna 

W tym przypadku sposób realizowania zadań jest odmienny. Członkowie kooperatywy profesjonalnej nie wykonują samodzielnie wspomnianych działań. Organizację i prowadzenie prac powierzają firmom zewnętrznym. Najczęściej korzystają ze sprawdzonych kontaktów oraz wybierają oferty, które ich zdaniem są najkorzystniejsze. Na ogół firmy zewnętrzne zajmują się całością projektu, tzn. zakupem gruntu pod zabudowę, pracami projektowymi i budowlanymi oraz sprawowaniem kontroli nad nimi. Efektem prowadzonych działań ma być przekazany do użytkowania budynek mieszkalny. 

Co warto wiedzieć o kooperatywach w Polsce?

Ten model budowania mieszkań i domów generuje niższe koszty zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych. Oczywiście zakładając, że część prac członkowie wykonają we własnym zakresie i wszystko przebiegnie zgodnie z planem. Kooperatywa stanowi alternatywę dla zakupu nieruchomości na rynku deweloperskim. W projekcie ustawy znajdują się zapisy dotyczące szczególnych zasad przeznaczania działek gminnych pod zabudowę w takiej formule czy możliwości prowadzenia przetargów wyłącznie na tego typu inwestycje. 

W polskim budownictwie opisywany system nie jest zbyt dobrze rozwinięty. W naszym kraju istnieje jednak kilka zawiązanych kooperatyw. W Europie (m.in. w krajach skandynawskich) są realizowane od wielu lat. Za granicą formuła ta została rozpowszechniona pod nazwą co-housing. W Polsce bywa nazywana również Indywidualnym Budownictwem Mieszkaniowym. To doskonała propozycja dla osób, które chcą decydować z kim będą mieszkać i wspólnie zaprojektować oraz wybudować nieruchomość kosztem niższym od rynkowego. 

Sukcesywnie przybywa osób zainteresowanych założeniem lub poprowadzeniem kooperatywy mieszkaniowej w Warszawie i okolicach. Usługi związane z kwestiami projektowymi oraz formalno-prawnymi oferuje coraz więcej firm specjalizujących się w budownictwie mieszkaniowym. Pierwsze kooperatywy mieszkaniowe we Wrocławiu powstają np. na Nowych Żernikach. Szacuje się, że po wprowadzeniu w życie ustawy, formuła ta stanie się atrakcyjnym rozwiązaniem i szybko się upowszechni. 

Jakie są zalety i wady kooperatyw mieszkaniowych?

Projekt przyjęty przez rząd przewiduje szereg rozwiązań. Przede wszystkim mowa o wspólnym nabyciu działki i budowie co najmniej jednego budynku wielorodzinnego, zespołu budynków jednorodzinnych lub zakupie nieruchomości gruntowej już zabudowanej oraz przeprowadzeniu niezbędnych robót budowlanych. Przepisy zawarte w ustawie z dn. 4 listopada 2022 r. pozwalają też na uzupełnienie instrumentarium polityki mieszkaniowej gmin, które mają szansę włączyć się szerzej w oddolne budownictwo, co może przyczynić się do większego zaspokojenia potrzeb członków wspólnoty samorządowej.   

Jednym z najważniejszych założeń ustawy o kooperatywach jest ograniczenie kosztów powstania nowego budynku. Taka możliwość istnieje ze względu na fakt, że część prac mogą przeprowadzić sami członkowie. Kolejnym założeniem jest łatwiejszy dostęp do nieruchomości gruntowych oraz uzyskania finansowania swojej inwestycji w banku. Członkowie dobrowolnego zrzeszenia mogą zaciągnąć kredyt na zasadzie solidarnej odpowiedzialności za zobowiązanie. Zwiększa to prawne i ekonomiczne bezpieczeństwo osób działających w tej formule. 

Do najważniejszych korzyści wynikających z kooperatywy można zaliczyć:

• oszczędność pieniędzy – brak marży dla dewelopera obniża koszty nawet o 20-30%, zatem to korzystna alternatywa dla osób, które nie mogą pozwolić sobie na zakup mieszkania po cenie rynkowej;
• znajomość osób wchodzących w skład zrzeszenia – każdy mieszkaniec zna swojego sąsiada, co zwiększa poczucie bezpieczeństwa i sprzyja budowaniu silnych więzi społecznych;
  dowolność odnośnie tego, jak będzie wyglądał projekt nieruchomości – dzięki temu może jak najlepiej odpowiadać potrzebom czy budżetowi lokatorów;
• uczestnictwo w procesie realizacji nowych inwestycji lub istniejących budynków – zaadaptowanie np. zdegradowanej kamienicy pod oczekiwania przyszłych mieszkańców.

Spośród nielicznych wad kooperatywy warto wymienić: 

• brak realnych zysków wynikających ze sprzedaży bądź wynajmu mieszkania;
• konieczność wystąpienia z wnioskiem o podział nieruchomości niezwłocznie po zakończeniu inwestycji;
• pieniądze niezbędne do przeprowadzenia budowy powinny być ulokowane na specjalnym rachunku powierniczym.

Podsumowanie 

Kooperatywy mieszkaniowe powstały z myślą o zmniejszeniu deficytu mieszkaniowego w Polsce. W naszym kraju wciąż brakuje ok. 1,5-2 mln mieszkań, więc dają realną szansę na zmianę tego stanu rzeczy. Celem działania w formule kooperatyw jest nie tylko zaspokojenie potrzeb jej członków oraz osób z nimi zamieszkujących. Daje też szansę na preferencyjny zakup gruntu i zmniejszenie kosztów związanych z budową inwestycji. Sformalizowana współpraca może również ułatwić prowadzenie przedsięwzięcia. Zgodnie z ust. o kooperatywach, samorządy będą mogły sprzedawać grunty na korzystnych zasadach, np. rozkładać należności na raty.