Jak obliczyć stopę zwrotu z inwestycji?

W świecie nieruchomości inwestycje to kluczowy element strategii finansowych. Jednak jednym z najważniejszych wskaźników oceny inwestycji jest stopa zwrotu. Chcesz dowiedzieć się, jak obliczyć stopę zwrotu z inwestycji? W tym artykule przedstawiamy prosty przewodnik, który pomoże Ci zrozumieć ten kluczowy wskaźnik i efektywnie go obliczać. Dowiedz się, dlaczego stopa zwrotu jest istotna i jakie czynniki należy uwzględnić w procesie oceny inwestycji.

Z tego artykułu dowiesz się m.in.:

• czym jest stopa zwrotu z inwestycji,
• jak obliczyć stopę zwrotu z inwestycji,
• jakie czynniki należy brać pod uwagę przy ocenie stopy zwrotu z inwestycji.

Czym jest stopa zwrotu z inwestycji?

Stopa zwrotu z inwestycji (ROI - Return on Investment) to wskaźnik finansowy używany do oceny rentowności inwestycji. Jest to miara procentowa, która informuje o zysku lub stracie, jakie można osiągnąć w wyniku zainwestowania kapitału. Stopę zwrotu z inwestycji oblicza się jako stosunek zysku do kosztów inwestycji, a następnie przelicza się na procenty. Wartość ROI pokazuje, ile procent zainwestowanego kapitału udało się zyskać w określonym czasie. Bardzo przydatnym i uniwersalnym wskaźnikiem jest też roczna stopa zwrotu z inwestycji. Używa się jej w celu sprawdzenia, ile wyniosły średnie roczne zyski w przypadku danego przedsięwzięcia.

Przykładowo, przy całkowitej stopie zwrotu na poziomie 5% i wkładzie w wysokości 100 000 zł zyskuje się 5 000 zł. Jeśli natomiast 5% wynosi roczna stopa zwrotu, inwestor zyska 5 000 zł każdego roku.

Stopa zwrotu z inwestycji jest istotna, ponieważ umożliwia inwestorom ocenę efektywności inwestycji i porównanie różnych możliwości inwestycyjnych. Pozwala również na monitorowanie rentowności inwestycji w czasie i podejmowanie informowanych decyzji finansowych.

W jaki sposób obliczyć stopę zwrotu z inwestycji?

Obliczenie stopy zwrotu z inwestycji wymaga uwzględnienia kilku kluczowych składników. Potrzebne są dane dotyczące nakładów na inwestycję oraz przychodów. Jak więc policzyć ile wyniesie stopa zwrotu z inwestycji? Wzór jest stosunkowo prosty:

stopa zwrotu z inwestycji = przychód z inwestycji/wszystkie nakłady inwestycyjne x 100% 

W przypadku mieszkania kupionego na wynajem przychodem z inwestycji będzie czynsz, który otrzymamy od najemców. Warto wziąć pod uwagę, że znalezienie chętnych może nieco potrwać, a między najemcami mogą pojawić się przestoje. W wyliczeniach powinniśmy wziąć poprawkę na to, że nasza nieruchomość nie będzie wynajęta przez 12 miesięcy w roku. Bezpiecznie jest przyjąć, że będzie to 11 miesięcy. Nakłady inwestycyjne to z kolei koszt, jaki ponieśliśmy przy zakupie mieszkania (łącznie z opłatą np. notarialną i podatkami), koszty remontu oraz comiesięczne wydatki na czynsz administracyjny czy media. 

Przykładowe wyliczenia stopy zwrotu z inwestycji

Policzmy na przykładzie, jak będzie wyglądała stopa zwrotu z inwestycji. Mieszkanie zakupione na wynajem na pierwotnym rynku nieruchomości kosztowało nas 500 tys. złotych. Koszty dodatkowe, takie jak: notariusz, podatki czy wykończenie, wyniosły 120 tys. złotych. Całkowity koszt inwestycji wynosi więc 620 tys. złotych. 

Czynsz, jaki ustaliliśmy z najemcą to 4500 zł, z czego 1000 zł to opłaty za media i czynsz administracyjny. Zakładając, że nieruchomość będzie wynajęta przez 11 miesięcy w roku, możemy więc obliczyć przychód: 11 x 3500 zł = 38 500 zł.

Teraz wystarczy podstawić nasze dane do wspomnianego wzoru tj. przychód z inwestycji/wszystkie nakłady inwestycyjne x 100%. W naszym przypadku będzie to 38 500/620 000 x 100%. Średnioroczna stopa zwrotu inwestycji z tego mieszkania to 6,2%. 

Warto jednak pamiętać, że to tylko przykład uproszczony i w rzeczywistości należy uwzględnić więcej czynników, takich jak zmiany czynszów czy ewentualne koszty remontów. 

Wyliczenia będą też wyglądać nieco inaczej, jeśli zdecydujemy się na zakup nieruchomości z kredytem hipotecznym. 

Stopa zwrotu z kapitału własnego – jak obliczyć?

Stopa zwrotu z kapitału własnego (ROE - Return on Equity) to wskaźnik mierzący efektywność inwestycji kapitału własnego. To wyliczenie szczególnie istotne dla tych, którzy uruchamiając inwestycję, posiłkowali się kredytem mieszkaniowym. W takim przypadku obliczamy zwrot z kapitału własnego, a rata kredytu stanowi koszt, który odejmujemy od miesięcznego przepływu finansowego.

Załóżmy, że kupiliśmy to samo mieszkanie za 500 tys. zł, jednak nasz wkład własny to 50 tys. zł. Z własnej kieszeni zapłaciliśmy również za wykończenie i dodatkowe opłaty w kwocie 120 tys. zł. Czynsz od najemcy pozostaje ten sam – 3500 zł (po odliczeniu mediów i czynszu administracyjnego), natomiast rata kredytu to 2300 zł. Jak obliczyć stopę zwrotu z kapitału własnego?

Stopa zwrotu z kapitału własnego, a więc w przypadku kupna mieszkania na kredyt, obliczana jest analogicznie do rentowności inwestycji za gotówkę, a więc czynsz najmu minus koszty (w tym rata kredytu) razy liczba miesięcy w roku, kiedy mieszkanie pozostaje wynajęte. Wszystko to dzielimy przez wysokość kapitału własnego, a następnie wynik mnożymy o 100 procent. Wzór będzie więc wyglądał tak: (3500-2300) x 11 / 170000 x 100%. Nasz wynik to 7,76%. Oczywiście mówimy tylko o kapitale własnym.

Zyskowność inwestycji: podsumowanie

Chociaż podstawowy wzór na obliczenie stopy zwrotu inwestycji jest bardzo prosty, trzeba pamiętać o różnych czynnikach, które muszą się w nim znaleźć, a często są indywidualne dla każdego inwestora. Po stronie kosztów warto wziąć pod uwagę wydatki, które w pierwszej chwili wydają się nieoczywiste. To mogą być nie tylko podatki, opłaty notarialne czy koszty prac remontowych, ale także wszystkie zakupione dodatki do mieszkania, ubezpieczenie czy nawet paliwo na dojazdy do nieruchomości. Warto też pamiętać o pozostawieniu marginesu na sytuacje nieoczekiwane jak jednorazowe wydatki na naprawy czy zmiany wysokości rat kredytu. Wszystkie te elementy pomogą ocenić, czy inwestycja w mieszkanie na wynajem jest zyskowna. Dokładne analizy finansowe, uwzględniające wszystkie koszty i dochody, są kluczowe przy podejmowaniu decyzji inwestycyjnych.