REIT w Polsce - czym jest i jak wpływa na rynek nieruchomości?

Fundusze inwestycyjne pozwalające na inwestycje w nieruchomości (REIT), od ponad 50 lat działają z sukcesem na rynku amerykańskim i pozwalają inwestować również tym, których nie stać na kupno mieszkania lub powierzchni biurowej. REIT-ów w Polsce nie ma i na razie nie będzie, z uwagi na to, że rząd wstrzymał prace nad projektem ustawy.

Czym jest REIT?

REIT, czyli Real Estate Investment Trust, to rodzaj funduszu inwestycyjnego wywodzącego się z USA. Choć ustawa mająca wprowadzić REIT-y do Polski (pod nazwą FINN) została odłożona na półkę, warto wiedzieć, na czym polega te forma inwestowania. Jest to nic innego jak kupowanie określonych papierów wartościowych, gwarantujących udział w czynszach najmu płaconych przez najemców.

Na tym etapie warto zerwać z pojęcia 'inwestora' wszelkie skojarzenia związane jedynie z osobą profesjonalnie działającą na rynku i przyodziać je w nieco bardziej przyjazne okrycie. Pod tym konceptem kryje się również osoba fizyczna, której nie stać na kupno własnego mieszkania lub chce zainwestować odłożone oszczędności.

Jednym z najważniejszych aspektów REIT-ów jest to, że spółka musi wypłacać przynajmniej 90% wypracowanego zysku netto w formie corocznej dywidendy. Oznacza to, że inwestorzy otrzymują regularne wypłaty, co czyni REIT-y bardzo atrakcyjnymi dla osób szukających stałego źródła dochodu.

Dla spółki wypłacającej, tak wysoki procent dywidendy jest ceną, jaką płaci za zwolnienie z podatku CIT. Dzięki temu, inwestor zyskuje bardzo atrakcyjne warunki i wysoką dywidendę, choć zobowiązany jest do odprowadzenia podatku o określonej wysokości. A przynajmniej tak jest w Stanach Zjednoczonych.

Jak fundusze REIT wpływają na rynek nieruchomości?

Ponieważ ustawodawca nie jest gotowy na wprowadzenie odpowiednich regulacji prawnych, nie pozostaje nic innego jak omówić wpływy widoczne na rynkach, na których ten rodzaj inwestowania funkcjonuje. Dzięki temu, że fundusze REIT przyciągają inwestycje od inwestorów indywidualnych oraz instytucjonalnych, mają one duży wpływ na rynek nieruchomości. Zwiększają dostępność kapitału na rynku, co prowadzi do wzrostu liczby transakcji.

Dostępność kapitału z funduszy przyczynia się również do rozwoju rynku nieruchomości poprzez finansowanie nowych projektów budowlanych i remontowych, co z kolei prowadzi do zwiększenia podaży nieruchomości na rynku.

W przypadku instytucji finansowych, takich jak banki, fundusze emerytalne czy ubezpieczyciele, inwestycje w fundusze stanowią ważny element dywersyfikacji portfela inwestycyjnego oraz pozwalają na osiągnięcie stabilnych i przewidywalnych dochodów z tytułu najmu nieruchomości.

Jednak nadmierna koncentracja kapitału na określonych typach obiektów lub regionach geograficznych może spowodować powstanie ryzyka utraty wartości owych nieruchomości na skutek nadmiernego popytu (nierównowaga rynkowa).

Jakie są rodzaje REIT-ów?

Struktura REIT-ów jest na tyle złożona, że należałoby zacząć od kategoryzacji. Ta pierwsza warstwa dzieli się na fundusze typu Equity, czyli spółki inwestujące w nieruchomości, które później je wynajmują oraz REIT-y Mortgage inwestujące w kredyty hipoteczne.

REIT-y zwykle inwestują w różne typy nieruchomości, takie jak biura, centra handlowe, mieszkania, magazyny i centra dystrybucyjne, hotele, grunty, ale również obiekty infrastrukturalne, które święcą triumfy popularności na amerykańskim rynku.

Jak inwestować w REIT?

REIT-y są bardzo popularne wśród inwestorów, ponieważ oferują niski próg wejścia do inwestowania w nieruchomości. W związku z tym, nawet osoby o mniejszych środkach finansowych mogą zainwestować i uczestniczyć w zyskach. Do tej pory, polski rynek nie oferuje możliwości inwestycji w formule REIT, więc przyszli inwestorzy muszą zdać się na łaskę rynków zagranicznych. Oto jak zyskać możliwość wejścia w tę formę inwestowania.

Bezpośrednio

Inwestorzy mogą kupić akcje REIT bezpośrednio na giełdzie, poprzez brokerów lub platformy inwestycyjne online. Wymaga to otwarcia rachunku maklerskiego i dokonania transakcji. Odbywa się to dokładnie tak samo, jak kupno akcji zwykłych spółek notowanych na giełdzie.

ETF-y

Najwygodniejsze i często tańsze rozwiązanie. Ta metoda polega na kupnie jednego wybranego ETF-a (Exchange Traded Found) z ekspozycją na REIT-y. W tym celu należy założyć konto inwestycyjne na jednej z platform do tego przeznaczonych.

Platformy crowdfundingowe

Zainteresowani mogą również inwestować w nieruchomości poprzez platformy crowdfundingowe, które umożliwiają inwestowanie w projekty nieruchomościowe w zamian za udziały w zyskach. Jednakże takie inwestycje są zazwyczaj bardziej ryzykowne i wymagają większej wiedzy na temat nieruchomości.

Jakie są zalety i wady inwestowania w REIT-y?

Najprościej zebrać wiedzę na temat danej klasy aktywów poznając jej wady i zalety. Poniżej znajdziesz krótką, choć treściwą listę.

Zalety

• Wysokie dywidendy — spółki zwykle wypłacają wysokie dywidendy, ponieważ muszą przekazać co najmniej 90% swojego dochodu netto akcjonariuszom. Dzieje się tak, z uwagi na wcześniej wspomniane zwolnienie z opłacania podatku CIT.
• Dostępność i możliwość dywersyfikacji portfela — inwestowanie w REIT-y jest łatwiejsze niż inwestowanie w nieruchomości fizyczne, ponieważ wymaga mniejszej kwoty początkowej, a przy tym nie ma potrzeby bezpośredniego zarządzania nieruchomością. Dodatkowo inwestor może zakupić akcje różnych obiektów, co przyczynia się do dywersyfikacji portfela i co za tym idzie, większego bezpieczeństwa inwestycyjnego.
• Płynność — spółki notowane na giełdzie muszą spełniać wysokie wymagania, przez co płynność większości z nich jest zadowalająca, a handel przebiega bez zarzutu.

Wady

• Ryzyko związane z rynkiem nieruchomości — REIT-y są uzależnione od sytuacji panującej na rynku. Są też mocno wrażliwe na wzrost stóp procentowych, które mogą wpłynąć na wyniki finansowe i wartość inwestycji.
• Mała dywersyfikacja na polskim rynku — druga wada będzie dotyczyła REIT-ów w rodzimym wydaniu. Mianowicie, chodzi o niechęć polskiego organu ustawodawczego do możliwości inwestowania w komercję przez FINN-y, co istotnie zaprzeczałoby zalecie, jaką jest dywersyfikacja portfela i duże bezpieczeństwo takich inwestycji.
• Dopuszczenie inwestowania w komercję, według NBP, mogłoby rodzić wysokie ryzyko inwestycyjne, z tytułu wejścia na ten rynek dużych inwestorów zagranicznych. To generowałoby niebezpieczeństwo strat dla inwestorów, ale i niepewność krajowego systemu bankowego.

REIT w Polsce — marzenia czy rzeczywistość?

Polskie nieruchomości od wielu lat z nadzieją zerkają w stronę REIT-ów, chcąc powtórzyć sukces amerykańskiego rynku inwestycyjnego. Mimo ogromnych perspektyw dla całej gospodarki ustawodawca, tłumacząc się obawą przed ekspansją zagranicznych funduszy i zagrożeniem dla polskiego systemu bankowego, odkłada prace w czasie.

Może to i dobrze, bo nasz rodzimy rynek nie jest gotowy na tego typu rewolucję. Podstawowym warunkiem sukcesu FINN-ów jest dobrze rozwinięty rynek kapitałowy z prężnie działającą giełdą papierów wartościowych. Funkcjonowanie polskiej GPW pozostawia wiele do życzenia. Oprócz tego indywidualni inwestorzy wciąż są u nas grupą marginalną. Wygląda więc na to, że REIT-y pozostaną jeszcze na długo w strefie marzeń.