1. Blog
  • Dla profesjonalistów
  • Analizy
  • Aranżacje
  • Architektura
  • Baza wiedzy
  • Dzielnice
  • Finanse i prawo
  • Lokalizacje
  • Porady
Tematy

Nabywca używanego „M” też korzysta z rękojmi

Andrzej Prajsnar

Andrzej Prajsnar

14.05.2019

O rękojmi mówi się głównie w kontekście nowych mieszkań. Warto wiedzieć, że osoby kupujące lokum z drugiej ręki także podlegają ustawowej ochronie.

Wiele artykułów wyjaśniających uprawnienia nabywcy mieszkania z tytułu rękojmi, skupia się jedynie na przepisach dotyczących zakupu nowego „M”. Tymczasem rękojmia obejmuje również transakcje polegające na sprzedaży lokalu z rynku wtórnego.

W przypadku takiego mieszkania, przepisy chroniące nabywcę np. przed skutkami zatajonych wad są bardzo potrzebne. Na rynku wtórnym nie brakuje mieszkań, których obecni właściciele tylko prowizorycznie rozwiązali problemy dotyczące np. zawilgoconych ścian lub odpadającej glazury. Właśnie dlatego eksperci GetHome.pl postanowili dokładnie wyjaśnić, jakie są uprawnienia nabywcy używanego lokum z tytułu rękojmi. Takie wyjaśnienie przyda się również wszystkim osobom, które sprzedają mieszkanie na rynku wtórnym, albo niebawem zamierzają to zrobić.

Zakup używanego „M” nie zapewnia konsumenckiej ochrony

Możliwość wykorzystania rękojmi po zakupie mieszkania „z drugiej ręki” bywa traktowana jako argument na korzyść rynku wtórnego. Ochrona dotycząca rękojmi rzeczywiście poprawia sytuację osoby, która kupiła używane lokum. Warto jednak zdawać sobie sprawę, że taka ochrona nie będzie równie szeroka, jak w przypadku zakupu mieszkania od dewelopera. Wynika to z faktu, że kupno mieszkania od osoby prywatnej nie ma charakteru konsumenckiego. Zgodnie z artykułem 22 indeks 1 kodeksu cywilnego; „za konsumenta uważa się osobę fizyczną dokonującą z przedsiębiorcą czynności prawnej niezwiązanej bezpośrednio z jej działalnością gospodarczą lub zawodową”.

W związku z powyższym, osoba prywatna kupująca używane mieszkanie od innej osoby prywatnej (nieprowadzącej działalności gospodarczej związanej z obrotem nieruchomościami), nie będzie mogła korzystać z szerszego zakresu ochrony prawnej jako konsument.

Myślisz o zakupie mieszkania? Sprawdź: rynek pierwotny a wtórny

rękojmia gethome.pl

Uwaga: na rynku wtórnym można ograniczyć zakres rękojmi

Przepisy kodeksu cywilnego wskazują, że w przypadku zakupu mieszkania przez konsumenta, niemożliwe jest wprowadzenie klauzul umownych, które ograniczą zakres rękojmi. Z podobną ochroną nabywcy nie mamy do czynienia na rynku wtórnym mieszkań. Osoba kupująca lokal lub dom „z drugiej ręki” nie jest konsumentem.

Planujesz zakup używanego M? Przeczytaj, co sprawdzić przed kupnem mieszkania z rynku wtórnego

Właśnie dlatego sprzedawca może zaproponować takiemu nabywcy rozwiązania ograniczające zakres rękojmi albo nawet całkowicie wyłączające rękojmię. Taka możliwość oznacza, że w przypadku zakupu używanego mieszkania, koniecznie trzeba sprawdzić wzorzec umowy. Chodzi o to, żeby sprzedawca nie próbował w niej „przemycić” klauzul ograniczających jego odpowiedzialność za wady domu lub lokalu. 

Na całe szczęście, obowiązujące przepisy przewidują pewną formę ochrony osób, które przy zakupie używanego mieszkania podpisały umowę ograniczającą lub wyłączającą odpowiedzialność sprzedawcy z tytułu rękojmi. Korzystne dla sprzedawcy klauzule umowne dotyczące rękojmi nie mają zastosowania do podstępnie zatajonych wad mieszkania.

Sprawdź oferty mieszkań na sprzedaż we Wrocławiu

Przykładem podstępnego zatajenia wady jest zamalowanie pleśni na ścianie lub umyślne niepoinformowanie kupującego o problemach związanych z nieruchomością mieszkaniową. Trzeba liczyć się z faktem, że spór dotyczący umyślnego zatajenia wady często zostanie rozstrzygnięty dopiero na sądowej wokandzie. Sprzedawca może argumentować, że w momencie zakupu nabywca wiedział o wadzie fizycznej lokum. Taka sytuacja wyklucza bowiem skuteczne roszczenia z tytułu rękojmi.

Kolejna linia obrony sprzedawcy mieszkania opiera się na wykazaniu, że wada fizyczna wprawdzie powstała po transakcji, ale jej przyczyna nie tkwiła w sprzedawanym mieszkaniu (wedle stanu na dzień podpisania umowy). 

Od 2014 r. dłuższa rękojmia dotyczy też używanych lokali…

Wielu czytelników zainteresowanych zakupem mieszkania mogło słyszeć o przedłużonej rękojmi dotyczącej lokali i domów, która obowiązuje od końca 2014 r. Warto wiedzieć, że dłuższy okres odpowiedzialności sprzedawców za wady fizyczne mieszkania (5 lat zamiast 3 lat) ma zastosowanie również do używanych lokali oraz domów. Tylko dla mieszkań zakupionych przed 24 grudnia 2014 r. trzeba stosować termin trzyletni.

Nie stać Cię na zakup mieszkania za gotówkę? Przeczytaj, jak wziąć kredyt hipoteczny na mieszkanie

Sprzedawca nie będzie ponosił odpowiedzialności za wady fizyczne mieszkania, jeżeli usterkę stwierdzono już po upływie pięcioletniego terminu. Wyjątek od tej zasady dotyczy wad podstępnie ukrytych przez sprzedawcę. Aktualny właściciel mieszkania kupionego wcześniej jako używane, powinien również pamiętać, że na zgłoszenie wady ma rok począwszy od momentu stwierdzenia takiej usterki.

Problem dotyczący wad w zakupionym lokalu lub domu najlepiej jest rozwiązać polubownie (bez wszczynania sporu sądowego). List skierowany do sprzedawcy mieszkania powinien dokładnie wskazywać wady (udokumentowane zdjęciami) i precyzować nasze roszczenia. Mowa o usunięciu wady (na koszt sprzedawcy) lub adekwatnym obniżeniu ceny lokum. Odstąpienie od umowy sprzedaży to ostateczne rozwiązanie, na które sprzedawca nie zgodzi się łatwo.

Subskrybuj „Gethome” na Google News

Andrzej Prajsnar

Andrzej Prajsnar

Ekonomista z wykształcenia i humanista z zamiłowania. Swoją obecność w mediach rozpoczął od dwutygodnika Krakowski Rynek Nieruchomości i serwisu Krajowy Rynek Nieruchomości. Na portalu RynekPierwotny.pl publikuje od maja 2012 roku. Obecnie pracuje również jako główny analityk i ekspert w porównywarce finansowej eBroker.pl. Przedruki i cytowania jego tekstów były publikowane w wielu mediach (przykłady: Rzeczpospolita, Gazeta Wyborcza, Uważam Rze, bankier.pl, money.pl, gazetaprawna.pl, wp.pl, interia.pl). W wolnym czasie zajmuje się fotografią przyrodniczą. Jest również miłośnikiem kina psychologicznego i beletrystyki. Bardzo lubi analizować zawiłości historii najnowszej.

Znajdź i zamieszkaj

GetHome to pierwszy w Polsce portal z ofertami nieruchomości na sprzedaż i wynajem, który zapewnia maksymalną przejrzystość dla użytkownika – z dokładną lokalizacją, bez duplikatów ofert i reklam! Portal prezentuje ogłoszenia sprzedaży i wynajmu mieszkań oraz domów z rynku pierwotnego oraz wtórnego dając internautom bezpośredni kontakt do osób odpowiedzialnych za konkretne oferty.

Twoja przeglądarka nie jest obsługiwana

Nowa odsłona RynkuPierwotnego została stworzona w oparciu o najnowsze technologie zapewniające szybsze działanie serwisu i maksymalne bezpieczeństwo. Niestety, Twoja aktualna przeglądarka nie wspiera tych technologii.

Sugerujemy pobranie najnowszej wersji jednej z poniższych wyszukiwarek:

Mozilla Firefox

Mozilla Firefox

Google Chrome

Google Chrome

Microsoft Edge

Microsoft Edge

Safari

Safari

Opera

Opera