Rękojmia na mieszkanie z rynku wtórnego – co warto wiedzieć?

Kupując zupełnie nowe mieszkanie, zwykle jest się świadomym obowiązującej przez 5 lat rękojmi, która chroni przed ukrytymi wadami i pozwala na ich bezpłatne usunięcie. Rękojmia na mieszkanie z rynku wtórnego to jednak znacznie słabiej znana kwestia. Czy kupując mieszkanie „z drugiej ręki”, można liczyć na usunięcie ukrytych wad mieszkania w ramach rękojmi? Kiedy obowiązuje i co obejmuje? Wyjaśniamy.

Rękojmia za wady fizyczne nieruchomości – orzecznictwo

Rękojmia jest świadczeniem sprzedawcy na rzecz kupującego, które przewiduje jego odpowiedzialność za wady sprzedawanego towaru. W przeciwieństwie do gwarancji jest to świadczenie przymusowe, regulowane przepisami prawa.

Rękojmia za wady nieruchomości jest regulowana przez Kodeks cywilny. Zgodnie z jego zapisami, prawo do skorzystania z rękojmi przysługuje kupującemu niezależnie od tego, czy mieszkanie nabył z tzw. rynku pierwotnego, czy też rynku wtórnego, od osoby prywatnej, czy też od firmy. Rękojmia przy zakupie mieszkania na rynku wtórnym obowiązuje przez 5 lat – tak samo jak w przypadku zakupu od dewelopera. Sprzedawca jest odpowiedzialny względem kupującego, jeżeli rzecz sprzedana ma wadę fizyczną lub prawną.

Na czym polega rękojmia za wady fizyczne nieruchomości? Orzecznictwo potwierdza, że w ramach uprawnień z tego tytułu kupujący może złożyć oświadczenie o obniżeniu ceny albo o odstąpieniu od umowy, chyba, że sprzedawca niezwłocznie i bez nadmiernych niedogodności dla kupującego wymieni rzecz wadliwą na wolną od wad albo wadę usunie.

Ograniczenie to nie ma zastosowania, jeżeli rzecz była już wymieniona przez sprzedawcę lub naprawiana, albo sprzedawca nie uczynił zadość obowiązkowi wymiany rzeczy na wolną od wad lub usunięcia wady. Należy również pamiętać, że rękojmia za wady fizyczne nieruchomości nie może być zastosowana, jeśli w momencie zakupu owe wady były znane nabywcom.

Rękojmia za wady prawne nieruchomości

Kodeks cywilny mówi też o rękojmi za wady prawne nieruchomości. Mówi się o nich wtedy, gdy:

• nieruchomość stanowi własność osoby trzeciej,
• nieruchomość jest obciążona prawem osoby trzeciej,
• występuje ograniczenie w korzystaniu lub rozporządzaniu nieruchomością wynikające z decyzji lub orzeczenia właściwego organu.

Należy jednak pamiętać, że rękojmia za wady prawne nieruchomości obowiązuje tylko wtedy, gdy są to wady ukryte, czyli zatajone przed kupującym w momencie dokonania transakcji.

Rękojmia nieruchomości na rynku wtórnym

Kiedy dokładnie obowiązuje rękojmia nieruchomości? Rynek wtórny i rynek pierwotny rządzą się dokładnie takimi samymi prawami – można z niej skorzystać w okresie 5 lat od nabycia nieruchomości. Warto jednak wiedzieć, że zgodnie z art. 558 Kodeksu cywilnego możliwe jest zarówno rozszerzenie, jak i ograniczenie lub wyłączenie zakresu rękojmi.

Dlatego konieczne jest dokładne przeczytanie umowy kupna-sprzedaży nieruchomości przed jej podpisaniem. Niektórzy sprzedawcy umieszczają w niej zapisy ograniczające rękojmię, co stanowi ostrzeżenie dla nabywcy. Przy takim brzmieniu umowy otrzymanie jakiejkolwiek rekompensaty za wady nieruchomości, które uwidocznią się już po jej nabyciu, może być bardzo trudne.

Rękojmia na mieszkanie z rynku wtórnego

Rękojmia za wady mieszkania na rynku wtórnym dotyczy zarówno fizycznych, jak i prawnych wad, o których kupujący nie wiedział w momencie podpisywania umowy. Trzeba jednak udowodnić, że owe wady istniały jeszcze przed zawarciem transakcji lub wynikają z przyczyn związanych ze zdarzeniami wynikłymi przed odbiorem kluczy do lokalu. Rękojmia za wady fizyczne nieruchomości może być przyznana np. w przypadku:

• zawilgocenia ścian (które zostało jedynie zamalowane),
• pęknięć konstrukcyjnych budynku,
• niezgodności z umową powierzchni użytkowej,
• nieszczelności instalacji wodnej,
• nieszczelności dachu,
• brakujących elementów lokalu podlegających umowie kupna-sprzedaży (np. zdemontowany kocioł grzewczy),
• występowania insektów lub szkód po gryzoniach.

Aby ubiegać się o rękojmię, należy wystąpić do sprzedawcy na piśmie (listownie, za potwierdzeniem odbioru). Korespondencja powinna zawierać jasne skazanie zaobserwowanych wad i oczekiwania dotyczące działań podjętych przez sprzedawcę (np. usunięcie wady fizycznej, adekwatne obniżenie kosztu transakcji). Co ważne, zgłoszenia wady trzeba dokonać w ciągu miesiąca od momentu jej wystąpienia (zauważenia).

Rękojmia za wady domu na rynku wtórnym

Rękojmia za wady domu na rynku wtórnym może być przyznana na takich samych zasadach jak rękojmia za wady mieszkania. Jej uzyskanie wymaga również podjęcia identycznych kroków. Konieczne będzie udowodnienie zasadności roszczeń. Najczęściej można ubiegać się o usunięcie wad lub obniżenie kosztu transakcji. Jej całkowite anulowanie jest możliwe tylko wtedy, gdy wady są na tyle istotne, że uniemożliwiają korzystanie z nieruchomości zgodnie z jej przeznaczeniem.

Podsumowanie

Warto pamiętać, że rękojmia za wady nieruchomości obowiązuje zarówno na rynku pierwotnym, jak i rynku wtórnym – niezależnie od tego, czy sprzedawcą jest osoba prywatna, czy też firma. Obejmuje wady fizyczne oraz wady prawne. Należy jednak uważać. Zbywca nie odpowiada z tytułu rękojmi, jeśli kupujący wiedział o wadach nieruchomości w chwili podpisania aktu notarialnego.

Może też zawrzeć w umowie kupna-sprzedaży zapisy ograniczające lub wykluczające możliwość skorzystania z tego rozwiązania. Jeśli jednak zbywca podstępnie zataił istnienie wady, nawet tego typu klauzule nie zwalniają go od odpowiedzialności. Mimo to, przed zakupem z rynku wtórnego warto dokładnie przeanalizować umowę oraz przeprowadzić dokładną inspekcję stanu technicznego i prawnego nieruchomości. Pomoże to uniknąć przykrych niespodzianek i nierzadko przedłużających się procedur związanych z korzystaniem z rękojmi.