Najemca a wynajmujący: kto to jest najemca i kim jest wynajmujący?

Wynajmujący – kto to? To pytanie często zadają osoby, które dopiero poznają rynek najmu; wynajmujący i najemca to dwa pojęcia, które zazwyczaj są mylone w takiej sytuacji. Jakie są zatem prawa najemcy mieszkania, a jakie obowiązki wynajmującego mieszkanie? Kto jest kim na rynku najmu i co warto wiedzieć?

Z tego artykułu dowiesz się:

• kto to jest najemca i kim jest wynajmujący,
• jakie są prawa i obowiązki obu stron,
• jakie formalności wiążą się z zawarciem umowy najmu.

Najemca i wynajmujący – kto jest wynajmującym, a kto najemcą?

Zarówno najemca, jak i wynajmujący, zanim przystąpią już do konstruowania i spisywania właściwej umowy, powinni wiedzieć, jakie ciążą na nich obowiązki, jakie mają prawa i przede wszystkim – kim tak właściwie są. Niekiedy najemca traktowany jest na równi z wynajmującym w kwestiach, które go w ogóle nie dotyczą. Wynajmujący potrafią również pomylić najemcę z właścicielem nieruchomości. Definicje nie są tu jednak równoznaczne.

Najemca - definicja

Kto to jest najemca? W Ustawie o ochronie praw lokatorów nie ma wprawdzie klarownej definicji najemcy, jednak należy przyjąć, że najemca to osoba, która jest lokatorem danego lokum (mieszkania, domu) i najmuje dany lokal za korzyść materialną, odprowadzaną na rzecz wynajmującego. Najemca nie ma prawa do wynajmowania lokalu. Może je jedynie podnajmować (w całości lub części), ale tylko za zgodą wynajmującego. 

Wynajmujący - kto to?

Wynajmujący to natomiast właściciel mieszkania, który udostępnia je najmującemu za określoną korzyść materialną na podstawie specjalnie przygotowanej umowy. Wynajmujący powinien być właścicielem nieruchomości (bez względu na to, czy ją kupił, czy otrzymał np. w spadku - proces przeniesienia własności powinien być zakończony w chwili rozpoczęcia wynajmu) i mieć do niej pełne prawa. 

Wynajmujący jest osobą, która czerpie zyski z użytkowania mieszkania lub innej nieruchomości przez osoby trzecie, czyli najemców. Pamiętajmy, że zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą być osobami prawnymi.

Ustawa o ochronie praw lokatorów – kogo dotyczy? Najemca a wynajmujący - aspekt prawny

Obie strony umowy najmu, zarówno najemca, jak i wynajmujący, mają określone prawa i obowiązki wynikające m.in. z ustawy o ochronie praw lokatorów.

Jakie prawa i obowiązki ma najemca?

Najemca mieszkania ma prawo do godnego mieszkania i przestrzegania ustaleń umowy. Wynajmujący nie może więc z dnia na dzień wyrzucić lokatora z mieszkania, jeżeli ten ma umowę z odpowiednim okresem wypowiedzenia. Lokator może oczekiwać, że zostanie mu wręczone wypowiedzenie z odpowiednio długim czasem na wyprowadzkę (według prawników powinien być to miesiąc przed zakończeniem umowy).

Prawo do godnego zamieszkiwania oznacza, że m.in.:

• nieruchomość nie może zagrażać życiu lub zdrowiu - lokator ma prawo domagać się wykonania niezbędnych remontów i usunięcia np. chorobotwórczych drobnoustrojów czy robactwa.
• podobne prawa ma najemca mieszkania w przypadku ewentualnych napraw sprzętów dostępnych w mieszkaniu podczas podpisywania umowy - najemca może wyznaczyć odpowiedni termin wykonania napraw, a jeżeli nie jest on wykonany przez wynajmującego – może wykonać naprawę na koszt właściciela. 

Warto dodać, że to najemca zarządza mieszkaniem na czas jego wynajmu. Lokatorzy odpowiadają za cały stan nieruchomości, ale mogą podpisywać odpowiednie umowy (np. na internet, telefon czy telewizję) oraz dokonywać zakupu sprzętu, który później (po okresie wynajmu) mają prawo zabrać. 

Osoba wynajmująca mieszkanie od właściciela nieruchomości ma jednak również pewne obowiązki - podstawowym jest dbanie o mieszkanie i utrzymywanie go w jak najlepszym stanie. Do obowiązków najemcy należy też opłacanie czynszu i dokonywanie wszystkich opłat, które zostały uwzględnione w umowie. Ponadto najemca musi również przestrzegać zasad współżycia społecznego. 

Warto jednocześnie zaznaczyć, że najemca powinien eksploatować lokal w sposób określony w umowie. Tym samym w przypadku najmu na cele mieszkaniowe najemca nie może wykorzystywać mieszkania czy pokoju – bez zgody wynajmującego i zmian w umowie – na cele prowadzenia działalności gospodarczej.

Jeśli chodzi o obowiązki najemcy mieszkania, warto też zwrócić uwagę na to, że niekiedy to właśnie na lokatorze ciąży obowiązek dokonywania napraw. Mowa zwłaszcza o drobnych usterkach, wynikających z użytkowania sprzętów (i generalnie mieszkania) czy o awariach będących skutkiem postępowania najemcy. Często strony, podpisując umowę najmu, umawiają się również, że lokator ponosi koszt naprawy do pewnej kwoty, np. do 300 czy 400 zł. W takiej sytuacji, jeśli awarii ulegnie np. pralka, a za naprawę trzeba będzie zapłacić 200 zł, to koszt pokrywa najemca. 

Należy też pamięć o tym, że najemca ma obowiązek pozostawić lokal, gdy będzie go opuszczać, w stanie niepogorszonym; to oznacza zazwyczaj konieczność np. odmalowania ścian, zwłaszcza jeśli widać na nich zabrudzenia, które powstały podczas zajmowania lokalu przez najemcę. Z drugiej strony najemca nie ponosi jednak odpowiedzialności za zużycie materiałów czy przedmiotów wynikające z normalnego użytkowania; mowa np. o przetarciach na wykładzinie czy kanapie.

Czy właściciel mieszkania może wejść do wynajmowanego lokalu?

Wynajmujący mieszkanie, czyli zazwyczaj właściciel mieszkania, nie może co do zasady wchodzić samodzielnie do lokalu będącego przedmiotem najmu – może jedynie liczyć na to, że najemca wpuści go do środka. Nieco inaczej wygląda to jednak w sytuacji, gdy wynajmujący zdecydował się na wynajęcie lokatorom jedynie pojedynczych pokoi (z prawem korzystania z części wspólnych). Właściciel mieszkania może wtedy wejść do lokalu, jednak nadal nie ma prawa, bez zgody lokatorów, wchodzić do wynajętych pokoi.

Jakie prawa i obowiązki ma wynajmujący?

Jeśli chodzi o prawa wynajmującego mieszkanie, to wynajmujący ma m.in. prawo do ustanowienia kaucji, czyli zabezpieczenia wynajmującego przed ewentualnymi zniszczeniami, których lokator może dokonać w trakcie trwania umowy najmu. Kaucja nie może jednak przekroczyć wartości dwunastu stawek czynszu za nieruchomość. W przypadku najmu okazjonalnego mowa o wysokości nieprzekraczającej sześciokrotności wartości czynszu.

Wynajmujący ma również prawo do podniesienia czynszu - choć musi pamiętać o pewnych ograniczeniach. Wynajmujący nie może podnieść czynszu z dnia na dzień. Jest zobowiązany do poinformowania najemców odpowiednio wcześniej i powinien uwzględnić to, że najemca ma prawo do rozwiązania umowy (na warunkach pierwotnych). Obowiązuje więc okres wypowiedzenia umowy. 

Z kolei, jeśli lokator wprowadzi zmiany w mieszkaniu bez uzgodnienia ich z właścicielem nieruchomości, to wynajmujący może również wymagać, żeby stan mieszkania oddanego pod wynajem w pełni oddawał stan pierwotny. 

Warto też wiedzieć, że wynajmujący ma zawsze prawo przeprowadzać zmiany w swoim lokum - również podczas wynajmu nieruchomości. W tym przypadku należy odpowiednio wcześnie poinformować o tym lokatorów.

Wynajmujący mieszkania ma jednak również obowiązki względem najemcy. Chodzi m.in. o zapewnienie sprawnego działania istniejących instalacji i urządzeń - zarówno tych związanych z budynkiem, jak i stanowiących wyposażenie lokalu mieszkalnego. Ponadto wynajmujący powinien też wydać lokal najemcy w stanie adekwatnym do umówionego użytkowania. 

Co ciekawe, jeśli chodzi o obowiązki wynajmującego mieszkanie, często zapomina się, że wynajmujący jest zobowiązany również do dbania o otoczenie nieruchomości – choć co do zasady, w przypadku bloków mieszkalnych, obowiązek ten de facto spoczywa na wspólnocie lub spółdzielni mieszkaniowej. Jeśli jednak otoczenie budynku i lokalu nie jest utrzymane w należytym stanie, a najemca zgłosi to wynajmującemu, ten powinien podjąć odpowiednie działania i zgłosić to zarządcy budynku.

Interesuje Cię wynajem? Sprawdź nasze oferty:

• mieszkania do wynajęcia Warszawa,
• mieszkania do wynajęcia Kraków,
• Poznań wynajem mieszkania,
• mieszkania do wynajęcia Wrocław,
• mieszkania do wynajęcia Gdańsk.

Sprawdź pełną ofertę mieszkań do wynajęcia na portalu Gethome.pl.

Kwestie formalne - umowy i podatki

Wynajmujący i najemca powinni zawrzeć umowę - może być to zwykła umowa najmu mieszkania lub umowa najmu okazjonalnego. W tym drugim przypadku umowę powinien sporządzić notariusz. Najemca musi potwierdzić, że ma możliwość zamieszkania w innym lokalu w przypadku natychmiastowej egzekucji i nie będzie utrudniał jej wykonania, jeśli pojawią się ku temu powody, które (zgodnie z ustawą) uprawnią wynajmującego do wniesienie o natychmiastowe usunięcie najemcy z lokalu. Z tego względu wielu wynajmujących wymaga zawarcia umowy właśnie najmu okazjonalnego. Na naszej stronie udostępniamy darmowy wzór umowy najmu mieszkania. 

Najem lokalu wiąże się również z koniecznością uiszczenia przez wynajmującego odpowiednich opłat skarbowych. Podatek od najmu mieszkania zawsze płaci wynajmujący.

Jeśli najem odbywa się w ramach najmu prywatnego, jedyną dostępną obecnie formą opodatkowania jest ryczałt od przychodów ewidencjonowanych. Stawka ryczałtu wynosi 8,5 proc. w przypadku rocznych przychodów z najmu w wysokości do 100 tys. zł. Nadwyżka powyżej tej kwoty jest już jednak rozliczana stawką w wysokości 12,5 proc. W przypadku najmu w ramach działalności gospodarczej przedsiębiorcy wciąż mają możliwość wyboru formy opodatkowania. 

Oprócz podatku dochodowego wynajmujący może również mieć obowiązek zapłaty podatku VAT. Jeśli nieruchomość będąca przedmiotem najmu jest wynajmowana do celów mieszkalnych, wynajmujący może skorzystać ze zwolnienia z VAT. W sytuacji, gdy wynajmowany lokal jest lokalem użytkowym, zapłata VAT będzie już jednak konieczna, jeśli wysokość przychodów z tytułu najmu przekroczy w skali roku 200 tys. zł. 

Wynajmujący powinien również pamiętać, że jeśli zawarł z najemcą umowę najmu okazjonalnego, musi zgłosić ten fakt do Urzędu Skarbowego właściwego ze względu na miejsce zamieszkania w ciągu 14 dni od dnia rozpoczęcia najmu. W przypadku zwykłej umowy najmu dokonywanie zgłoszenia do US nie jest obowiązkowe. 

Najemca i wynajmujący: podsumowanie

Wiele osób wciąż nie wie, jakie są różnice między najemcą a wynajmującym oraz jakie są prawa i obowiązki obu stron umowy najmu. Sporo wątpliwości wzbudza również kwestia formalności, których należy dopełnić w razie zawarcia umowy; właściciele nieruchomości wynajmujący mieszkanie po raz pierwsze nie zawsze zdają sobie też sprawę z obowiązków podatkowych, jakie na nich ciążą z tego tytułu. Warto jednocześnie pamiętać, że o ile zapisy umowy najmu muszą być zgodne z prawem (m.in. z ustawą o ochronie praw lokatorów), o tyle wiele kwestii podlega uzgodnieniu między stronami - zgodnie z zasadą swobody zawierania umów.