Umowa na wyłączność z pośrednikiem

Jeśli chcesz sprzedać swoją nieruchomość lub ją wynająć, możesz rozważać nawiązanie współpracy z biurem nieruchomości. Jedną z form rozliczenia z agencją jest umowa na wyłączność.

W tym artykule znajdziesz wszystkie niezbędne informacje - poznasz charakterystykę umowy pośrednictwa na wyłączność, dowiesz się, jakie ma zalety i wady, co powinno się w niej znaleźć, a przede wszystkim - w jaki sposób zabezpieczyć swoje interesy.

Współpraca z pośrednikiem

Coraz więcej osób posiadających mieszkanie na wynajem lub sprzedaż decyduje się na nawiązanie współpracy z pośrednikiem nieruchomości. To wygodne rozwiązanie, ponieważ pośrednik doskonale zna lokalny rynek nieruchomości, wie jak wypromować ogłoszenie, a dodatkowo - ma zazwyczaj w swojej bazie klientów, którzy planują kupić lub wynająć mieszkanie. Dzięki temu znalezienie potencjalnego nabywcy jest znacznie prostsze.

Jakie jest jednak wynagrodzenie pośrednika i ile musi zapłacić klient, który zdecyduje się na taką współpracę? Każde biuro nieruchomości będzie mieć własną stawkę prowizji. Często jest ona uzależniona od wielu czynników. Zazwyczaj jednak agencja pobiera prowizję w wysokości kilku procent wartości transakcji. Osoby, które zdecydują się na pośrednictwo, mogą podpisać z agencją umowę otwartą lub umowę na wyłączność.

Umowa na wyłączność

Z wielu względów to umowa na wyłączność z biurem nieruchomości cieszy się coraz większą popularnością. Czym się charakteryzuje?

Charakterystyka umów na wyłączność

Umowa na wyłączność gwarantuje prawo do pośredniczenia w sprzedaży lub wynajęciu nieruchomości tylko jednemu pośrednikowi - w przeciwieństwie do umowy otwartej, zawieranej z kilkoma agentami. Co jednak istotne, umowa dotyczy wyłącznie kwestii pośrednictwa w sprzedaży lub wynajmie - tym samym właściciel nieruchomości może również samodzielnie sfinalizować transakcję, jeśli tylko znajdzie klienta.

Jeśli chodzi o zalety umowy na wyłączność, to warto przede wszystkim podkreślić, że pośrednik, z którym podpisano taką umowę, jest zazwyczaj znacznie mocniej zaangażowany w działania prowadzące do sprzedaży lub wynajęcia nieruchomości. Pośrednik wie bowiem, że jeśli znajdzie klienta, otrzyma prowizję - podczas gdy w przypadku umowy otwartej nie ma pewności, że jego wysiłek zostanie w jakikolwiek sposób wynagrodzony.

Większe zaangażowanie pośrednika przekłada się również na inne kwestie. Pierwszą z nich jest lepsza promocja ogłoszenia. Marketing agencyjny jest zazwyczaj znacznie bardziej skuteczny niż samodzielne reklamowanie nieruchomości czy nawet promocja oferty w przypadku umowy otwartej. Składa się na to kilka czynników:

• większy zasięg ogłoszenia - pośrednik umieści ogłoszenie nie tylko na stronie biura, ale również - na wszystkich dostępnych portalach ogłoszeniowych czy w mediach społecznościowych. Ponadto pośrednicy często mają też bazę klientów, którzy szukają mieszkania na sprzedaż lub wynajem - dzięki czemu mogą bezpośrednio podesłać im ogłoszenie,
• znajomość narzędzi do promocji ogłoszenia - pośrednik wie, jaki sposób reklamowania nieruchomości będzie korzystny i jak ustawić reklamę tak, by osoby zainteresowane kupnem mieszkania mogły natrafić na ogłoszenie,
• większa atrakcyjność samego ogłoszenia i lepszy efekt marketingowy - pośrednik pracujący na podstawie umowy na wyłączność zadba nie tylko o profesjonalny opis nieruchomości i zawarcie wszystkich niezbędnych informacji, ale również - o zdjęcia dobrej jakości.

Warto też zaznaczyć, że klauzula wyłączności ma jeszcze jedną, ważną zaletę. Ogłoszenie umieszczane na różnych portalach czy w mediach społecznościowych jest identyczne. W przypadku umowy otwartej każdy pośrednik samodzielnie konstruuje ofertę, co zazwyczaj wiąże się z innymi zdjęciami nieruchomości oraz mniej lub bardziej rozbudowanym opisem. Dla odbiorcy, który natrafia na różne wersje ogłoszenia o sprzedaży czy wynajmie tego samego mieszkania, oferta może wydawać się mniej wiarygodna.

Z kolei jeśli chodzi o wady umowy na wyłączność, to warto pamiętać, że właściciel mieszkania - nawet jeśli pośrednik okaże się nieskuteczny - przez cały czas trwania umowy nie może zawrzeć umowy z innym biurem nieruchomości. Dodatkowo dochodzi do tego kwestia zapłaty wynagrodzenia w sytuacji, gdy nieruchomość sprzeda ostatecznie nie pośrednik, a sam właściciel.

Zawarcie umowy na wyłączność może niekiedy skutkować koniecznością zwrotu pośrednikowi części kosztów poniesionych na promocję ogłoszenia nawet wtedy, gdy to sprzedający nieruchomość samodzielnie znalazł kupca i sfinalizował transakcję. Wszystko zależy jednak od konstrukcji umowy.

Dla kogo rekomendowana jest umowa na wyłączność?

Zawarcie umowy z klauzulą wyłączności powinny rozważyć przede wszystkim osoby, dla których najważniejsza jest oszczędność czasu. Sprzedaż nieruchomości staje się zadaniem pośrednika - któremu z kolei zależy na jak najszybszym sfinalizowaniu transakcji (i w dodatku - za jak najwyższą cenę). Właściciel nieruchomości nie musi martwić się ani stworzeniem ogłoszenia (na co składa się również profesjonalna sesja zdjęciowa czy home staging), ani jego promowaniem czy kontaktem z zainteresowanymi osobami.

Konstrukcja umowy - wzór umowy na wyłączność

Co musi znaleźć się w każdej umowie pośrednictwa w obrocie nieruchomościami? Po pierwsze - konieczne jest określenie stron umowy, czyli podanie podstawowych danych klienta i pośrednika. Oprócz tego w umowie muszą znaleźć się dane nieruchomości, która jest przedmiotem umowy (adres, powierzchnia itd.) oraz czas obowiązywania umowy (zazwyczaj umowa jest zawierana na określony czas - np. kilka miesięcy). Podany musi być też cel umowy - chodzi o wyraźne zaznaczenie, czy celem jest sprzedaż nieruchomości, czy jej wynajem.

W umowie należy też umieścić upoważnienie dla pośrednika - tak, by mógł zgodnie z prawem podejmować poszczególne czynności (m.in. kontaktować się z potencjalnymi nabywcami i prowadzić negocjacje) w imieniu swojego klienta. Istotne jest również uregulowanie w umowie kwestii wynagrodzenia pośrednika w obrocie nieruchomościami.

W umowie powinien też znaleźć się zakres zobowiązań obu stron. Na tę kwestię - oraz na kwestię wynagrodzenia - warto zwrócić szczególną uwagę podpisując umowę na wyłączność.

Okiem prawnika

Jeśli chodzi o zakres zobowiązania obu stron, to warto zdawać sobie sprawę z faktu, że zapisy w umowie mogą być podstawą do późniejszych ewentualnych roszczeń - zarówno ze strony klienta jak i biura nieruchomości. Klient powinien zatem dopilnować, by w umowie znalazły się wszystkie czynności, jakie ma podjąć pośrednik, by sprzedać lub wynająć nieruchomość. Jednocześnie klient również musi wywiązać się z zobowiązań nałożonych na niego umową (czyli np. z dostarczenia agentowi wymaganych dokumentów itd.).

W umowie na wyłączność warto również zwrócić szczególną uwagę na kwestię wynagrodzenia pośrednika - i tego, czy zapłata jakiejś części wynagrodzenia konieczna będzie również w przypadku samodzielnej sprzedaży nieruchomości przez jej właściciela. W interesie klienta leży niedopuszczenie do takiego zapisu - lub przystanie jedynie na zwrot kosztów poniesionych przez pośrednika np. przy przygotowywaniu ogłoszenia (koszt zdjęć, home stagingu itd.).

Co ważne, brak konieczności zapłaty prowizji pośrednikowi przy samodzielnej sprzedaży mieszkania przez klienta jest bezdyskusyjny. Przepisy nie dopuszczają możliwości, by klient był w takiej sytuacji zobowiązany do zapłaty prowizji.

Warto pamiętać, że w umowie mogą znaleźć się też dodatkowe ustalenia dokonane między stronami. W tym na przykład - kwestia kar umownych i odszkodowania. Należy mieć jednak świadomość, że tego rodzaju zapisy muszą dotyczyć obu stron - czyli konsekwencje finansowe za niewywiązanie się z ustalonych zobowiązań będą mogły być wyciągnięte zarówno wobec klienta jak i pośrednika.

Dobrym pomysłem jest natomiast określenie warunków wypowiedzenia umowy - tak, by klient, w razie braku działań ze strony pośrednika lub niewywiązywania się z ustalonych zobowiązań, mógł bez przeszkód zerwać umowę.

Umowa na wyłączność a umowa otwarta - porównanie

Podstawowa różnica między umowami dotyczy liczby osób zaangażowanych, by sprzedać nieruchomość lub ją wynająć. Większa liczba pośredników w przypadku umowy otwartej teoretycznie zwiększa szanse na transakcję, ale w praktyce zazwyczaj promocja ogłoszenia jest niewielka, a wysiłki pośredników - ograniczone.

Wszystko ze względu na to, że prowizję może ostatecznie otrzymać inny agent. Przy umowie na wyłączność jest to wykluczone, a to przekłada się z kolei na większe zaangażowanie samego pośrednika. To również wygodniejsza sytuacja dla klienta, który musi kontaktować się wyłącznie z jednym agentem.

Skorzystanie z usług pośrednika nieruchomości będzie najlepszym rozwiązaniem dla osób, którym zależy na jak najszybszym sprzedaniu mieszkania lub jego wynajęciu. Coraz więcej klientów decyduje się podpisać umowę na wyłączność - proces sprzedaży nieruchomości jest wtedy zazwyczaj szybszy. Podpisanie jednej umowy gwarantuje większe zaangażowanie ze strony pośrednika.

Umowa na wyłączność daje bowiem agentowi komfort, którego nie ma w przypadku umowy otwartej - czyli pewność, że jego działania przełożą się później na otrzymanie stosownego wynagrodzenia.