Umowa przyrzeczona sprzedaży nieruchomości: co to jest umowa przyrzeczona i jaki jest koszt?

Kupno nieruchomości niewprawionym nabywcom może przynieść wiele wątpliwości. Mnóstwo pytań wiąże się z podpisaniem umowy przyrzeczonej i kosztów związanych z zawarciem takiego dokumentu w formie notarialnej. Czego wymagać od dewelopera kupując mieszkanie z rynku pierwotnego? Jak porozumieć się ze sprzedawcą na rynku wtórnym? Co robić, gdy jedna ze stron uchyla się od podpisania umowy przyrzeczonej? Wyjaśniamy.

Z tego artykułu dowiesz się m.in.:

• czym jest umowa przyrzeczona,
• czym różni się od umowy przedwstępnej,
• jakie są koszty zawarcia umowy przyrzeczonej.

Co to jest umowa przyrzeczona i co zawiera - wzór

Umowa przyrzeczona jest naturalną konsekwencją zawarcia umowy przedwstępnej i zabezpiecza ona obie strony transakcji kupna-sprzedaży nieruchomości. 

We wcześniej zawieranej umowie przedwstępnej strony zobowiązują się do zawarcia umowy przyrzeczonej, co jest po prostu zobowiązaniem (umową) sprzedaży nieruchomości w formie aktu notarialnego. 

Zasadność umowy przyrzeczonej uregulowana jest przepisami Kodeksu cywilnego art. 389. W rzeczonym artykule wskazano, że jest zawierana na podstawie ustaleń umieszczonych w umowie przedwstępnej i zostanie podpisana w ustalonym przez strony terminie przyszłym. 

Jak już wspomniałam, treść umowy przyrzeczonej nadzorowana jest przez notariusza, który dba o umieszczenie w dokumencie wszystkich niezbędnych elementów, na które składają się:

• rodzaj umowy (umowa przeniesienia własności nieruchomości);
• data i miejsce zawarcia umowy;
• dane stron umowy (kupującego i sprzedającego);
• dane dot. nieruchomości;
• cena zakupu nieruchomości;
• termin i sposób zapłaty;
• oświadczenie sprzedającego dot. posiadania prawa własności nieruchomości;
• stan prawny nieruchomości;
• termin wydania mieszkania lub domu;
• dane notariusza;
• ustalenia między stronami, dotyczące np. ponoszenie ciężaru kosztów notarialnych;
  sposób rozstrzygania sporów (ewentualnych).

Tak wygląda wzór umowy przyrzeczonej, a forma jej zawarcia jest korzystna zarówno dla kupującego nieruchomość, jak i sprzedającego, chociażby ze względu na możliwość ewentualnej egzekucji. Jeśli jedna ze stron uchyla się od dokonania czynności wskazanych w umowie przyrzecznej, druga strona może domagać się jej zawarcia na drodze sądowej. W przypadku, w którym do tego nie dojedzie, strona poszkodowana ma prawo zażądać pokrycia strat w związku z niezawarciem umowy przyrzeczonej.  

Umowa przedwstępna a umowa przyrzeczona

Zawarcie umowy przedwstępnej jest kluczowym etapem w procesie ubiegania się o kredyt hipoteczny na zakup mieszkania. Ten ważny dokument stanowi potwierdzenie zobowiązania sprzedającego do przekazania nieruchomości na rzecz kupującego według ustalonych warunków. Z kolei, umowa przyrzeczona, podpisywana jest po zaakceptowaniu wniosku kredytowego, i to właśnie ona umożliwia bankowi przekazanie funduszy na zakup nieruchomości. Dzięki umowie przedwstępnej banki mogą dokładnie ocenić zobowiązania stron transakcji oraz ich zdolność do ich realizacji, co czyni ten dokument niezwykle istotnym w całym procesie kredytowym.

Choć umowa przedwstępna nie jest wymagana przez prawo, praktyka pokazuje, że większość instytucji finansowych oczekuje jej przedstawienia przy składaniu wniosku kredytowego. Zawarcie tego typu umowy bezpośrednio zabezpiecza interesy zarówno kupującego, jak i sprzedającego, a jej podpisanie w formie aktu notarialnego jeszcze bardziej wzmacnia to zabezpieczenie. Natomiast umowa przyrzeczona, zawierana obowiązkowo u notariusza, formalizuje przeniesienie własności i jest końcowym etapem finansowania zakupu nieruchomości, wiążącym się z dodatkowymi opłatami.

Jakie są koszty umowy przyrzeczonej?

Umowa przyrzeczona, przenosząca prawo własności do nieruchomości wiąże się z kosztami, które mogą być pokryte przez sprzedającego lub kupującego. Istnieje również możliwość, że obydwie strony proporcjonalnie podzielą się powstałymi kosztami. 

Nie przega: Ile kosztuje notariusz przy przepisaniu mieszkania, działki, spadku i zakupie nieruchomości?

Konkretnie chodzi tu o koszty notarialne sporządzenia umowy przyrzeczonej, których wysokość uzależniona jest od wartości nieruchomości, a także opłaty naliczane za każdą stronę odpisu aktu notarialnego umowy przyrzeczonej.

Jeżeli nieruchomość nie stanowi pierwszego mieszkania lub domu kupowanego przez nabywcę (rynek wtórny), zobowiązany jest on również do opłacenia podatku PCC wynoszącego 2% wartości nieruchomości.

Jaki jest termin zawarcia umowy przyrzeczonej?

Według Kodeksu cywilnego termin zawarcia umowy przyrzeczonej powinien być zawarty w umowie przedwstępnej, jednak ten sam dokument nie nakłada na strony takiego obowiązku, tzn. termin może zostać określony, ale nie musi. Natomiast z wielu względów dobrze jest, jeżeli termin ten ustalony jest już na etapie umowy przedwstępnej.  

Przeczytaj też: Kupujesz nieruchomość na rynku wtórnym? Sprawdź, czy nie jest zadłużona!

Gdy termin zawarcia umowy przyrzeczonej, wyznaczony w umowie przedwstępnej, upłynie bez jej podpisania, strona oczekująca na realizację zobowiązania ma prawo domagać się od drugiej strony wykonania umowy, czyli de facto sprzedaży nieruchomości. W przypadku, gdy termin zawarcia umowy przyrzeczonej nie został dotrzymany, Kodeks cywilny umożliwia stronie poszkodowanej określenie nowego terminu w ciągu roku. Jeżeli strona ta nie wykorzysta tego uprawnienia, jej prawa do żądania wykonania zobowiązań określonych w umowie przedwstępnej ulegają wygaśnięciu. Oznacza to, że bez ustalenia terminu i jego późniejszego dochowania, możliwość wymagania od drugiej strony spełnienia ustalonych wcześniej zobowiązań przepada.

Umowa przyrzeczona: podsumowanie

W procesie kupna-sprzedaży nieruchomości, umowa przyrzeczona odgrywa zasadniczą rolę, będąc ostatecznym aktem prawnym, który formalizuje przeniesienie własności. Stanowi ona kulminację wcześniejszych ustaleń zawartych w umowie przedwstępnej, zapewniając obu stronom transakcji bezpieczeństwo i pewność finalizacji umowy. Przejście przez etapy od umowy przedwstępnej do przyrzeczonej wymaga nie tylko świadomości praw i obowiązków, ale także rozumienia konsekwencji finansowych, jakie niosą za sobą te umowy. Koszty związane z umową przyrzeczoną, choć mogą wydawać się znaczące, są inwestycją w bezpieczeństwo i stabilność transakcji.

Zatem, choć proces zakupu nieruchomości może wydawać się skomplikowany i obarczony wieloma formalnościami, jego zrozumienie i właściwe podejście do każdego etapu, w tym zawarcie umowy przyrzeczonej, stanowią klucz do sukcesu i zadowolenia z finalizacji transakcji. Ostatecznie, jest to droga, która prowadzi do realizacji marzenia o własnym domu czy mieszkaniu.