Ustawa o ochronie praw lokatorów: lokator i jego prawa

Ochronę lokatorów zapewniają przepisy prawa. Prawa najemców powinni znać zarówno sami zainteresowani, jak i właściciele nieruchomości, którzy ją wynajmują. W jaki sposób prawo chroni lokatorów i jakie prawa im przysługują?

Z tego artykułu dowiesz się:

• kiedy została wprowadzona ustawa o ochronie lokatorów,
• jakie są prawa i obowiązki wynajmującego,
• jakie są prawa i obowiązki najemcy,
• jak ustawa reguluje kwestię wypowiedzenia umowy najmu.

Ustawa o ochronie praw lokatorów: kogo dotyczy?

Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego obowiązuje do tej pory, chociaż od czasu wejścia przepisów w życie była kilkukrotnie nowelizowana. Ostatnia nowelizacja miała miejsce w marcu 2020 r. - 26 marca roku 2020 r. weszło w życie Obwieszczenie Marszałka Sejmu w sprawia ogłoszenia jednolitego tekstu ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego.

Przepisy ustawy wskazują formy ochrony praw lokatorów oraz zasady, których muszą przestrzegać zarówno wynajmujący, jak i najemcy. 

Czytaj więcej: Najemca a wynajmujący - różnice

Ustawa o ochronie lokatorów: prawa i obowiązki wynajmującego

Ustawa reguluje m.in. kwestię praw i obowiązków osób, które posiadają właściciele nieruchomości wynajmujący lokal najemcom. Wbrew pozorom obowiązki wynajmującego nie ograniczają się do wydania lokalu mieszkalnego w stanie zgodnym z ustaleniami; nie wszyscy zdają sobie na przykład sprawę z tego, że zgodnie z ustawą wynajmujący są zobowiązani do utrzymywania lokalu w takim stanie przez cały czas trwania umowy. Tym samym, jeśli np. nastąpi awaria sprzętów, które przy oddaniu lokalu do użytkowania były sprawne, a awaria nie nastąpiła z winy najemcy, wynajmujący musi dokonać naprawy. Oprócz tego to na wynajmującym ciąży też obowiązek zapewnienia sprawnego działania instalacji wodnych, elektrycznych czy gazowych.  

Co ciekawe - a o czym wie stosunkowo niewiele osób - wynajmujący jest również zobowiązany do utrzymania w należytym stanie pomieszczeń i urządzeń budynku służących do wspólnego użytku mieszkańców, czyli np. teoretycznie klatki schodowej w bloku. W praktyce jednak w dużym stopniu ten obowiązek ciąży na wspólnocie lub spółdzielni mieszkaniowej.

Czytaj więcej: Wynajem mieszkania - co trzeba wiedzieć?

Obowiązki wynajmującego a wypowiedzenie umowy najmu

Ustawa o ochronie lokatorów reguluje również kwestię wypowiedzenia umowy między wynajmującym a najemcą. Co do zasady wynajmujący może wypowiedzieć stosunek prawny nie później niż miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego. Należy jednak podkreślić, że wynajmujący nie może wypowiedzieć umowy z dowolnego powodu; ustawa wskazuje sytuacje, w których jest to możliwe. Zgodnie z przepisami, umowa najmu może zostać wypowiedziana przez wynajmującego m.in.:

• ze względu na używanie lokalu w sposób niezgodny z umową (czyli gdy najemca wykorzystywał lokal mieszkalny do prowadzenia działalności gospodarczej),
• gdy najemca nie dopełnia swoich obowiązków - zarówno jeśli chodzi o utrzymywanie lokalu w niepogorszonym stanie, jak i np. zaleganie z zapłatą czynszu przez co najmniej trzy okresy płatności,
• w sytuacji, gdy najemca dopuszcza się celowego dewastowania urządzeń przeznaczonych do wspólnego korzystania przez mieszkańców budynku,
• gdy najemca występuje w sposób rażący przeciwko porządkowi domowemu - i uniemożliwia tym samym pozostałym lokatorom czy sąsiadom normalne korzystanie z mieszkania,
• w przypadku podnajmowania przez najemcę lokalu bez wcześniejszej zgody właściciela nieruchomości,
• kiedy najemca nie zastosuje się do nakazu opuszczenia lokalu, który został przeznaczony do remontu lub rozbiórki.

Wypowiedzenie przez właściciela stosunku prawnego musi jednak mimo wszystko poprzedzić pisemne upomnienie od wynajmującego i wezwanie go do zaprzestania działań, które mogą stanowić podstawę wypowiedzenia umowy najmu.

Warto również wspomnieć, że wynajmujący może wypowiedzieć umowę najmu, jeżeli sam zamierza zamieszkać w należącym do niego lokalu. Warunek jest jednak taki, że musi wypowiedzieć umowę nie później niż pół roku naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, a do tego pod warunkiem, że lokatorowi przysługuje tytuł do lokalu, w którym może zamieszkać w warunkach takich, jakby otrzymał lokal zamienny lub jeżeli właściciel dostarczy mu lokal zamienny. Jeśli lokatorowi nie przysługuje tytuł prawny do innego lokalu, a właściciel nieruchomości nie zamierza mu dostarczyć lokalu zamiennego, to wynajmujący może wypowiedzieć umowę nie później niż 3 lata naprzód. 

Sprawdź również: Wynajem mieszkania obcokrajowcowi - o czym trzeba pamiętać?

Prawa i obowiązki najemcy

Oprócz praw i obowiązków wynajmującego ustawa reguluje również kwestię praw i obowiązków najemcy. Najważniejszym obowiązkiem lokatora, który wynajmuje mieszkanie od właściciela nieruchomości, jest regulowanie należności czynszowych w terminie i kwocie ustalonej wcześniej z wynajmującym i zawartej w umówię najmu. Ponadto najemca ma też obowiązek utrzymywania lokalu we właściwym stanie technicznym oraz higieniczno-sanitarnym czy przestrzegania zasad współżycia społecznego. Najemca zobowiązuje się też do użytkowania lokalu w sposób wskazany w umówię - tym samym, jeśli jest to lokal służący do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych, to najemca nie może go traktować jak lokal usługowy i prowadzić w nim działalności gospodarczej.

Warto jednocześnie mieć świadomość, że często to na najemcy spoczywa obowiązek pokrycia kosztów drobnych napraw - i to mimo tego, że zgodnie z prawem wynajmujący odpowiada za utrzymanie lokalu w stanie, w którym wydał go najemcy. Mowa o sytuacji, gdy do awarii lub usterki doszło z winy lokatora. Niekiedy w umowie najmu umieszczony zostaje też zapis, że bez względu na przyczynę awarii, naprawy - do określonej kwoty - dokonuje najemca. Osoby, które dopiero będą chciały wynająć lokal od właściciela nieruchomości, powinny mieć to na uwadze i dokładnie przestudiować umowę przed jej podpisaniem.

Sprawdź też: Mieszkania do wynajęcia

Ochrona praw lokatorów: podsumowanie

Ustawa o lokatorach określa również zasady, według których wynajmujący może ustalić stawkę należności z tytułu najmu lokalu. Zgodnie z art. 7.1 ustawy "w lokalach wchodzących w skład publicznego zasobu mieszkaniowego właściciel ustala stawki czynszu za 1 m2 powierzchni użytkowej lokali, z uwzględnieniem czynników podwyższających lub obniżających ich wartość użytkową".

Czynnikami, o których wspomina ustawa, są m.in. ogólny stan techniczny budynku, wyposażenie budynku i lokalu w urządzenia techniczne i odpowiednie instalacje, a nawet - położenie lokalu w budynku i samego budynku. Teoretycznie zatem najemca, po porównaniu stawek czynszu mieszkań w podobnym standardzie i okolicy, może negocjować z wynajmującym wysokość stawki za czynsz; w praktyce jednak przepisy ustawy nie chronią zbyt skutecznie najemców przed zawyżonymi stawkami czynszu.