Akt własności nieruchomości: ile kosztuje akt notarialny i czy akt notarialny jest aktem własności?

Przy kupnie lub sprzedaży mieszkania, domu czy innej nieruchomości wymagane jest zachowanie ściśle określonych procedur prawnych. Umowa kupna-sprzedaży musi być podpisana jako akt notarialny. Co to takiego? Jak musi być skonstruowany akt notarialny mieszkania i kto go sporządza? Czym jest akt własności mieszkania? Odpowiedzi na te i więcej pytań znajdziesz poniżej.

Z tego artykułu dowiesz się m.in.:

• co to jest akt notarialny,
• co powinien zawierać akt notarialny mieszkania,
• czy można unieważnić akt notarialny,
• czy akt notarialny jest aktem własności nieruchomości,
• jak wygląda i skąd wziąć akt własności domu, mieszkania, działki itp.

Czym jest akt notarialny?

Zacznijmy od podstaw – co to akt notarialny? Jest to szczególna forma dokumentu urzędowego, która może być sporządzona wyłącznie przez notariusza. Akt notarialny stwierdza treść danej czynności prawnej, takiej jak np. sprzedaż/kupno mieszkania. Umowa sporządzona w formie aktu notarialnego zapewnia zabezpieczenie wszystkim stronom.

Ważne, aby akt notarialny był sporządzony przez notariusza w sposób jasny i przejrzysty. Jego obowiązkiem jest też odczytanie dokumentu i upewnienie się, że jego treść jest zrozumiała dla osób biorących udział w czynności.

Do czego potrzebny jest akt notarialny?

Kiedy zawiera się akt notarialny? Większość osób ma z nim styczność przy sprzedaży lub zakupie mieszkania, domu czy też innej nieruchomości. Wówczas sporządza się akt notarialny przeniesienia własności. Przy samej umowie przedwstępnej nie jest potrzebny akt notarialny. Umowa przyrzeczona po podpisaniu umowy przedwstępnej (stosowanej najczęściej, gdy kupowaniu nieruchomości towarzyszy kredyt hipoteczny) obowiązkowo musi już być spisana u notariusza – wtedy jest to akt notarialny sprzedaży nieruchomości. 

Zgodnie z prawem w ten sposób należy zawierać również umowy: 

• spółek (partnerskiej, komandytowej, komandytowo-akcyjnej, z o.o.),
• przenoszące prawo użytkowania wieczystego,
• zbycia własnościowego lub spółdzielczego prawa do lokalu,
• o dział spadku,
• o zbycie spadku,
• o ustanowienie ograniczonych praw rzeczowych, m.in. hipoteki,
• o ustanowienie odrębnej własności lokali,
• małżeńskie majątkowe.

Testament również najlepiej sporządzić jako akt notarialny. Powołanie do całości spadku lub jego części spadkobierców będzie wówczas należało do obowiązków notariusza po śmierci spadkodawcy. Co jeszcze może (ale nie musi) być sporządzone jako akt notarialny? Warunkowa umowa sprzedaży to jeden z takich dokumentów. Ponadto w formie aktu notarialnego można dobrowolnie podpisać każdą umowę, niezależnie od jej przedmiotu i zakresu. Jest to rozwiązanie wybierane w szczególności wtedy, gdy stronom zależy na zabezpieczeniu swoich interesów.

Co musi zawierać akt notarialny mieszkania?

Jak wygląda akt notarialny mieszkania, domu, działki itp.? Prawidłowo skonstruowany musi zawierać następujące elementy:

• datę i miejsce sporządzenia aktu,
• imię i nazwisko oraz adres siedziby kancelarii notariusza,
• imiona, nazwiska, imiona rodziców i miejsce zamieszkania osób fizycznych oraz nazwę i siedzibę osób prawnych (firmy) biorących udział w akcie, a także imiona i nazwiska oraz miejsce zamieszkania osób działających w imieniu osób prawnych (pełnomocnicy, przedstawiciele firmy),
• oświadczenia stron, z powołaniem się w razie potrzeby na okazane przy akcie dokumenty,
• stwierdzenie – na żądanie stron – faktów i istotnych okoliczności, które zaszły przy spisywaniu aktu,
• stwierdzenie, że akt został odczytany, przyjęty, podpisany,
• podpisy biorących udział w akcie notarialnym,
• podpis notariusza.

Strony biorące udział w akcie notarialnym nie muszą jednak mieć szczegółowej wiedzy na temat całej procedury. O jej prawidłowy przebieg dba notariusz. Trzeba jednak wiedzieć, że w razie braku wymaganych elementów w dokumencie może być możliwe jego podważenie lub unieważnienie.

Kto może być obecny przy akcie notarialnym? Obowiązkowo w biurze notariusza muszą się stawić obie strony umowy. Mogą być też reprezentowane przez osoby upoważnione, ale wymagane jest pełnomocnictwo w formie aktu notarialnego. Co ważne, możliwa jest także sytuacja, w której zawiera się akt notarialny na dwie osoby, kredyt na jedną.

Ile kosztuje akt notarialny?

Przy kupnie nieruchomości trzeba się liczyć również z dodatkowymi kosztami - jedym z nich jest akt notarialny. Ile kosztuje sporządzenie aktu notarialnego przy zakupie mieszkania lub domu? Tzw. taksa notarialna zależy od wartości nieruchomości. Koszt notariusza wynosi:

• przy transakcji powyżej 60 000 zł, a do 1 000 000 zł  –1010 zł + 0,4% nadwyżki z kwoty przekraczającej 60 000 zł;
• przy transakcji od 1 000 000 zł do 2 000 000 zł – 4 770 zł + 0,2% nadwyżki powyżej 1 000 000 zł,
• przy transakcji o wartości powyżej 2 000 000 zł – 6 770 zł + 0,25% nadwyżki powyżej 2 000 000 zł, jednak nie więcej niż 10 000 zł.

Na ulgę można liczyć przy transakcjach zawieranych pomiędzy osobami zaliczonymi do I grupy podatkowej w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn. Wówczas maksymalna opłata wynosi 7 500 zł.

Ile kosztuje sporządzenie aktu notarialnego, gdy podpisywany jest na miejsce postojowe, garaż lub przy innych transakcjach o mniejszej wartości? Taksa notarialna wynosi:

• przy transakcjach do 3 000 – maksymalnie 100 zł;
• przy transakcjach od 3 000 zł do 10 000 zł – 100 zł + 3% nadwyżki powyżej 3 000 zł;
• przy transakcjach od 10 000 zł do 30 000 zł  – 310 zł + 2% nadwyżki powyżej 10 000 zł;
• przy transakcjach od 30 000 zł do 60 000 – 710 zł + 1% nadwyżki powyżej 30 000 zł.

Należy mieć na uwadze, że zwykle przy sprzedaży nieruchomości całość kosztów ponosi kupujący.

Kiedy akt notarialny jest nieważny? Czy akt notarialny można cofnąć?

Czy akt notarialny można podważyć lub unieważnić? Akt notarialny podpisany przez notariusza zawsze jest prawomocny. W niektórych przypadkach możliwe jest jednak również jego unieważnienie. Kto może unieważnić akt notarialny? Np. jedna ze stron, jeśli dowiedzie, że w oświadczeniach woli występują wady takie jak:

• nieświadomość oświadczenia woli,
• pozorność oświadczenia,
• błędy popełnione w trakcie składania oświadczenia,
• wykrycie podstępu przy zawieraniu aktu notarialnego,
• oświadczenie złożone pod wpływem nacisku.

Jak unieważnić akt notarialny, jeśli zaszła któraś z powyższych okoliczności? Może to zrobić tylko osoba, która złożyła wadliwe oświadczenie woli. Ma na to rok od zawarcia umowy w formie aktu. Musi w tym celu złożyć do sądu pozew o stwierdzenie nieważności czynności prawnej. Odpowiedź na pytanie, czy można cofnąć akt notarialny, jest zatem twierdząca. Należy jednak pamiętać, że jest to możliwe tylko w szczególnych okolicznościach.

Czy można zmienić akt notarialny?

Innym dość częstym pytaniem jest to, czy można zmienić akt notarialny. Wszelkie zauważone błędy najlepiej poprawić jeszcze przed podpisaniem dokumentu. Jeśli jednak niewielkie błędy (np. literówki, błędny adres czy zapis nazwiska) występują w już podpisanym akcie notarialnym, można uwzględnić je w protokole. Wówczas notariusz zapisuje w nim błędny zapis i jego poprawioną wersję. Protokół powinien być dostarczony stronom biorącym udział w akcie.

W przypadku poważniejszych błędów należy poprosić notariusza o wykonanie aneksu do aktu notarialnego przy obecności wszystkich stron. Dodatkowo konieczne będzie sporządzenie wniosku do sądu w celu dokonania niezbędnych zmian. To jedyny sposób na wprowadzenie poważniejszych poprawek. Sam aneks do aktu notarialnego, notariusz sporządzi bezpłatnie, ale konieczne będzie poniesienie opłat sądowych (5% wartości przedmiotu, przy czym nie mniej niż 30 złotych i nie więcej niż 100 000 zł).

Akt notarialny a brak zapłaty

Wielu kupujących i sprzedających zastanawia się nad prawidłową kolejnością podejmowanych czynności. Najważniejsze pytanie brzmi: najpierw pieniądze czy akt notarialny? Okazuje się, że najpierw podpisuje się akt notarialny sprzedaży nieruchomości. Wzór takiego dokumentu zwykle nie zawiera zapisów o zobowiązaniu się kupującego do zapłaty. Można jednak poprosić go o podpisanie dodatkowego oświadczenia o takiej właśnie treści z odniesieniem do art. 777 Kodeksu Cywilnego.

Innym sposobem na zabezpieczenie się przed taką sytuacją jest ustalenie depozytu notarialnego. W tym przypadku notariusz przyjmuje zapłatę za nieruchomość do depozytu i przekazuje ją sprzedającemu, gdy akt notarialny przeniesienia własności zostanie podpisany. Można też umówić się z kupującym na dokonanie przelewu podczas wizyty w kancelarii notarialnej lub na wpłatę przez niego części kwoty w gotówce.

Czy zrobić w sytuacji, jeśli został podpisany akt notarialny domu, mieszkania lub innej nieruchomości, a jej nabywca nie dokonał zapłaty? Jest to rzadka sytuacja, ale niestety czasami się zdarza. Niejednokrotnie w przekazaniu środków może wystąpić opóźnienie, ale co zrobić, gdy kupujący miga się od zapłaty? Wówczas akt notarialny nabycia nieruchomości stanowi podstawę do egzekucji wierzytelności.

Akt  notarialny a przeniesienie własności nieruchomości

Nie zawsze jednak strony decydują się na przekazanie środków od razu. Konkretny termin płatności można ustalić, sporządzając akt notarialny. Sprzedaż z odroczonym terminem płatności to dość często stosowane rozwiązanie, szczególnie w przypadku nieruchomości.

Kiedy w takiej sytuacji następuje przeniesienie własności nieruchomości? Akt notarialny podpisany przez strony transakcji oraz notariusza jest tożsamy z przeniesieniem własności na kupującego. Sprzedający ma wówczas wobec kupującego jedynie roszczenie o zapłatę. Wynika to z przepisów Kodeksu cywilnego (art. 155 i 158).

Akt notarialny a zameldowanie

Wiele osób zastanawia się również, czy akt notarialny wystarczy do zameldowania pod danym adresem. Okazuje się, że tak. Aby się zameldować, wystarczy przedstawić właśnie ten dokument lub np. umowę najmu.

Jak sprawdzić akt notarialny?

Warto wiedzieć, jak sprawdzić akt notarialny. Nie jest to trudne, jeśli wiadomo, w jakiej kancelarii został sporządzony. Notariusz ma bowiem obowiązek zachowania oryginału dokumentu i może dokonywać z niego wypisy.

Wypis z aktu notarialnego może uzyskać każda osoba, dla której zastrzeżono w nim prawo otrzymania wypisu, a także jej następca prawny. Ponadto wypis aktu może być wydany innym osobom za zgodą stron lub na podstawie prawomocnego postanowienia sądu okręgowego, w którego okręgu znajduje się kancelaria notariusza.

Akt własności a akt notarialny: różnice. Czym jest akt własności nieruchomości?

Wiele osób myśli, że akt własności (np. do nieruchomości mieszkalnej) i akt notarialny są tym samym. W rzeczywistości jednak nie można stosować tych pojęć zamiennie. Aby kupić nieruchomość, należy sporządzić akt notarialny. Jest to jednak tylko swoista forma sporządzenia umowy potwierdzająca przeniesienie własności nieruchomości. Akt notarialny i akt własności to jednak nie ten sam dokument. Akt własności domu, mieszkania, działki czy innej nieruchomości potwierdza jedynie odpis z księgi wieczystej. Tak naprawdę dokument o tej nazwie nie istnieje - jest to jedynie określenie używane potocznie.

Jak wygląda akt własności domu

Jak wygląda akt własności nieruchomości? W praktyce informacje o własności są zawarte w księdze wieczystej. Aby zatem uzyskać potwierdzenie, kto jest właścicielem danej nieruchomości, należy złożyć wniosek o odpis zwykły i zupełny, zaświadczenie lub wyciąg z księgi wieczystej. Tym samym akt własności mieszkania, domu lub gruntu wygląda po prostu jak odpis z księgi wieczystej.

Akt własności domu: skąd wziąć wyciąg, zaświadczenie lub odpis z księgi wieczystej?

Potrzebny Ci akt własności mieszkania? Skąd wziąć dokument tego typu? Jego uzyskanie nie jest trudne. Można do tego wykorzystać drogę tradycyjną lub internetową. Aby uzyskać akt własności lokalu, domu lub działki w sposób tradycyjny, należy:

• zgłosić się do centrali lub oddziału Centralnej Informacji Ksiąg Wieczystych oraz pobrać i wypełnić odpowiedni wniosek;
• zapłacić za wydanie dokumentu z księgi wieczystej;
• złożyć wniosek wraz z potwierdzeniem opłaty osobiście lub listownie.

Dokument będzie do odebrania w placówce lub przesłany na wskazany we wniosku adres.

Istnieje jednak również prostsza metoda, aby pozyskać akt własności działki, domu lub innej nieruchomości. Można do tego wykorzystać drogę elektroniczną. Potrzebna będzie jedynie znajomość numeru księgi wieczystej, w której widnieje akt własności ziemi. Skąd wziąć ten numer? Jeśli go nie znasz, informacji na ten temat może udzielić Ci wydział ksiąg wieczystych w sądzie rejonowym, do którego przyporządkowana jest nieruchomość zgodnie z jej lokalizacją. Następnie, aby uzyskać akt własności nieruchomości, wystarczy:

• wejść na stronę ekw.ms.gov.pl i wybrać usługę: składanie wniosków o wydanie dokumentu z Centralnej Informacji Ksiąg Wieczystych,
• wpisać elektroniczny numer księgi,
• wybrać, jaki dokument chcesz dostać (odpis zwykły, odpis zupełny, wyciąg czy zaświadczenie),
• wybrać, w jaki sposób ma być dostarczony dokument (do samodzielnego wydrukowania lub pocztą),
• dokonać opłaty (akt własności do samodzielnego wydruku jest tańszy).

To wszystko! Wiesz już skąd wziąć akt własności ziemi lub innej nieruchomości oraz jak pozyskać potwierdzenie prawa własności. Koszt takiej procedury to od 5 zł (przy samodzielnym wydruku dokumentu) do 60 zł, jeśli wybierzesz opcję dostarczenia go pocztą i złożysz wniosek w centrali lub oddziale CIKW.

Akt własności i akt notarialny: podsumowanie

Akt notarialny to nieodłączny element transakcji takich jak sprzedaż działki, mieszkania czy domu. Może on być sporządzony tylko przez notariusza i podpisany w obecności obu stron (lub upoważnionych notarialnie osób). Jest to dokument mający na celu zabezpieczenie interesów wszystkich stron umowy, który można podważyć tylko w ściśle określonych przypadkach. Akt własności stanowi natomiast potwierdzenie tego, kim jest właściciel nieruchomości i można go uzyskać, wnioskując o odpis, wyciąg lub zaświadczenie z księgi wieczystej.

Wiesz już, czym jest akt notarialny oraz jak wygląda jego sporządzenie. Zakup mieszkania od strony formalnej powinien mieć już przed Tobą znacznie mniej tajemnic. Wiesz już także, jak uzyskać akt własności domu lub innej nieruchomości potrzebny np. przy sprzedaży. Jesteś gotowy, aby znaleźć idealną nieruchomość?

Sprawdź najciekawsze domy na sprzedaż w Warszawie!