Deweloper bez kredytu jest bardziej pewny?

Niektórzy deweloperzy budują mieszkania nie posiłkując się kredytami inwestycyjnymi. Wyjaśniamy, co taka sytuacja oznacza dla nabywców mieszkań. 

W folderach reklamowych deweloperów czasem można znaleźć informacje o tym, że mieszkania są budowane bez kredytów (z wykorzystaniem jedynie własnych środków inwestora). Taka sytuacja dotyczy przede wszystkim części małych i średnich firm deweloperskich, które nie potrzebują zewnętrznego finansowania.

Chodzi między innymi o przedsiębiorstwa, które stosunkowo rzadko rozpoczynają nowe inwestycje. Te firmy mogą sobie pozwolić na niekorzystanie z kredytu bankowego, bo środki zgromadzone przy okazji sprzedaży lokali i domów z poprzednich projektów pozwalają na samodzielne rozpoczęcie nowej inwestycji. Eksperci portalu GetHome.pl postanowili wyjaśnić, czym różni się zakup mieszkania od dewelopera nie posiadającego kredytów na budowę.

Poziom zabezpieczenia klienta nie zależy od kredytu…

Tytułem wstępu warto podkreślić, że zastosowanie rozwiązań zabezpieczających klienta takich, jak na przykład mieszkaniowe rachunki powiernicze, nie zależy od tego, czy deweloper zaciągnął kredyt inwestycyjny. Na różnicowanie środków ochrony nabywcy nowego domu lub lokalu w zależności od finansowania inwestycji nie pozwala ustawa deweloperska (ustawa z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego - Dz.U. 2011 nr 232 poz. 1377).

Ustawa deweloperska w obecnym kształcie nie poświęca większej uwagi kwestiom związanym z posiadaniem kredytu inwestycyjnego przez dewelopera. Wspomniany akt prawny nakazuje tylko inwestorowi zamieszczenie w formularzu informacyjnym i umowie deweloperskiej wzmianki o zgodzie banku finansującego inwestycję na bezobciążeniowe wyodrębnienie lokalu mieszkalnego lub bezobciążeniową sprzedaż działki z domem (po wpłacie pełnej ceny).

Taka zgoda banku jest konieczna, aby sprzedawane lokum nie posiadało w swojej księdze wieczystej hipoteki związanej z kredytem inwestycyjnym. Wspomniane oświadczenie banku oczywiście nie będzie potrzebne jeśli inwestycja zostanie sfinansowana wyłącznie ze środków własnych dewelopera. O sposobie finansowania projektu deweloperskiego można dowiedzieć się z formularza informacyjnego. Oprócz udziału kredytu w kosztach budowy, deweloper musi również podać nazwę banku finansującego inwestycję.

Planujesz wziąć kredyt hipoteczny na mieszkanie? Przeczytaj artykuł naszych Ekspertów

Nowelizacja ustawy deweloperskiej wprowadzi zmiany

W nawiązaniu do ustawy deweloperskiej, warto poruszyć temat ważnych zmian, jakie przewiduje jej planowana nowelizacja. Zmiany ustawy z 16 września 2011 roku, które aktualnie forsuje Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów zakładają między innymi, że deweloper jeszcze przed rozpoczęciem sprzedaży będzie musiał uzyskać zgodę banku na bezobciążeniowe wyodrębnienie mieszkań i lokali użytkowych.

Taka obowiązkowa zgoda banku będzie musiała dotyczyć również bezobciążeniowej sprzedaży działek zabudowywanych domami jednorodzinnymi. Wspomniane zgody mają być obowiązkowym załącznikiem do umowy deweloperskiej. Ich brak będzie uprawniał do odstąpienia od umowy z deweloperem.

Zobacz, czym różni się zakup mieszkania na rynku pierwotnym a wtórnym

Obecnie wczesne uzyskanie zgód banku na bezobciążeniową sprzedaż domów i lokali jest standardem. Tym niemniej, znowelizowana ustawa deweloperska dzięki wprowadzeniu dodatkowego obowiązku dla deweloperów ma lepiej zabezpieczyć interesy nabywców lokali i domów z inwestycji finansowanej kredytem bankowym.

Inwestycja bez kredytu nie zawsze musi być "tańsza"  

Projekty deweloperskie, które nie są finansowane kredytem bankowym, czasem bywają reklamowane jako bardziej bezpieczne. W tym kontekście warto jednak zwrócić uwagę, że samo posiadanie kredytów inwestycyjnych nie jest jednym wyznacznikiem kondycji finansowej inwestora mieszkaniowego. Czasem może się okazać, że już w trakcie budowy będzie on potrzebował wsparcia finansowego ze strony banku. Taka sytuacja będzie dość problematyczna w kontekście znowelizowanej ustawy deweloperskiej.

Z teoretycznego punktu widzenia, inwestycje deweloperskie budowane bez kredytu inwestycyjnego mogą być nieco „tańsze” od podobnych projektów, które powstają dzięki finansowaniu bankowemu. Przyczyną takiej możliwej różnicy są koszty dotyczące odsetek i prowizji kredytowych, które deweloper przynajmniej częściowo stara się „przerzucić” na klienta. Warto jednak pamiętać, że inwestor samodzielnie ustala też poziom zadowalającej go marży na sprzedaży mieszkań. Właśnie dlatego inwestycja powstająca tylko przy wykorzystaniu własnego finansowania niekoniecznie musi być „tańsza”.