Jakie są różnice między opłatą adiacencką a rentą planistyczną?

Opłata adiacencka i renta planistyczna to dwa rodzaje opłat związanych z obrotem nieruchomościami. Obie mają związek ze wzrostem wartości nieruchomości na skutek działań wykonanych przez organy administracji publicznej, dlatego też bywają mylone. Jakie są różnice pomiędzy rentą planistyczną a opłatą adiacencką? Jak obliczyć ich wysokość? Co warto o nich wiedzieć? Wyjaśniamy!

Co warto wiedzieć o opłacie adiacenckiej?

Nieruchomości nierzadko są kupowane w celach inwestycyjnych. Należy jednak mieć świadomość, że wzrost ich wartości często może wiązać się z koniecznością uiszczenia dodatkowej opłaty. Jedną z nich jest opłata adiacencka. Co to jest, kiedy jest naliczana i ile wynosi? Sprawdź poniżej.

Czym jest opłata adiacencka?

Opłata adiacencka to opłata ustalana w związku ze wzrostem wartości nieruchomości. Może być naliczona tylko w związku ze wzrostem wartości nieruchomości spowodowanym:

• budową urządzeń infrastruktury technicznej (takich jak drogi czy też przewody lub urządzenia wodociągowe, kanalizacyjne, ciepłownicze, elektryczne, gazowe i telekomunikacyjne) z udziałem środków Skarbu Państwa, jednostek samorządu terytorialnego, środków pochodzących z budżetu Unii Europejskiej lub ze źródeł zagranicznych niepodlegających zwrotowi;
• scaleniem i podziałem nieruchomości, który może spowodować lepszy układ funkcjonalny dla danego obszaru;
• podziałem nieruchomości.

Co ważne, obowiązuje ona nie tylko przy zbyciu nieruchomości i obciąża niejako automatycznie każdego właściciela nieruchomości, których wartość wzrasta na skutek działań przeprowadzonych przez organy administracji publicznej.

Opłata adiacencka a prawo – ustawa

Prawo dokładnie reguluje, w jakich okolicznościach może być ustalana opłata adiacencka. Ustawa o gospodarce nieruchomościami wskazuje na podane powyżej przypadki. Zaznacza jednak również, że urząd ma możliwość (a nie obowiązek) jej ustalenia. Istnieją również konkretne ramy czasowe, w których może być naliczona opłata adiacencka. Przedawnienie następuje po trzech latach od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna, orzeczenie o podziale stało się prawomocne albo od dnia stworzenia warunków do podłączenia nieruchomości do poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej (w tym do dróg). Do tej pory najpóźniej musi nastąpić wszczęcie postępowania w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej.

Istnieją również sytuacje, w których właściciela nieruchomości nie obowiązuje opłata adiacencka. Jak uniknąć jej zapłaty? Jest to możliwe np. wtedy, gdy operat szacunkowy, na którego podstawie stwierdzono wzrost wartości nieruchomości, został nieprawidłowo sporządzony (np. nie wzięto pod uwagę wszystkich aspektów wpływających na wartość nieruchomości). Umorzenie opłaty adiacenckiej nie jest możliwe indywidualnie, ale można udowodnić brak podstaw do jej naliczenia.

Ile wynosi opłata adiacencka?

Wiesz już, czym jest opłata adiacencka. Ile wynosi natomiast jej stawka? To kwestia, która za każdym razem ustalana jest indywidualnie w formie procentowej w stosunku do różnicy wartości nieruchomości przed i po dokonaniu określonych działań. Różne rodzaje opłat adiacenckich mają określone maksymalne stawki. I tak:

• jeżeli wartość nieruchomości wzrośnie w wyniku jej podziału, opłata może wynieść maksymalnie 30% różnicy wartości;
• jeżeli nowe nieruchomości zostaną wydzielone w wyniku scalenia i podziału, opłata adiacencka może wynieść do 50% wzrostu ich wartości (w stosunku do wartości nieruchomości dotychczas posiadanych);
• eśli wartość nieruchomości wzrośnie w wyniku budowy urządzeń infrastruktury technicznej, opłata może wynieść maksymalnie 50% różnicy wartości.

W związku z tym dość łatwo przewidzieć, ile w tych przypadkach maksymalnie wyniesie opłata adiacencka. Jakie kwoty są naliczane najczęściej? Trudno wskazać jednoznacznie, ponieważ zależy to od władz lokalnych oraz zakresu przeprowadzonych zmian. Istnieje jednak możliwość rozłożenia spłaty na raty. W przypadku opłat związanych z gospodarką nieruchomościami, takich jak opłata adiacencka, kalkulator dostępny online pomoże wyliczyć harmonogram spłaty w ratach (można ją rozłożyć na maksymalnie 10 lat).

Kto i kiedy ustala nałożenie opłaty adiacenckiej?

Sam fakt jej nałożenia jest ustalany przez władze lokalne – a konkretnie wójta, burmistrza albo prezydenta miasta. Natomiast wysokość opłaty adiacenckiej musi być określona w drodze uchwały przez radę gminy. Owa uchwała musi też zawierać ustalenia co do terminu i sposobu uregulowania należności przez właścicieli lub użytkowników wieczystych nieruchomości.

Co warto wiedzieć o rencie planistycznej?

Kolejną opłatą związaną ze wzrostem wartości nieruchomości jest renta planistyczna. Naliczana jest jednak w zupełnie innych okolicznościach niż opłata adiacencka. Wszystkie najważniejsze informacje na jej temat znajdziesz poniżej!

Czym jest renta planistyczna?

Renta planistyczna jest opłatą, która może być nałożona w związku z uchwalaniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub zmiany dotychczasowego. Nowe zapisy MPZP niejednokrotnie mogą bowiem wpłynąć na wzrost wartości nieruchomości (np. w przypadku przekwalifikowania działki rolnej na działkę budowlaną). Warto jednak wiedzieć, że renta planistyczna może być naliczona wyłącznie w momencie zbycia nieruchomości.

Renta planistyczna a prawo – ustawa

Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym wskazuje jednoznacznie, co to jest renta planistyczna. Zgodnie z jej zapisami opłata jest pobierana jednorazowo i ustalana procentowo do wzrostu wartości nieruchomości. Pobrana kwota trafia do gminy. Ustawa jasno określa również, że tylko w momencie sprzedaży danej nieruchomości może być naliczona renta planistyczna. Kto płaci gminie przy tej transakcji? Formalnie ten obowiązek należy do sprzedającego, czyli dotychczasowego właściciela lub użytkownika wieczystego nieruchomości.

Ile wynosi opłata planistyczna?

Właścicieli nieruchomości zwykle interesuje również, ile może wynieść renta planistyczna. Jak obliczyć jej wysokość? Wystarczy pomnożyć ustaloną stawkę przez kwotę wzrostu wartości nieruchomości. Stawka procentowa renty planistycznej jest ustalana w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego i może wynosić maksymalnie 30%.

Jak uniknąć renty planistycznej?

Okazuje się, że istnieją warunki, w których nieruchomość może być sprzedana bez naliczania renty planistycznej. Jak uniknąć opłat z tego tytułu? Jednym z najprostszych sposobów jest zbycie nieruchomości już po uchwaleniu planu miejscowego, ale przed jego wejściem w życie. Indywidualne umorzenie renty planistycznej jest niemożliwe, ale można uniknąć jej zapłaty również po prostu poprzez odroczenie sprzedaży nieruchomości. Istnieje bowiem określony czas, w którym musi być ustalona renta planistyczna. Przedawnienie następuje po 5 latach – do tej pory musi być wszczęte postępowanie o ustalenie opłaty planistycznej.

Opłata adiacencka a renta planistyczna – różnice

Jak widać, istnieje sporo różnic pomiędzy opłatą adiacencką a rentą planistyczną. Po pierwsze, egzekucja opłaty adiacenckiej następuje niejako automatycznie i dotyczy właścicieli (lub użytkowników wieczystych) wszystkich nieruchomości, których wartość wzrosła w wyniku określonych działań. Natomiast renta planistyczna musi być zapłacona tylko w przypadku sprzedaży nieruchomości.

Po drugie, wymienione opłaty są naliczane w wyniku różnych zdarzeń. Renta planistyczna może być nałożona wtedy, gdy wartość nieruchomości wzrośnie w wyniku zapisów nowego lub zmienionego MPZP. Natomiast opłata adiacencka może być naliczona, jeśli wzrost wartości nieruchomości ma miejsce na skutek powstania nowych urządzeń infrastruktury technicznej, podziału nieruchomości lub scalenia i podziału nieruchomości.

Poza wymienionymi powyżej podstawowymi różnicami występuje też kilka mniejszych – takich jak waloryzacja opłaty adiacenckiej. Podlega ona waloryzacji począwszy od pierwszego dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym wydana została decyzja, do pierwszego dnia miesiąca, w którym powstał obowiązek zapłaty. W przypadku renty planistycznej nie ma mowy o waloryzacji.

Podsumowanie

W przypadku wzrostu wartości nieruchomości należy się liczyć z koniecznością wniesienia opłat na rzecz samorządu terytorialnego. Jeśli wzrost wartości ma związek z ustaleniami MPZP, zastosowanie może mieć renta planistyczna. Natomiast opłata adiacencka ma zastosowanie, jeśli wartość nieruchomości wzrasta w związku z powstaniem nowych urządzeń infrastruktury technicznej lub podziałem działki. Renty planistycznej można dość łatwo uniknąć – wystarczy powstrzymać się od sprzedaży nieruchomości lub dokonać jej przed wejściem planu miejscowego w życie.

Zdecydowanie trudniej jest jednak wtedy, gdy zostanie naliczona opłata adiacencka. Darowizna (nieodpłatne przekazanie komuś działki) czy sprzedaż nie mają wpływu na obowiązek zapłaty – jest on niezależny od tego, czy nieruchomość jest komuś przekazana, czy też pozostaje w tych samych rękach. Możliwe jest jednak rozłożenie spłaty na raty.