Wycena nieruchomości przez bank: ile kosztuje i trwa?

Z wyceną wartości mieszkania można mieć do czynienia przede wszystkim przy ubieganiu się o kredyt hipoteczny. Zatrudnieni przez bank eksperci sporządzają wówczas tzw. operat szacunkowy nieruchomości, stanowiący opinię o wartości nieruchomości. Na czym dokładnie polega wycena wartości mieszkania? Czy można ją zakwestionować? 

Z tego artykułu dowiesz się: 

• na czym polega określenie wartości nieruchomości,
• jakie są koszty wyceny nieruchomości,
• jakie są metody wyceny nieruchomości.

Na czym polega wycena nieruchomości przez bank?

Wycena nieruchomości do kredytu jest niezbędna, aby klient mógł zaciągnąć zobowiązanie w odpowiedniej wysokości. 

Czytaj też: Wkład własny przy kredycie hipotecznym

Jak wygląda wycena nieruchomości w takim przypadku? Polityka banków w tym zakresie bywa zróżnicowana. Zazwyczaj operat szacunkowy sporządza specjalista nazywany rzeczoznawcą majątkowym, posiadający uprawnienia zawodowe w zakresie szacowania nieruchomości. Zgodnie z przepisami ustawy o gospodarce nieruchomościami, jest to zawód regulowany – aby zostać rzeczoznawcą i móc wyceniać nieruchomości, trzeba zdobyć odpowiednie wykształcenie i doświadczenie w zakresie wyceny nieruchomości oraz zdać egzamin. Dopiero po uzyskaniu pozytywnego wyniku można zostać wpisanym do Centralnego Rejestru Rzeczoznawców Majątkowych, prowadzonego przez Ministerstwo Rozwoju i Technologii.

Niektóre banki korzystają wyłącznie ze swoich, sprawdzonych rzeczoznawców. Inne akceptują operaty szacunkowe sporządzone przez dowolnego uprawnionego specjalistę, biegłego w rynku nieruchomości. Zdarza się jednak również, że stosowany jest tryb uproszczony, w którym to przeprowadza się wycenę nieruchomości przez osoby niebędące rzeczoznawcami - czyli w tym wypadku przez pracowników banku. Zazwyczaj dzieje się tak w przypadku tzw. sytuacji typowych, w których według banku wystarczy porównanie cen nieruchomości podobnych do tej, której zakup ma być sfinansowany kredytem. Wówczas nie ma konieczności sporządzenia operatu szacunkowego, który ma rangę dokumentu urzędowego.

Warto też nadmienić, że w niektórych sytuacjach następuje dokonanie wyceny nieruchomości przez biegłego sądowego - na potrzeby postępowania sądowego. Należy jednak mieć świadomość, że biegły to po prostu rzeczoznawca majątkowy wpisany na listę prowadzoną przez Prezesa właściwego Sądu Okręgowego. 

Wycena mieszkania: w jaki sposób określana jest wartość nieruchomości?

Jeśli wycena wartości mieszkania odbywa się w trybie standardowym, bank zleca wykonanie operatu szacunkowego wybranemu rzeczoznawcy. Specjaliści dokonują wyceny najczęściej dzięki połączeniu kilku różnych metod, aby skutecznie określić, ile warta jest dana nieruchomość. Zasady wyceny, rodzaje metod i techniki przeprowadzania wyceny nieruchomości oraz sposoby szacowania wartości nieruchomości przy zastosowaniu poszczególnych podejść, metod i technik wyceny, określa rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 roku w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego.

Do podstawowych metod określania wartości należą:

• analiza porównawcza – polegająca na porównaniu cen transakcyjnych (co ważne – nie ofertowych) podobnych nieruchomości w okolicy;
• metoda skorygowanej ceny średniej – znając średnią cenę transakcyjną dla podobnych mieszkań, rzeczoznawca koryguje ją (w górę lub w dół) w zależności od cech konkretnego lokalu;
• przyjmuje przy tym pewne wagi poszczególnych cech składających się na atrakcyjność nieruchomości;
• porównywanie parami – polega na zestawianiu ze sobą danych o nieruchomościach o podobnych parametrach i porównywaniu ich cen;
• analiza statystyczna rynku – metoda najbardziej zaawansowana, porównująca dane dla co najmniej 100 nieruchomości, stosowana zazwyczaj wyłącznie do określania poziomu cen dla danej lokalizacji i typu nieruchomości, a nie dla konkretnego mieszkania.

Na podstawie przeprowadzonych analiz rzeczoznawca może wycenić nieruchomość (działkę, dom lub mieszkanie) i sporządzić operat szacunkowy, który zawiera wszystkie informacje na temat wartości nieruchomości, a także stosowanych metod wyceny. Cały proces wyceny trwa zazwyczaj co najmniej kilka tygodni.

Sprawdź również: Co wpływa na wartość mieszkania?

Należy podkreślić, że rzeczoznawca majątkowy dokonujący wyceny wartości rynkowej nieruchomości musi określić dodatkowo potencjalne ryzyka, związane z wycenianą nieruchomością. 

Czytaj więcej: Najczęstsze pytania odnośnie kredytu hipotecznego oraz Czym jest kredyt hipoteczny jak go uzyskać

Wycena nieruchomości online

Warto jednocześnie zdawać sobie sprawę z faktu, że obecnie coraz częstszą formą wyceny nieruchomości jest wycena online. Jak w takim wypadku przebiega wycena nieruchomości? Podstawowym narzędziem staje się zazwyczaj... smartfon. Wystarczy, że klient (lub przedstawiciel dewelopera w przypadku nieruchomości na rynku pierwotnym) za pomocą kamery umożliwi rzeczoznawcy (lub pracownikowi banku) zdalne oględziny nieruchomości. Takie rozwiązanie było szczególnie popularne w trakcie pandemii; obecnie jest już stosowane znacznie rzadziej. 

Sprawdź też: Wycena nieruchomości - samodzielna czy z rzeczoznawcą?

Ile kosztuje wycena nieruchomości?

Koszt profesjonalnej wyceny wartości nieruchomości zależy od rodzaju nieruchomości, jej wielkości czy lokalizacji. Zwykle koszt jest wyliczany indywidualnie. Średnio wycena mieszkania jest tańsza niż wycena domu ze względu na niższy stopień skomplikowania takiego przedsięwzięcia. Taniej jest też w mniejszych miejscowościach, gdzie przeprowadzane analizy nie muszą być tak rozległe. Średnio wycena wartości mieszkania to koszt ok. 500-1000 zł. W przypadku sporządzenia wyceny domu koszt ten może sięgać nawet ok. 2500 zł. Warto jednak zaznaczyć, że w przypadku wyceny nieruchomości przez bank koszt ten jest zazwyczaj dużo niższy (jeśli wyceny dokonuje pracownik banku). 

Zaniżona wycena nieruchomości przez bank - co można zrobić?

Otrzymałeś niekorzystną wycenę wartości mieszkania? Kalkulator online pokazuje, że powinna być ona zdecydowanie wyższa? Wynik analizy można zakwestionować. Należy w tym celu złożyć odwołanie. Niezbędne są jednak konkretne argumenty, które uzasadnią, dlaczego przygotowana wycena jest nieadekwatna. Do odwołania można dołączyć np. dane transakcyjne mieszkań z okolicy uzyskane od pośrednika nieruchomości. Warto jednak wiedzieć, że nie zawsze będzie ono uwzględnione.

Innym sposobem jest samodzielne zatrudnienie rzeczoznawcy jeszcze przed złożeniem wniosku o kredyt. Wówczas można uzyskać solidny argument na wypadek dużej rozbieżności z wartością nieruchomości wyliczoną przez bank. Co więcej, niektóre instytucje finansowe w przypadku otrzymania gotowego operatu szacunkowego nie zatrudniają już własnego rzeczoznawcy.

Zlecona samodzielnie wycena wartości mieszkania ma również inną zaletę – tym samym można poznać faktyczną wartość nieruchomości i upewnić się, że może stanowić zabezpieczenie kredytu o założonej kwocie.

Wycena nieruchomości: podsumowanie

Profesjonalna wycena wartości mieszkania jest niezbędna w przypadku kredytowania zakupu nieruchomości, ale przydaje się także w innych sytuacjach – np. w przypadku chęci sprzedaży nieruchomości. Pozwala poznać realną wartość nieruchomości i upewnić się, że może stanowić zabezpieczenie kredytu. Bank zwykle przeprowadza ją z pomocą własnych rzeczoznawców majątkowych. Możesz jednak również sam wynająć rzeczoznawcę, aby uzyskać pewność, że wycena będzie bezstronna.