Wycena nieruchomości - samodzielna czy z rzeczoznawcą?

Wycena nieruchomości to sposób na określenie jej rynkowej wartości. Dokonuje się jej zarówno przy sprzedaży, jak i np. przy zaciąganiu kredytu hipotecznego. Dowiedz się, jak dokładnie przebiega taki proces, czy i kiedy można przeprowadzić wycenę nieruchomości samodzielnie oraz kiedy potrzebna jest pomoc fachowca.

W jakim celu przeprowadzana jest wycena?

Ocena wartości nieruchomości jest potrzebna w różnych sytuacjach. Czasami wystarczą jedynie samodzielne szacunki. Niekiedy potrzebny jest jednak oficjalny dokument sporządzany przez fachowca z właściwymi uprawnieniami (rzeczoznawcę majątkowego). Taki dokument nazywa się operatem szacunkowym.

Oficjalną wycenę nieruchomości przeprowadza się w celu poznania jej realnej rynkowej wartości. Rzeczoznawca dokonuje jej według zapisów Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 roku w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Najczęściej dokonuje się jej w związku z:

• chęcią zbycia lub nabycia nieruchomości,
• chęcią ustanowienia zabezpieczenia kredytu hipotecznego,
• określeniem odpłatności w użytkowaniu wieczystym (m.in. wykupu na własność i kwot adiacenckich),
• ustanowieniem lub zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego terenu i koniecznością ustalenia opłat planistycznych,
• określeniem wysokości podatku od nieruchomości,
• chęcią uzyskania odszkodowania za wywłaszczone nieruchomości,
• chęcią dokonania podziału spadku.

Zazwyczaj oficjalnej wyceny nieruchomości dokonuje się wtedy, gdy konieczne jest udowodnienie jej realnej wartości – np. w postępowaniu administracyjnym lub sądowym, ale też w negocjacjach z bankiem (w celu ustalenia wysokości zabezpieczenia kredytu). Niekiedy konieczna jest wycena nieruchomości do zachowku, spadku czy podziału majątku po rozwodzie.

Jakie nieruchomości można wycenić?

Wycenę można przeprowadzić dla nieruchomości zabudowanej (np. domem jednorodzinnym, ale też budynkiem przemysłowym, użytkowym lub innym dowolnym obiektem budowlanym), a także niezabudowanej (np. działki budowlanej). Możliwe jest także sporządzenie operatu szacunkowego dla mieszkania czy też lokalu pełniącego funkcję inną niż mieszkalna, stanowiącego część nieruchomości wspólnej (np. lokalu usługowego). Wszystko zależy od indywidualnych potrzeb. Rzeczoznawca jest uprawniony do wyceny nieruchomości każdego typu.

Jak przebiega wycena mieszkania i domu?

Specjaliści podczas wyceny nieruchomości stosują szereg metod. Najczęściej stosuje się metody porównawcze opierające się na założeniu, że cena jest analogiczna do cen innych nieruchomości o podobnych parametrach. Wśród metod porównawczych najczęściej wykorzystuje się:

• metodę porównywania parami – wymagającą porównania cen co najmniej trzech analogicznych nieruchomości sprzedawanych na rynku;
• korektę średnich cen podobnych nieruchomości – polegającą na analizie cen kilkunastu podobnych nieruchomości, a następnie wyznaczeniu średniej i jej skorygowaniu przy użyciu współczynników opisujących poszczególne cechy tych nieruchomości;
• analizę statystyczną rynku – wykorzystuje zasady analizy statystycznej do obserwacji trendów na zbiorze nieruchomości o parametrach zbliżonych do tej wycenianej.

Dzięki wykorzystaniu sprawdzonych narzędzi, doświadczeniu i fachowej wiedzy rzeczoznawcy mogą obiektywnie i precyzyjnie oszacować wartość nieruchomości. Oczywiście każda wycena jest inna, a w przypadku unikatowych nieruchomości może być bardzo trudna. Należy przy tym pamiętać, że do wykonywania operatów szacunkowych potrzebne są specjalne uprawnienia otrzymywane po zdobyciu określonego wykształcenia i praktyki, a następnie zdaniu egzaminu państwowego. Zapewnia to rzetelność rzeczoznawców nieruchomości.

Wycena samodzielna czy z fachowcem? Porównanie

Istnieją sytuacje, w których wycena nieruchomości dokonana przez rzeczoznawcę jest po prostu wymagana. Dotyczy to wszystkich przypadków, w których należy przedstawić operat szacunkowy – jest to dokument, który może być sporządzony tylko przez specjalistę! Jest to ekspertyza, która ma moc urzędową, a więc samodzielnie przeprowadzona wycena nie może się z nią równać. Operat szacunkowy jest wymagany między innymi przy:

• staraniach o kredyt na zakup nieruchomości,
• egzekucji nieruchomości,
• skomplikowanym podziale spadku,
• problemach z Urzędem Skarbowym,
• aktualizacji opłat za użytkowanie wieczyste itp.

Nie zawsze pisemne potwierdzenie wartości nieruchomości jest jednak wymagane. Jeśli wystawiasz ją na sprzedaż, możesz pokusić się o samodzielną wycenę. W tym celu najlepiej jest przejrzeć ogłoszenia w swoim mieście i wyszukać nieruchomości o podobnych parametrach. Warto też spojrzeć, jak są wyceniane nieruchomości w bezpośrednim sąsiedztwie. Pomoże to ustalić uczciwą cenę. Możliwa jest także wycena nieruchomości online za pomocą prostego kalkulatora lub porównywarki. Należy jednak pamiętać, że tego typu narzędzia nie są bardzo dokładne, a uzyskany wynik warto zweryfikować własną analizą. Warto mieć świadomość, że nieprawidłowa wycena to ryzyko np. strat finansowych, niemożności znalezienia kupca itp.

Trzeba mieć na uwadze, że wycena dokonywana przez rzeczoznawcę zawsze jest realizowana na podstawie wielu czynników i danych niedostępnych dla „zwykłego śmiertelnika”. Korzysta on z raportów o cenach transakcyjnych, a także analiz informujących o spadkach, wzrostach i oprocentowaniu kredytów. Dokładnie przygląda się także nieruchomości pod względem jej stanu technicznego. Dlatego zatrudnienie profesjonalisty jest dobrym pomysłem zawsze wtedy, gdy potrzebna Ci jest naprawdę dokładna i przemyślana wycena.

Ile kosztuje wycena nieruchomości?

Nie ma ustalonych z góry stawek za wycenę nieruchomości. Każdy rzeczoznawca może stosować własny cennik. Jeśli wziąć pod uwagę wartość nieruchomości, koszt wyceny i sporządzenia operatu jest niewielki; w większości przypadków jest to kilkaset złotych. Profesjonalna wycena mieszkania to najczęściej koszt 500-900 zł, choć można też znaleźć zarówno tańsze, jak i droższe oferty. Wycena domu wraz z działką jest nieco droższa ze względu na większy stopień skomplikowania. Czynniki takie jak nietypowy charakter nieruchomości, niejasny stan prawny czy złożoność (np. działka z kilkoma budynkami) podwyższają koszty wyceny.

Podsumowanie

Wycena nieruchomości to wyrafinowana sztuka. W niektórych przypadkach można jednak przeprowadzić ją samodzielnie. Wymaga to czasu i zaangażowania, ale analizując rynek, zwykle można dokonać trafnej wyceny. Ważna jest jednak umiejętność spojrzenia na nieruchomość obiektywnym okiem.

Profesjonalna wycena nieruchomości będzie jednak potrzebna zawsze, gdy potrzebny jest operat szacunkowy – tego typu dokument może sporządzić wyłącznie uprawniony rzeczoznawca. Dotyczy to różnych spraw urzędowych, negocjacji z bankiem, postępowań administracyjnych i sądowych itp.